（2017）渝0105民初12353号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-01
案件名称
重庆市光华物业管理有限公司与廖利娜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市光华物业管理有限公司,廖利娜,赵亮
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初12353号原告：重庆市光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路123号，统一社会信用代码915001187094447179。法定代表人：陈洪，董事长。委托诉讼代理人：邓用辉，男，公司员工。被告：廖利娜，女，汉族，1989年11月2日出生，住重庆市渝北区。被告：赵亮，男，汉族，1985年5月17日出生，住重庆市九龙坡区。二被告的委托诉讼代理人：李友明，男，住重庆市江北区黎明村***号，系被告廖利娜继父。原告重庆市光华物业管理有限公司（下称光华公司）与被告廖利娜、赵亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告光华公司的委托诉讼代理人邓用辉，被告廖利娜、赵亮的委托诉讼代理人李友明及被告廖利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光华公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2014年7月至2017年5月期间的物业服务费3507元、2014年5月21日至2017年4月20日期间的水电公摊费142元、违约金5440.3元。事实及理由：2014年3月被告通过中介从前任业主购买了重庆市江北区福慧路46号X幢X房屋，拒绝与原告签订前期物业服务协。原告对被告提供了物业服务，双方形成了物业管理服务关系。被告拒交物业服务费，原告有权要求被告支付拖欠费用并承担违约金。原告多次向被告催收，未有效果。请求维护原告企业的合法权益。被告廖利娜、赵亮辩称：2014年3月14日被告到原告处办理入户及装修手续，交纳了相关物业服务费、水电公摊费等费用。原告工作人员没有要求被告签订《前期物业服务管理服务协议》，此协议对被告没有约束力。原告没有履行安保、维护消防设施、环境卫生、车库管理等义务，其物业服务质量存在严重瑕疵。在原告没有整改前，被告有权行使先履行抗辩权，拒交物业服务费。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年2月重庆光华控股（集团）有限公司与原告签订《光华可乐小镇前期物业管理服务协议》，由原告对光华可乐小镇实施前期物业服务管理事宜，约定高层住宅的物业服务费按建筑面积每月1.20元/平方米的标准收取。服务期限为自房屋交付之日至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。此合同于2012年3月22日在重庆市江北区房管局登记备案。2012年6月6日，重庆市物价局作出渝价（2012）171号文件通知，确定原告收取光华可乐小镇的费用为：高层住宅物业公共服务费0.95元/平方米/月，其中公共设备设施日常维修养护费0.30元/平方米/月；试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述费用标准应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担，待相关设备设施完善后，物业服务企业应及时申报物业服务正式收费标准；电梯收费可选择：按层计算张/人﹦10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；按人计算常住人口每人每月10元；次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。原告依据此通知在重庆市物价局办理了“前期物业服务收费标价表”，载明光华可乐小镇的住宅物业服务费批准标准为每月1.25元/平方米（含电梯费），执行标准为1元/平方米，下浮原因为“小区未全面交付使用”。光华可乐小镇小区X幢X号（建筑面积为100.23平方米）的原产权人为戚鹤鸣。2013年10月17日，原告与戚鹤鸣签订《光华可乐小镇前期物业管理服务协议》，协议内容与2012年2月建设单位与原告签订的前期物业管理服务协议内容基本一致，约定原告每月收取高层住宅物业服务费为1.25元/平方米/月（2015年1月1日前按建筑面积每月1元/平方米执行）。后戚鹤鸣将该房屋转让给被告，被告于2014年3月14日到原告管理处办理了入住手续，交纳了2014年3月14日至6月30日期间的物业服务费、2013年11月1日至2014年5月20日期间的水电公摊费及其他费用。被告于2015年3月25日办理了该房屋的产权过户手续。原告在履行物业服务管理活动中，实际每月是按1元/平方米标准向业主收取物业服务费。本案庭审中，原告针对其诉讼请求，举示了以下证据：1、2016年《电梯日常维护保养协议》、2017年《垃圾清运协议》、工作现场照片一组、表扬信等材料。拟证明数年来原告按约提供了物业服务，受到了广大业主的认可。以前的合同已到期，所以不再提供。2、催收通知照片、律师函。拟证明被告拖欠费用，原告向其进行了催收。