（2017）苏1322民初8511号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2018-03-02
案件名称
蒋金荣与江苏元凯置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋金荣,江苏元凯置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初8511号原告:蒋金荣，女，1988年5月5日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人:孙亚克，江苏通达声远律师事务所律师。被告：江苏元凯置业有限公司，住所地沭阳县沭城镇常州路2号。法定代表人：颜有春，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪建华，系该公司营销部经理。原告蒋金荣诉被告江苏元凯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蒋金荣委托诉讼代理人孙亚克、被告江苏元凯置业有限公司委托诉讼代理人叶莉、缪建华到庭参加诉讼。原告蒋金荣向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付逾期办证违约金24106.2元（以总房价664999元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%，自2016年6年9月18日计算至2017年6月20日止）。事实和理由：原告2015年12月3日购买被告开发的位于沭阳县××路南侧、××路东侧××城天下小区住宅××套，并签订商品房买卖合同（合同备案号：1513769494022229）。该住宅房号为6幢2301号，建筑面积127.98平方米，单价5196.12元，总价664999元，原告以首付166999元，贷款498000元的方式支付了全部房款。被告在该房屋没有获得综合验收的情况下于2016年5月20日交付原告使用。在原、被告的合同中约定，被告应于房屋交付90日内将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，否则按已付房款的百分之一支付违约金，被告的行为严重损害了原告对涉案房屋的使用、收益、处分的权利，合同约定的违约金标准无法弥补原告的损失，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率调整违约金。被告江苏元凯置业有限公司辩称，对原、被告之间存在商品房买卖合同关系的事实无异议，对原告在诉状中陈述的涉案房屋房号、面积、价格、合同签订日期无异议。但认为原告的诉讼请求不能成立，因为根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第二十三条约定，如不是因为出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告无需向买受人支付违约金。本案中原告无法取得房屋产权证书是因为本地政府部门房地产管理政策临时调整造成，在原、被告签订商品房买卖合同后，因县住建局发文要求商品房必须整个一期工程综合验收后才能办理交付及办证手续，导致被告无法按照约定的时间将相关材料报至产权登记部门备案。被告签订商品房买卖合同时无法预料到当地房地产管理政策发生调整，因此，被告认为无法按照约定将相关办理产权登记的材料提交到不动产登记局备案是因政府原因造成，不属于合同中约定的“出卖人的责任”，按照合同约定，被告不应承担逾期办证的违约责任。且原告在办理入住手续时，承诺不追究开发商延期办理产权证书的违约责任。本院经审理查明事实如下：2015年12月3日，原告购买被告开发的位于苏州路南侧、××路东侧的沭城天下6幢2301号房屋，建筑面积共127.98平方米，每平方米5196.12元，总价款664999元，双方签订商品房买卖合同。合同第八条约定：出卖人应当于2016年7月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府政策调整，并在发生之日起30日内通知买受人的。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告已按约定支付房屋价款全部价款。原、被告于2017年1月18日办理房屋交接手续，涉案房屋于2017年4月17日竣工验收合格并取得《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，被告于2017年6月20日将涉案房屋所需不动产登记材料报至沭阳县不动产登记局审核登记，并具备办理权属登记条件。现原告以被告逾期办证，要求被告支付相应违约金。以上事实，有原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同、沭阳县不动产登记局出具的复函、入住交接单等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告双方均应按照合同约定，严格履行自己的义务。本案中，按照合同约定，被告江苏元凯置业有限公司应于交付房屋后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2017年11月18日交付使用，被告江苏元凯置业有限公司于2017年6月20日才向产权登记机关履行备案手续，已构成违约。故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持。被告辩称原告无法及时取得产权证书是因为当地政府房地产管理部门政策管理造成的，不应承担违约责任，因被告的义务系将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案即可，被告辩称的相关政策调整不构成不可抗力及情势变更，故本院对其辩解不予采纳。关于被告辩解原告在办理上房交接手续时，原告承诺不追究被告办证违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告未提交证据证实其采取合理方式提请原告注意该入住交接单中关于告知部分的格式条款，同时该入住交接单中的格式条款关于告知部分的内容免除了被告责任，排除了原告主要权利，故该入住交接单中关于“告知”部分的条款无效，综上，对被告的该辩解理由，本院不予采信。关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告主张合同约定的违约金计算标准过低，要求提高至按中国人民银行同期贷款利率计算，但原告既未提交证据证实被告的违约行为给原告造成的具体损失数额，亦未提交证据证实双方约定的违约金低于造成的具体损失，故原告要求提高违约金计算标准的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告要求被告支付逾期办证违约金应根据合同约定按已付房款1%计算。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏元凯置业有限公司应于本判决发生效力之日起十日内给付原告蒋金荣逾期办证违约金6649.99元；二、驳回原告蒋金荣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，减半收取计171元，由原告蒋金荣负担146元，由被告江苏元凯置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费342元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。代理审判员 葛 蕾二〇一七年八月二十五日书 记 员 詹文成书 记 员 王天一附录法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。