（2017）鄂0105民初1033号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-09-30

案件名称

万泽永与陶姗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市汉阳区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

万泽永,陶姗

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十五条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市汉阳区人民法院民事判决书（2017）鄂0105民初1033号原告（反诉被告）：万泽永，男，汉族，1997年11月7日出生，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：刘小艳（系万泽永母亲），女，汉族，1972年8月2日出生，住武汉市硚口区，特别授权代理。委托诉讼代理人：程林，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：陶姗，女，汉族，1996年11月4日出生，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：陶忠（系陶姗父亲），男，汉族，1969年1月24日出生，住武汉市硚口区，特别授权代理。委托诉讼代理人：高威，湖北泓峰律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）万泽永诉被告（反诉原告）陶姗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法由审判员李乐担任审判长，与人民陪审员余秀娟、杨迪组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘小艳、程林及被告委托诉讼代理人陶忠、高威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万泽永诉称：2016年12月13日，原告（反诉被告）委托其母亲刘小艳，被告（反诉原告）委托其父亲陶忠，签订了《武汉市存量房买卖合同》，由原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于武汉市汉阳区房屋，购房总价款213万元。合同签订当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了定金3万元。合同签订后，原、被告双方对合同约定的150万元首付款支付时间又进行了协商变更。当原告（反诉被告）按时准备好首付款，与被告（反诉原告）约好时间办理后续手续时，被告（反诉原告）告知其已经将该房产转卖给他人，且拒绝退还定金。原告（反诉被告）多次催还定金，被告（反诉原告）均不予退还。被告（反诉原告）的行为构成了重大违约，导致原告（反诉被告）无法继续履行合同，且给原告（反诉被告）造成了重大损失。故诉至法院，请求：1、判令依法解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）双倍返还定金共计6万元；3、本案诉讼费、保全费由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）陶姗反诉并辩称：2016年12月13日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，将被告（反诉原告）坐落于武汉市汉阳区房屋以总价款213万元卖给原告（反诉被告）。按照合同约定，原告（反诉被告）应在合同签订时交付定金3万元，在2016年12月20日交付首付款150万元，剩余60万元购房款在原告（反诉被告）办理银行贷款后付清。原告（反诉被告）按约支付了3万元定金，但因其自身资金状况原因未能在2016年12月20日支付150万元首付款。被告（反诉原告）多次催告原告（反诉被告），要求原告（反诉被告）在2017年1月15日前支付首付款，但原告（反诉被告）在催告期届满后仍未履行，该催告不应视为双方就支付购房款另行达成协议。根据合同法的规定，原告（反诉被告）迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，构成了违约，被告（反诉原告）有权解除合同，故提出反诉请求：1、判令被告（反诉原告）没收原告（反诉被告）支付的定金3万元；2、本案全部诉讼费用由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）万泽永针对被告（反诉原告）陶姗的反诉请求辩称：原、被告双方签订房屋买卖合同后，又经协商将首付款150万元的支付时间推迟到2017年1月20日，并非2017年1月15日。2017年1月20日，原告（反诉被告）凑齐了150万元首付款，并带着银行卡及现金与被告（反诉原告）见面，但被告（反诉原告）没有按约定先行办理房产抵押公证且没有明确后续手续如何办理。其后，被告（反诉原告）主动联系原告（反诉被告）继续协商，双方面谈了2次，被告（反诉原告）同意按照原告（反诉被告）的条件、时间来办手续，并且愿意把被告（反诉原告）亲戚的房子作抵押为首付款作保证。2017年2月16日，原告（反诉被告）上午刚刚与被告（反诉原告）谈好，下午突然接到被告（反诉原告）已经将房子卖给他人的消息。原告（反诉被告）为凑齐150万元首付款向亲属朋友借钱，借款利息已损失3000元，向银行贷款花费手续费2.4万元，每月还贷7000多元，被告（反诉原告）的行为根本违约，导致合同目的不能实现，给原告（反诉被告）造成了巨大损失，被告（反诉原告）无权没收3万元定金。故请求依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）万泽永为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：原、被告双方2016年12月13日签订的武汉市存量房买卖合同及委托书，拟证明原、被告双方签署的买卖合同合法有效，对双方均有法律约束力。