（2017）苏03民终3985号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-07
案件名称
徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司与泉山区铸云台大酒店物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泉山区铸云台大酒店,徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3985号上诉人（原审被告）：泉山区铸云台大酒店,住所地本市泉山区解放南路矿大科技广场音乐主题公园商业街区*#楼2-203、204、303、304。经营者：李世敏，该酒店总经理。被上诉人（原审原告）：徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司,住所地本市云龙湖大堤北侧滨湖新天地步行街C区-202。法定代表人：张强，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋为为，该公司法务。委托诉讼代理人：王聪，江苏青创律师事务所律师。上诉人泉山区铸云台大酒店（以下简称铸云台大酒店）因与被上诉人徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司（以下简称新盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人铸云台大酒店的经营者李世敏，被上诉人新盛物业公司的委托诉讼代理人蒋为为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人铸云台大酒店的上诉请求：1、撤销原判第一项；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审没有认定上诉人垫付的5万元楼面防水费有误，被上诉人要求上诉人自行维修漏雨的房屋，并答应将维修费从物业费中扣除，上诉人有照片证明当时屋面漏雨情况；2、被上诉人没有及时拆除风机的违约行为在先，上诉人租赁房屋下方的业主安装的风机，影响上诉人营业，上诉人暂停支付租金属于法定抗辩权，因风机产生的油污，上诉人支付了2000元的清洗费用，也应由被上诉人承担；3、被上诉人按照徐州市新盛建设发展投资有限公司（以下简称新盛发展公司）指示给上诉人停水停电属于侵权行为，二者系产权人与物业公司的关系，被上诉人应就物业费和违约金承担60%的责任；4、物业费不应按照10元的标准结算，双方签订的物业管理协议虽然约定物业费按照上述标准结算，但实际履行中双方系按照7元的标准执行。被上诉人新盛物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。1、关于5万元楼面防水费和拆除风机及2000元清洗费用的问题，上诉人的主张没有事实和法律依据，其在一审时也并未提供任何证据证实。2、关于停水停电的问题，首先，一审法院在另案即租赁合同纠纷案件中，认定停电的行为人及责任方为新盛发展公司，并非被上诉人。其次，被上诉人所租房屋用电是采取预充值的方式，因上诉人预充值卡内用电金额使用完毕，无法用电，并非被上诉人停电。3、关于物业费的标准问题，双方签订的物业服务协议及缴费通知单证明物业管理费为每月每平方米10元，且上诉人也按照该缴费标准缴纳过物业费。新盛物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令铸云台大酒店支付新盛物业公司物业管理服务费131029.9元（自2014年1月10日至2014年3月21日，按10元/平方米/月计算；自2014年3月22日至2015年3月21日，按10.5元/平方米/月计算；自2015年3月22日至2016年1月25日，按11.025元/平方米/月计算）、水费199元；2、请求判令铸云台大酒店支付新盛物业公司违约金39368.67元（按物业费、水费总额的30%计算）；3、诉讼费由铸云台大酒店承担。一审法院认定事实：2013年4月10日，新盛物业公司（甲方）与铸云台大酒店的经营者李世敏（乙方）签订《徐州音乐主题公园物业管理服务协议》一份，约定：1、甲方对坐落于音乐主题公园2区203、204、303、304号房屋提供物业服务，房屋建筑面积502平方米；2、甲方负责对本音乐主题公园的物业及其日常商业经营进行必要的物业管理，根据不同业态统一协调商家的营业时间，对音乐主题公园房屋共用部位、配套停车场、周边广场、共用设施设备、环境卫生、安全防范、绿化等项目进行维护、修缮、服务、使用安排与管理；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；3、乙方遵守本物业的物业管理服务制度、管理规定、协议；依据本协议及甲方规定缴费时间，向甲方缴纳物业管理服务费、能源使用费等；4、物业服务管理费用的缴费周期及缴费时间按每六个月缴纳一次，在第六个月结束前的20日内缴纳下一缴费期的物业服务费，承租人应在规定的交费日期内到物业公司客服中心履行缴纳义务；物业管理服务费用的缴费标准按第一年每月每平方米（同租赁协议面积）为人民币壹拾元整，自乙方签收承租房屋交房确认书第二日起算；自第二年起，每年递增5%；5、在租赁期限内，乙方自用的水、电、气等能源费：根据独立表具的计数（水、电能源费在上一级供水、电单位收取的标准上加计10%的损耗）（包括免租期）支付水费、电费、气费。