3、2017年6月份向重庆中法供水有限公司、国网重庆市电力公司缴纳水电费的发票。拟证明原告代交了小区公共照明、公共用水费用，被告应当交纳水电公摊费。被告质证表示:原告要求被告支付自2014年起的物业服务费，证据1不能证明原告在2014年至2016年、2017年期间提供了相应服务；对表扬信的真实性表示怀疑，照片里很多是C区的，离原告居住的A区很远，那边环境好得多，只有一张照片是A区大门。收到过证据2中的催缴费通知。证据3不能证明原告交纳了2017年6月份以前的水电费。庭审中，被告针对其辩解，提供了以下证据：1、申请证人李庆海出庭作证。李庆海到庭陈述：我于2013年10月接房，与原告签订了前期物业服务合同。有人在小区大搞建设，破坏公共面积，建设单位在物业服务区内施工，原告没有告知业主，对业主造成伤害。业主接房5年来，配套的车库至今未投入使用。小区安保差，铜芯线在小区被盗光，只用铝芯线代替。原告服务不到位，导致业主不交费。2、照片一组。被告主张小区存在保安上班时间饮酒、小区大门成集市、车辆自行车停放通道、垃圾未清理、广告牛皮癣到处张贴、重庆光华控股（集团）有限公司在小区修建违章建筑被重庆市规划局江北区分局处罚等情况，拟证明原告的物业服务不到位，存在重大瑕疵。原告质证表示：证据1证人证言所陈述的违建问题，现在正在拆除，A.B区的车库和开发商违建部分区域，开发商没有交付给原告进行物业管理，正因为设施不完备，原告下浮收费，每月只按1元/平方米标准收取物业服务费；铜芯线换成铝芯线的问题由电力部门在跟进，现在小区用电是正常的。证据2的照片是在小区拍摄的，但被告说的情况不真实：保安当时已经下班了，保安是每天四次巡查；小区大门外属市政道路，不属原告物业管理范围；小区内停放车辆是以前的情况，我们定时清理消防通道；部分业主将自行车停放在大堂，我们也张贴过通知提醒劝告业主；广告牛皮癣问题，我们随时进行了清理，也警告过贴单人员，但这种情况不能杜绝；违章建筑不是原告修建的，小区车库没有收费，小区清洁是定时清理的，确有卫生死角没有打扫，清洁有瑕疵；规划部门对开发商修建违章建筑进行了处罚，与原告物业管理无关。庭审中，双方均认可小区尚未成立业主委员会。上述事实，有产权查询信息、合同审批表、光华可乐小镇前期物业管理服务协议、电梯日常维护保养协议、垃圾清运协议、工作现场照片一组、表扬信、催收通知照片、律师函、物业收费专用收据、证人证言、小区现场照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告接受建设单位重庆光华控股（集团）有限公司的委托，为光华可乐小镇小区实施物业管理服务，双方签订的《光华可乐小镇前期物业管理服务协议》不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原、被告形成了物业服务合同关系。被告辩称其没有与原告签订物业服务合同，不受合同约束的理由没有合法依据，本院不予采纳。物管企业提供物业管理服务而收取的物业服务费系公共性服务收费，也是全体业主享受物业服务的物质基础。原告举示的证据材料反映出原告对小区实施了日常物业管理、公共设施设备的卫生清洁、维护维修，可以认定原告按约定履行了物业服务相关事宜。原告在实施了物业服务合同管理事宜的情况下，享有获得物业服务费的权利，被告负有交纳物业服务费的义务。被告提供的证人证言和照片资料，反映出原告在实施物业管理中确实存在一定瑕疵，此瑕疵需原告改进和完善，以便更好的服务全体业主，但不属于重大服务质量问题，本案亦无因原告的物业服务不当造成被告重大损失的证据和事实，故被告拒绝交纳物业服务费的理由不充分。被告应当按物价局标价及原告实际收费标准支付物业服务费。被告提供的物业服务费收据反映其已付物业服务费的截止时间为2014年6月30日，故原告要求被告支付2014年7月至2017年5月期间的物业服务费3507元（100.2平方米×1元×35个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于水电公摊费的问题。公共设施设备的用水用电，目的是服务于全体业主。原告收取的物业服务费未包括水电公摊费，原告向供水供电部门代交水电费后，有权向业主据实分担。原告举示了2017年6月份向供水供电部门缴纳水电费的发票，表明小区公共设施设备属正常运行，被告提交的物业服务费收据反映其已付水电公摊费的截止时间为2014年5月20日，现原告要求被告支付2014年5月21日至2017年4月20期间的水电公摊费142元，本院予以准许。因原告履行物业服务存在一定瑕疵，其服务质量还需改进和完善，本院对其要求被告支付违约金的请求，不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告廖利娜、赵亮于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市光华物业管理有限公司2014年7月至2017年5月期间的物业服务费3507元；二、被告廖利娜、赵亮于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市光华物业管理有限公司2014年5月21日至2017年4月20期间的水电公摊费142元；三、驳回原告重庆市光华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告廖利娜、赵亮负担。本判决为终审判决。审判员 胡潇予二〇一七年八月二十五日书记员 陈亚玮 来源：