（2017）粤0605民初5471号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2018-07-20
案件名称
王方亚与张舒思、佛山云房数据信息技术有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王方亚,张舒思,佛山云房数据信息技术有限公司,广东发展银行股份有限公司佛山分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5471号原告（反诉被告）：王方亚，男，1976年2月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区,委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：张舒思，女，1987年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈伟清，广东平洲律师事务所律师。被告：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地：佛山市禅城区××，统一社会信用代码××。委托诉讼代理人：赵淑茵，该公司员工。委托诉讼代理人：潘美婷，该公司员工。第三人：广东发展银行股份有限公司佛山分行，住所地：佛山市禅城区季华五路29号广发大厦，统一社会信用代码91440600193529807Y。负责人：李小水。委托诉讼代理人：伍世瑜，该公司员工。委托诉讼代理人：冯碧珊，该公司员工。原告王方亚与被告张舒思房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，根据当事人的申请，本院依法追加佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）为共同被告参加诉讼。本院依法追加广东发展银行股份有限公司佛山分行作为第三人参加诉讼。被告张舒思提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉合并审理。本案分别于2017年7月3日、2017年7月26日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托诉讼代理人郑勇，被告张舒思的委托诉讼代理人陈伟清、被告云房公司的委托诉讼代理人赵淑茵、潘美婷均到庭参加诉讼。原告王方亚到庭参加第一次庭审，被告张舒思、第三人的委托诉讼代理人伍世瑜、冯碧珊到庭参加第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告张舒思继续履行2017年2月16日签订的房屋买卖合同（NO.××），协助原告办理位于佛山市南海区××房【房地产权证号：粤房地权证佛字第××号，土地证号：佛府南国用××号】房屋所有权和土地使用权的过户手续；2.被告自2017年4月17日起至上述房屋交付之日止每日支付逾期交房违约金1038元（房屋总价1‰）给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告张舒思通过被告云房公司于2017年2月16日签订一份《房屋买卖合同》，由原告购买被告张舒思位于佛山市南海区××1房，建筑面积119.95平方米，房屋成交价为1038000元，首期款为508000元，余款银行按揭贷款支付；原、被告双方共同出资赎契（即申请银行提前还款、涂销抵押）；交房日期为2017年4月16日；如被告未按照合同约定的期限履行义务，应以成交价按日千分之一支付违约金予原告。合同签订后，原告支付了定金20000元予被告，同时准备了300000元用于为被告张舒思垫资向其原贷款银行赎契。2017年4月3日，中国工商银行股份有限公司南海支行也向原告出具《个人住房贷款放款承诺书》，同意为原告购买涉案房产发放贷款450000元。然而，被告张舒思并未按协议约定向其原贷款银行办理提前还贷及解除抵押手续，也未于2017年4月16日将涉案房产交付给原告，已经构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。为此，原告及中介工作人员多次找被告张舒思要求其配合办理房产过户手续，但被告张舒思一直推脱不予配合。故原告提起诉讼。被告张舒思辩称，1.合同签订后，原告并未按照合同约定在相应时间内垫资300000元赎契，虽然我方多次催被告云房公司，但被告云房公司告诉我方是原告还未准备好，只有到原告准备好及同贷书出具后才能办理公证手续，原合同约定原告向银行贷款是500000元，其余房款由现金支付，但后来银行同意贷款的数额为450000元，基于原告对于首付的300000元赎契款不能按时支付，且长时间不按合同办理相关公证手续，而银行同意贷款数额小于约定，因此被告感到交易不安；2.涉讼房屋是我方的唯一住房，合同签订后没有及时收到房款，我方未能购置新房，因此我方要求解除涉讼合同；3.我方完全履行义务，原告未按约定支付首期款构成违约，因此我方不需要支付违约金。被告云房公司辩称，1.2017年2月16日，我方促成原告及被告张舒思签订房屋买卖合同，2017年3月2日，我方配合买卖双方办理按揭手续，3月23日，我方通知被告张舒思进行公证，3月28日，我方经办经纪致电被告张舒思妈妈，其回复涉讼房屋不予出卖，3月30日，经办经纪人再次致电被告张舒思妈妈，通知其原告的贷款已经获得银行审批，要求被告张舒思及其妈妈继续履行合同，但被告张舒思妈妈明确涉讼房屋不再出售，并表示愿意通过诉讼处理涉讼房屋的纠纷。第三人针对原告的起诉述称，对原告的诉求没有异议，由法庭认定；截止2017年7月21日，被告张舒思尚欠本金余额296258.16元，利息余额28.23元。