每月由甲方在每个相关能源缴费终端单位抄表日期后的5日内，向乙方提供缴费通知单，乙方应于接到甲方缴费通知单5日内向甲方缴纳相关费用；乙方在办理上房手续时，预缴的水电押金，按3000元/百平方米向新盛物业公司缴纳（不足100平方米按100平方米计）；6、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的及足额缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交和足额缴纳，并从逾期之日起按每日千分之五加收滞纳金；逾期不缴纳和拖欠物业管理服务费用及相关费用的，甲方有权对其停止服务，由此而造成的一切责任均由乙方承担，并通过法律程序追缴所欠费用。该协议还约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及其他费用和违约责任等内容。协议签订后，铸云台大酒店向新盛物业公司缴纳了2013年3月23日至2014年1月9日期间的物业管理服务费，后未再按上述合同约定向新盛物业公司缴纳物业管理服务费和水费，经新盛物业公司以发出工作联络函、催费通知单等方式催缴无果，新盛物业公司遂诉至原审法院。另查，2012年9月20日，李世敏与徐州市科技广场音乐主题公园商业街区2区203、204、303、304号房屋的产权人新盛发展公司签订了租赁意向书，约定租赁期限5年，但未明确约定计算租金的起始时间。2013年3月22日，李世敏之子李鹤在《验房单》上签名，并在问题整改记录上注明“室内墙断未起、幕墙玻璃缺两块、玻璃边口未压边”。同年4月10日，李世敏申请进驻装修，该装修申请于4月15日被签署通过。后因双方在计算租金的起始时间上未能达成一致，李世敏一直未向新盛发展公司缴纳租金。2015年3月22日，因新盛发展公司对铸云台大酒店停电停水，酒店终止经营。同年4月3日，李世敏向新盛发展公司递交了书面材料，要求终止履行租赁合同，赔偿因停水停电给其造成的损失，而新盛发展公司则以李世敏拖欠租金和物业费为由，不同意李世敏搬走在承租房屋内的设备和物品。2015年8月21日，新盛发展公司向一审法院提起诉讼，请求确认双方的租赁关系已终止，要求李世敏从涉案房屋中迁出，并支付自2013年3月22日至2015年8月31日期间的房屋租金和占用费。李世敏在该案中亦提起反诉，要求新盛发展公司赔偿其装修损失、食物变质损失等，并返还履约保证金。该案审理过程中，双方于2016年1月25日进行了房屋交接，李世敏在《验房单》上签字确认欠水费199元，并出具书面声明：“音乐主题街区铸云台商铺（502m2），即原我承租商铺店内所有物品，除法院已鉴定的空调设施、装修设施外，其余物品全部放弃，由新盛公司和物业公司任意处置，空调处置按法院判决履行”。2016年4月21日，作出（2015）泉民初字第3594号民事判决，判令李世敏向新盛发展公司支付2013年4月15日至2015年4月3日期间的租金，同时新盛发展公司赔偿李世敏装修损失和食材变质损失，并返还履约保证金。李世敏对该判决不服，上诉至我院，我院于2016年12月15日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。新盛物业公司与铸云台大酒店的经营者李世敏签订的《徐州音乐主题公园物业管理服务协议》不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，予以确认。新盛物业公司对徐州音乐主题公园实施物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，而铸云台大酒店作为徐州音乐主题公园商业用房的实际使用人应及时缴纳物业管理服务费。关于物业管理服务费的收费标准，铸云台大酒店主张应按照7元/平方米/月的标准计算，并提供了两张物业费发票（2013年3月23日至2013年9月22日的物业费21084元、2013年10月10日至2014年1月9日的物业费10542元），称新盛物业公司向其出具的发票上的物业费金额是按照7元/平方米/月计算的，而其却一直按照10元/平方米/月的标准缴纳，多缴纳的部分应予抵扣。对此，新盛物业公司补充提供了铸云台大酒店的两张公摊水电费收据（2013年3月23日至2013年9月22日的费用为9036元、2013年10月10日至2014年1月9日的费用4518元），证明铸云台大酒店按10元/平方米/月的标准向其缴纳的物业管理服务费用中既包含了上述物业费，又包含了按3元/平方米/月标准收取的公摊水电费。虽铸云台大酒店对该公摊水电费收据不予认可，称双方未曾约定过缴纳公摊水电费一事，但根据新盛物业公司向铸云台大酒店发出的若干份缴费通知单，该通知单上均载明了物业管理费和水电公摊费的具体金额，且李世敏亦在通知单上签字签收，另结合铸云台大酒店已按照10元/平方米/月的标准向新盛物业公司缴纳了近一年的物业管理服务费而未曾提出异议的事实，对于铸云台大酒店的上述主张不予采信。