（2017）豫1324民初1714号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-17
案件名称
马文山与朱国保房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
镇平县人民法院
所属地区
镇平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马文山,朱国保
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1324民初1714号原告（反诉被告）：马文山，男，回族，生于1966年1月23日，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：朱国保，男，汉族，生于1991年2月17日，住河南省镇平县。确认送达地址：镇平县晁陂镇甲林村朱营96号。委托诉讼代理人：谢中伟，镇平县涅阳街道办事处法律服务所法律工作者。特别授权。原告马文山与被告朱国保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月2日、8月9日公开开庭审理了本案。原告马文山及其委托诉讼代理人梁海龙、被告朱国保的委托诉讼代理人谢中伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马文山向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原、被告之间签订的房屋买卖协议无效；2、要求被告退还购房款148000.00元，并赔偿原告损失；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为依法解除原、被告之间签订的房屋买卖协议，明确第二项诉讼请求中的损失为房款交付当天开始按银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由：原、被告于2010年10月8日签订了房屋买卖协议，被告以148000元将晁陂镇甲林村312国道南门面房卖给原告，协议签订当天双方已全部履行。后得知该房屋经法院执行早已转移给他人。现法院强制原告搬出该房屋，致使原告的合同目的无法实现。被告朱国保承认原告马文山主张的事实，但认为：1、原、被告签订的协议合法有效，房子是被告奶奶赠与给被告的，来源合法，被告有房权证；2、撤销被告房权证不合法，被告会继续申诉。应当驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）朱国保向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人支付反诉人房屋租赁费55600元；2、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人将房屋交被反诉人居住至今，依照有关房屋租赁的租金规定及当地房屋租金行情，要求被反诉人支付租金。原告（反诉被告）马文山对反诉原告朱国保的反诉辩称：1、房屋不属于反诉人所有，本诉被告不存在损失问题；2、被告提出反诉要求赔偿损失没有依据。被告的反诉不能成立，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；法庭为查明案件事实，调取了本院相关执行案件材料，并组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、对原告提交的（1999）镇法执字第19号民事裁定书和（2011）镇行初字第018号行政判决书，被告有异议，认为执行裁定执行的不是朱定群的房产，行政判决没有依据证实房屋是朱定群的。因该执行裁定书和行政判决书系已经生效的法律文书，本院予以采信。2、对被告提交的郭秀兰生前遗嘱，原告有异议，认为没有证据证实房屋是被告奶奶郭秀兰的，也没有证据证实遗嘱是郭秀兰写的。因被告没有提供其他证据相印证，本院对该证据不予确认。3、对被告提交的邻居租房合同，原告异议认为，租房合同系复印件，无法证明其真实性；邻居的房屋的具体状况与本案争议房屋没有可比性，且邻居出租房屋的时间与原告居住时间不一致。本院认为原告的异议成立，对该证据不予采信。4、对法庭调取的本院（1999）镇法执字第19号执行卷宗中查封朱定群房屋的裁定书、送达公告、房地产评估计价报告书、送达回证、调查郭秀兰等人笔录、拍卖房地产委托书、拍卖成交确认书，原告无异议，被告称这些证据不能证实房屋是朱定群的，委托拍卖违法。由于上述证据是本院已执结案件的客观记录，故对法庭调取的以上证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月29日，申请人郭海德向本院申请执行本院（1998）镇经初字第1146号经济判决，被执行人为朱定群。本院受理后，因被执行人朱定群未按执行通知书规定履行义务，本院于1999年2月2日作出（1999）法执字第19号民事裁定，对朱定群所有的坐落于晁××镇××国道南侧的宅地一处房屋二间（砖混一层、门面）予以查封。受本院委托，镇平县大公房地产评估有限责任公司于2004年6月2日对镇平县甲林冷库西边对面朱定群一幢房地产的价值进行了评估，2004年10月10日经南阳市房地产拍卖行拍卖，郭海德以36000元购买了该房产。2004年12月10日本院作出（1999）镇法执字第19号执行裁定，将被执行人朱定群位于甲林冷库西对面的房地产产权转移于郭海德，不足部分继续执行。该裁定送达后生效。12月30日本院向执行案件双方当事人送达了该裁定书。2010年1月14日，被告将上述房屋办理了以自己为所有权人的房屋所有权证。2010年10月8日，原、被告达成房屋买卖协议，被告将上述房屋以148000元转让给原告，双方于当天即相互交付。2011年8月，郭海德以镇平县房产管理局为被告、朱国保为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销镇平县房产管理局给朱国保颁发的房屋所有权证。本院经审理，于2012年2月27日作出（2011）镇行初字第018号行政判决，撤销镇平县房产管理局2010年1月14日向朱国保颁发的房屋所有权证。原告在被告交付房屋后居住至今。本院认为，原、被告达成房屋买卖协议并相互交付了价款和房屋，双方形成房屋买卖合同关系。关于原告的诉讼请求，主要争议在于被告对其出卖的房屋是否享有所有权、原告购买该房屋能否实现合同目的。就被告对房屋是否享有所有权而言，本院在执行郭海德与朱定群案件中，已于2004年12月10日裁定将该房屋产权转移给郭海德。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”依据该规定，郭海德于本院送达执行裁定书的2004年12月30日即取得了该房屋所有权。被告于2010年1月14日办理了房屋所有权证，虽然从形式上取得了房屋所有权，但于2012年2月27日房屋所有权证被本院判决撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四)超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。”具体行政行为因存在上述违法情形被撤销，自撤销之日起即失去法律效力，且因其违法，撤销的效力亦追溯到该具体行政行为作出之日起，即被告所持房屋所有权证自取得之日起就没有法律效力。故，被告在出卖房屋时不能因持有房屋所有权证就实质上享有房屋所有权。就原告购买该房屋能否实现合同目的而言，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”由于被告不享有其向原告出售房屋的所有权，被告在本案庭审辩论结束前亦未取得该房屋的所有权，无法将房屋的所有权转移给原告，即在现实情况下原告不能取得房屋所有权，也就不能实现自己的合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故，原告要求解除与被告达成的房屋买卖协议，符合法律规定，本院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告退还购房款，并赔偿从房款交付之日起按银行贷款利息计算的损失，符合法律规定，本院应予支持。因被告不享有房屋的所有权，合同解除后，原告没有向被告退还房屋的义务，而应当向该房屋的所有权人交付。同时，被告对该房屋亦不享有收益权利，故其要求原告支付租金的反诉请求理由不能成立，本院不予支持。被告辩称，房子是其奶奶遗赠的，来源合法，被告有房权证；撤销被告房权证不合法，被告会继续申诉。因被告未提供证据证明其奶奶系房屋所有权人，且与生效法律文书认定的事实不符，其是否申诉以及申诉是否能够达到目的，并非本案裁量的依据。故被告的辩称理由不能成立，本院不予支持。因原告的诉讼请求成立，被告的反诉请求不能成立，本诉案件受理费和反诉受理费均由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、限被告朱国保于本判决生效后十五日内返还原告马文山购房款148000元及利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率自2010年10月8日起计算至履行完毕之日止）；二、驳回反诉原告朱国保的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，减半收取1630元，反诉受理费595元，共计2225元，由被告朱国保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 王延晓二〇一七年八月二十五日书记员 张腾蛟 更多数据：