被告向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告张舒思签订的《房屋买卖合同》；2.被告云房公司将涉讼房屋钥匙1套、门卡1张、房产证、国土证原件各一本返还给被告张舒思；3.由原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月16日，我方与原告通过被告云房公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定我方将位于佛山市南海区××房作价1038000元转让给原告，首期房款为518000元，原告贷款500000元，并由原告垫资300000元赎契，在合同签订日起4日内办理公证委托被告云房公司代办提前还贷、赎契等。合同签订后，我方将房屋钥匙1套、门卡一张、房产证、国土证原件各一本交给了被告云房公司，并多次要求被告云房公司办理公证委托手续，但被告云房公司一直说原告没有准备好，等准备好了再去办理，造成房屋还贷、赎契手续无法进行。后我方支付原告的贷款申请获批，额度为450000元而不是500000元。故我方认为，在房屋买卖合同履行过程中，原告迟迟不能按约定支付相应款项用于提前还贷、赎契，被告云房公司也一直不能按约定办理相关公证，原告的贷款申请也没有获得全额批准，该一系列的违约使我方产生不安，也与我方急需尽快收到房款的卖房初衷不符。故我方提起反诉。原告针对被告张舒思的反诉辩称，1.被告张舒思签订合同后并未根据约定向银行提出提前还贷、赎契的申请，没有通知原告提前还贷的相关账户，而是消极地履行合同、拖延时间；2.所谓的委托公证只是被告张舒思委托被告云房公司办理相关手续，并非导致合同不能履行的根本原因，原、被告之间均有微信、电话的联系方式，但被告张舒思并未直接通知原告办理上述手续，被告以不正当理由指责原告及被告云房公司违约的根本原因是房价上涨过于剧烈，被告张舒思希望获取更高的利益而要求解除合同；3.由于被告张舒思违约，导致合同至今不能履行，由于政策的变化，原告当时申请贷款的利率可以有15%的优惠，但现只能按基准利率计算利息，直接利息损失达到42912元，而且原告小孩无法按时入户就读就近学校，给原告造成极大影响；4.原告虽然通过银行审批贷款额度不足500000元，但根据双方合同约定，贷款额度可能出现不足，双方也约定原告应补齐应付的房款，否则才视为违约，被告张舒思仅因为银行审批额度不足500000元即认定原告违约，没有事实及法律依据。所谓原告没有充足资金履行赎契的能力只是被告张舒思在被起诉后所提出的狡辩，被告云房公司提供的录音反映出被告张舒思主张解除合同的根本原因是房价上涨太快，其目的是为了解除涉讼合同可另外以高价出售获利。被告云房公司针对被告张舒思的反诉述称，1.与对原告诉求的答辩意见一致；2.如继续履行合同，我方根据合同约定收取相关证件（包括房产证、国土证）办理涉讼房屋过户手续，若解除合同，我方同意交还房产证及国土证给被告张舒思；钥匙、门卡已在合同签订当天交付给了原告。3.如法院判定房屋买卖合同解除，我方保留居间的权利义务。第三人针对被告的反诉述称，对反诉请求没有异议，由法院判定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的居间服务费支付承诺书、被告张舒思出示的房屋钥匙委托协议书，相对方均为被告云房公司，云房公司对上述证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认；2.被告云房公司出示的录音，涉及案外人，且被告张舒思不予确认，本院不予审查；3.原告提供的银行卡、户口簿、身份证、证明、兴业银行流水，其中证明、兴业银行流水为原件，上述材料能相互印证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区××房（以下简称涉讼房产）于2009年9月3日登记权利人为被告张舒思，权利证号：××，已办理一般抵押登记，抵押权人为第三人广东发展银行股份有限公司佛山分行。2017年2月16日，原告（买方）、被告张舒思（卖方）、被告云房公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告张舒思将涉讼房产作价1038000元出售给原告，定金20000元于合同签订当天支付，首期房款518000元于递件当天支付，剩余房款500000元按揭贷款支付，原告应于合同签订之日起7个工作日内备齐资料向银行（或住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料，如因原告自身原因自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，原告应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约；买卖双方共同出资赎契：原告垫资额为300000元，被告张舒思应在签订合同之日起4个工作日内提交赎契所需要的所有资料并公证委托被告云房公司代办提前还贷、赎契手续，买卖双方应于收到被告云房公司通知函3日内将赎契款存入被告张舒思还贷账户，原告垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款，无需另行支付，被告张舒思应于2017年2月22日前提供相关资料配合被告云房公司办理公证委托书，买卖双方自被告张舒思提交房地产权证原件至被告云房公司且标的房产处于无抵押、无查封状态、原告获得银行足额贷款审批通过或备齐全部剩余房款、被告云房公司收齐约定的居间服务费之日起10个工作日内办理网签；交楼时间为2017年4月16日前；如被告张舒思未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求其以合同成交价为基数按日千分之一的标准支付违约金并继续履行合同；被告张舒思保证此房源为五年唯一，否则承担违约责任；被告张舒思同意原告一个月时间筹钱出资赎契；等等。