因《徐州音乐主题公园物业管理服务协议》系双方真实意思表示，根据意思自治原则，对双方在协议中约定的物业管理服务费缴纳标准即10元/平方米/月予以确认。关于计算物业管理服务费的起止时间，新盛物业公司主张应从铸云台大酒店签署验房单之日起计算至其实际返还房屋之日止，即自2013年3月23日计算至2016年1月25日。虽《徐州音乐主题公园物业管理服务协议》约定自铸云台大酒店签收承租房屋交房确认书第二日起计算物业管理服务费，但铸云台大酒店实际于2013年4月15日才经同意进场施工，其在4月15日之前并未实际使用承租房屋，且（2015）泉民初字第3594号生效判决亦确认自4月15日起计算租金和免租期，故确认铸云台大酒店缴纳物业管理服务费的起始日期应为2013年4月15日。关于缴费的终止时间，虽铸云台大酒店于2016年1月25日才正式从承租房屋中迁出，但根据（2015）泉民初字第3594号生效判决，李世敏与新盛发展公司的租赁关系已于2015年4月3日终止，终止后铸云台大酒店已不再是物业管理服务费的缴费义务人，故新盛物业公司再要求铸云台大酒店缴纳4月3日之后的物业管理服务费无事实和法律依据，不予支持。综上，自2013年4月15日至2015年4月3日铸云台大酒店应向新盛物业公司缴纳物业管理服务费（含公摊水电费）121383.6元（2013年4月15日至2014年4月14日按10元/平方米/月计算、2014年4月15日至2015年4月3日按10.5元/平方米/月计算），扣除铸云台大酒店已缴纳的45180元，铸云台大酒店还应再向新盛物业公司缴纳76203.6元。铸云台大酒店主张其垫付了50000元楼面防水费，但未能提供相关证据证明，不予支持。因铸云台大酒店在2016年1月25日的《验房单》中对拖欠水费199元已签字确认，且其在庭审中亦表示同意给付，故新盛物业公司要求铸云台大酒店向其支付水费199元符合法律规定，予以支持。新盛物业公司要求铸云台大酒店支付违约金39368.67元，数额过高，酌定调整为由铸云台大酒店向新盛物业公司支付违约金18000元。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定判决：一、判决生效后十日内，铸云台大酒店给付新盛物业公司物业管理服务费元（含公摊水电费）76203.6元、水费199元、违约金18000元，合计94402.6元；二、驳回新盛物业公司的其他诉讼请求。二审期间，双方均未向法庭提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，关于上诉人主张的其垫付5万元楼面防水费应否在物业费中扣除的问题。双方所签物业管理服务协议中关于房屋主体、配套设施设备的维修和管理部分约定，由于建筑本身缺陷、遗留问题造成及自然损毁的，根据乙方的维修要求，及时安排和协调保修单位进行维修。本案中，上诉人未提供证据证明其已按照合同约定，要求被上诉人对涉案房屋的楼面进行维修，在未经被上诉人确认的情况下，楼面漏水系因建筑本身缺陷、遗留问题造成或自然损毁所致的依据不足，其要求被上诉人在物业费中扣除楼面防水费依据不足，对该上诉意见不予支持。关于上诉人主张的其他业主安装风机行为是否导致上诉人物业费交纳后履行抗辩权的产生以及上诉人因此产生的2000元清洗费用应否在物业费中扣除的问题。上诉人主张其所租房屋楼下的业主安装的风机影响其正常营业，因上诉人与涉案房屋的产权人租赁合同已经解除，其他业主安装的风机是否影响其营业没有无证据支持，且上诉人亦未提供证据证明被上诉人在提供物业服务过程中对上述风机安装的协调问题存在过错，故对上诉人因此不支付物业费的上诉意见不予采纳。其主张的清洗费用亦不能证明系风机安装所致，对上诉人在物业费中扣除清洗费用的上诉意见亦不予支持。关于上诉人主张的被上诉人停水停电行为是否导致物业费的减让问题。首先，已生效（2015）泉民初字第3594号民事判决确认新盛发展公司存在停水停电行为，上诉人就停水停电问题也已提出索赔主张，该案对上诉人因新盛发展公司的停水停电遭受的食品损失进行了判定。其次，本案中，即使停水停电系新盛物业公司受新盛发展公司的指示所为，其法律后果亦应由新盛发展公司承担。故上诉人在本案中要求被上诉人新盛物业公司因此减让物业费没有法律依据。关于涉案房屋物业服务费收费标准如何确定。双方所签物业管理服务协议第四条物业管理服务费用及其他费用中约定，物业管理服务费用的缴费标准按第一年每月每平方米为10元，自乙方签收承租房屋确认书第二日起算，自第二年起，每年递增5%。故被上诉人按照每月每平方米为10元收取物业服务费并无不当。上诉人主张双方实际履行物业服务合同过程中系按照每月每平方米为7元的标准履行。从被上诉人提供的由上诉人签字的催缴通知单可知，被上诉人收取的物业服务费含管理费及公共水电费两项，管理系按照每月每平方米7元的标准收取，公共水电费系按照每月每平方米3元的标准收取，共计每月每平方米10元，且上诉人已按照10元的标准缴纳了近一年的物业管理服务费，故其主张被上诉人应按每月每平方米7元的标准收取物业服务费的上诉意见不予采纳。综上，上诉人泉山区铸云台大酒店的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3712元，由上诉人泉山区铸云台大酒店负担。本判决为终审判决。审判长 张向东审判员 史善军审判员 程 叶二〇一七年八月二十五日书记员 金宇婷