同日，原告向被告张舒思支付定金20000元。被告张舒思将涉讼房产的钥匙一套、门卡一张、房产证原件、国土证原件交给被告云房公司。2017年2月21日，被告云房公司的工作人员通过微信告知被告张舒思，向广发银行申请还贷需5个工作日内存钱到扣款账户，公证需一个星期，被告张舒思询问何时办理公证，被告云房公司的工作人员表示安排好再告知被告张舒思。2017年2月23日，被告张舒思通过微信询问何时办理公证，被告云房公司的工作人员告知其原告还没有处理好他禅城那套房子，先去办按揭，出了同贷就去做公证。2017年2月28日，被告张舒思通过微信询问是否不用做公证，被告云房公司的工作人员表示做了按揭后再做公证。2017年3月23日，被告云房公司工作人员询问被告张舒思有无时间办理公证，被告张舒思未正面回复。2017年4月3日，中国工商银行股份有限公司佛山南海支行出具《个人住房贷款放款承诺函》给原告，拟向原告发放购买涉讼房产的贷款450000元。查询时间为2017年4月25日的佛山市（南海区）房产查询证明显示涉讼房产除第三人为抵押权人的一般抵押登记外，无其他权利限制情况。胡××、刘××向本院出具证明，表示原告购买涉讼房产的款项存于其账户，随时可以用于支付购房款。原告提供了胡××、刘××的兴业银行账户明细，显示胡××、刘××有支付剩余房款的能力。2017年4月20日，原告提起本案诉讼。被告张舒思于2017年5月25日提起反诉。诉讼中，原告确认其收取了被告云房公司交付的涉讼房产的钥匙、门卡；原告表示愿意代被告张舒思向第三人清偿涉讼房产项下的抵押贷款，第三人表示同意，被告张舒思表示不同意。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。被告张舒思主张原告未能在合同约定时间垫付赎契款项、被告云房公司不按约定办理公证、原告的按揭贷款金额未获全额批准，致使被告张舒思产生不安，故要求解除涉讼合同。对此，本院具体分析如下：根据涉讼合同的约定，涉讼合同的履行顺序为：被告张舒思公证委托被告云房公司代办提前还贷、赎契手续，原告申请按揭贷款，原告将赎契款存入被告张舒思还贷账户。在合同实际履行过程中，被告云房公司告知被告张舒思先办理银行按揭贷款手续后再办理公证委托手续，被告张舒思未提出异议，视为被告张舒思予以同意。后被告云房公司询问被告张舒思办理公证的时间，被告张舒思未回复，导致两被告没有办理公证委托手续，也未办理提前还贷申请手续，故原告垫资赎契的条件尚未成就。另外，涉讼合同明确约定了原告贷款额度不足的情况下应补齐应付的房款予被告张舒思。被告张舒思未提交合法有效的证据证明原告存在《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的情形，本院对被告张舒思上述不安抗辩权的意见不予采纳。综上，被告张舒思不享有单方解除合同的权利。被告张舒思反诉请求解除涉讼合同，本院不予支持。涉讼房产除抵押权人为第三人的抵押登记外，无其他权利限制情况，且原告同意代被告张舒思清偿第三人涉讼房产项下的抵押贷款以涂销抵押，第三人亦予以同意，原告也提交了相关付款能力证明，故涉讼合同具备继续履行的条件。原告请求继续履行涉讼合同，本院予以支持。合同继续履行，原告主张代被告张舒思向第三人清偿涉讼房屋项下的抵押贷款、第三人受偿贷款后与被告张舒思配合涂销抵押，被告再协助原告办理涉讼房产过户手续，本院予以支持。涉讼合同虽约定交楼时间为2017年4月16日前，但该约定是建立在办理公证委托、提前还贷、银行按揭等手续顺利履行的基础上，现尚未办理公证委托、提前还贷手续，且原告仅支付了20000元定金，涉讼房产的交付条件尚未成就，原告主张被告逾期交付涉讼房产，本院不予采纳，原告请求被告张舒思支付逾期交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。本案中，涉讼合同应继续履行，涉讼房产的钥匙、，门卡已交付予原告，故被告张舒思请求被告云房公司返还涉讼房产的钥匙、门卡、房产证、国土证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王方亚应于本判决发生效力之日起十五日内代被告（反诉原告）张舒思清偿第三人广东发展银行股份有限公司佛山分行就位于佛山市南海区××房享有的抵押权的全部债务；第三人广东发展银行股份有限公司佛山分行、被告（反诉原告）张舒思应于上述义务履行之日起十五日内协助原告王方亚办理位于佛山市南海区××房涂销抵押登记手续；二、被告（反诉原告）张舒思应于佛山市南海区××房抵押登记涂销之日起十五日内协助办理将位于佛山市南海区××房（权利证号：××）房地产权证过户到原告（反诉被告）王方亚名下手续；三、驳回原告（反诉被告）王方亚的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张舒思的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费7089.68元（原告已预交），由原告负担18.68元，由被告张舒思负担7071元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉费50元（被告张舒思已预交），由被告张舒思负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 胡方平二〇一七年八月二十五日书记员 林浩成 微信公众号“”