证据二：陶忠2016年12月13日对刘小艳出具的收条及刘小艳对陶忠的转账记录，拟证明原告（反诉被告）已按照买卖合同约定向被告（反诉原告）支付了定金3万元。证据三：陶忠与刘小艳的微信聊天记录及零售客户交易清单截图，拟证明双方协商一致变更了150万元首付款的支付时间为2017年1月20日，后刘小艳经多方努力凑齐了款项并与陶忠见面，但陶忠未办理任何手续。2017年2月7日、2月16日，陶忠又主动联系刘小艳，继续协商办理房屋买卖的事情，双方对办理手续具体细节进一步达成了共识。原告（反诉被告）每次都按照变更的时间准备好了钱款，但是被告（反诉原告）以各种理由没有办理手续或者推脱。证据四：证人蔡某和证人孙某的证言，拟证明2017年1月20日后，陶忠又先后2次主动联系刘小艳，继续办理房屋买卖手续，且每次陶忠都承诺按照原告（反诉被告）的条件来办，一定把房子卖给原告（反诉被告）。证据五：光大银行贷款合同、放款截图、还款记录、贷款申明，拟证明：原告（反诉被告）为履行买卖合同已经办理了银行贷款，支出贷款手续费2.4万元，每个月还款7000多元，被告（反诉原告）违约给原告（反诉被告）造成了巨大的经济损失。被告（反诉原告）陶姗为支持自己的反诉请求，向本院提交了如下证据：证据一：原、被告双方2016年12月13日签订的武汉市存量房买卖合同，拟证明双方就购买房屋事宜签订合同，对房屋坐落、面积、价款、付款方式及付款时间等内容均有明确约定。证据二：商品房买卖合同，拟证明陶姗有权对本案诉争房屋进行交易。证据三：证人周某证言，拟证明原、被告双方在房屋买卖合同中约定2016年12月20日支付150万元首付款，原告（反诉被告）没有按照约定付款，双方后来进行了协商，但没有谈妥。被告（反诉原告）陶姗对原告（反诉被告）万泽永提交的证据一、证据二无异议；对证据三微信聊天记录的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为微信聊天记录不能证实双方就首付款支付时间达成了新协议；对证据三零售客户交易清单截图的真实性、关联性有异议，提出账户清单中的户名不是本案当事人，该证据与本案没有关联；对证据四中证人蔡某的证言的关联性有异议，认为该证人证言无法证实原、被告双方就房屋交易具体细节达成合意；对证据四中证人孙某的证言的真实性、关联性有异议，认为证人孙某与原告（反诉被告）存在亲属关系，该证人证言与本案焦点没有关联；对证据五中光大银行贷款合同、贷款申明真实性有异议，认为贷款合同没有签订时间且原告（反诉被告）所述的贷款时间迟于原、被告双方约定的首付款支付时间，贷款申明的签名人员没有出庭作证；对证据五中放款截图、还款记录证明目的有异议，认为该证据无法显示银行放款情况。原告（反诉被告）万泽永对被告（反诉原告）陶姗提交的证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原、被告双方在房屋买卖合同签订后对150万元首付款支付时间协商变更，且被告（反诉原告）没有履行向原告（反诉被告）提供房产担保的义务；对证据二无异议；对证据三的证明目的有异议，认为证人周某的证言证实了原、被告双方在2016年12月20日后一直就房屋买卖及付款进行协商。关于原告（反诉被告）万泽永提交的证据，被告（反诉原告）陶姗对其证据一、证据二无异议，本院予以确认；被告（反诉原告）对证据三中微信聊天记录的真实性无异议，本院对其真实性亦予以确认；被告（反诉原告）对证据三中零售客户交易清单截图真实性、关联性提出异议，原告（反诉被告）未能就此进行补强，本院对该证据不予确认；证据四经证人出庭作证，本院予以确认；被告（反诉原告）对证据五中光大银行贷款合同、贷款申明真实性及放款截图、还款记录证明目的提出异议，原告（反诉被告）未能就此进行补强，本院对该证据不予确认。关于被告（反诉原告）陶姗提交的证据，其证据一与原告（反诉被告）提交的证据一相同，本院予以确认；原告（反诉被告）对证据二无异议，本院予以确认；证据三经证人出庭作证，本院予以确认。经审理查明：陶姗于2016年7月31日与中维地产武汉有限公司签订武汉市商品房买卖合同，贷款购买了武汉市汉阳区商品房，并委托其父亲陶忠办理该商品房的出卖、抵押、办证等相关事宜，该商品房系本案当事人约定买卖的房产。2016年12月13日，陶姗与万泽永签订武汉市存量房买卖合同，将该商品房出卖给万泽永，刘小艳受万泽永委托办理该商品房买卖事宜并在合同上签名，陶忠受陶姗委托在合同上签名，硚口区宝二房屋中介房屋咨询服务部经营者周某作为见证人亦在合同上签名。此时，陶姗尚未还清该商品房的购房贷款，亦未办理不动产权证和国有土地使用证。该房屋买卖合同约定：万泽永在合同签订当日支付定金3万元，房屋买卖成交价格为213万元，万泽永须支付首付款150万元，并通过银行贷款支付120万元，陶姗收到120万元贷款后2日内向万泽永退还57万元；万泽永须于2016年12月20日支付150万元首付款，陶姗将其购买的另一套位于汉阳区的商品房的购房合同交给万泽永保管，双方相互协助办理后续房屋买卖手续。合同签订当日，刘小艳通过银行转账如约向陶忠支付了3万元定金。2016年12月20日，刘小艳没有凑足150万元，未能如约支付购房首付款；其后刘小艳和陶忠就贷款、为首付款办理抵押担保及公证、过户等购房手续问题继续沟通。直至2017年2月16日上午，刘小艳和陶忠在华明达房产信息经济有限公司见面，向该公司咨询购房交易方式，双方拟按照正常流程办理房屋买卖过户手续，当日下午，陶忠电话告知刘小艳不将房子卖给万泽永，刘小艳再找陶忠沟通未果，陶忠其后将该商品房卖给了他人。经本院主持调解，双方未能达成协议。本院认为：原告（反诉被告）万泽永与被告（反诉原告）陶姗于2016年12月13日签订的武汉市存量房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定严格履行。合同签订后，陶忠与刘小艳通过微信进行了沟通，但双方在2016年12月20日以前并没有对150万元首付款支付时间协商变更，原告（反诉被告）应当按照合同约定于2016年12月20日将150万元首付款给付被告（反诉原告）。原告（反诉被告）未履行在2016年12月20日支付150万元首付款的合同约定义务，构成了违约。2016年12月20日后直至2017年2月16日，刘小艳依然积极筹集购房首付款，并就后续购房手续问题与陶忠保持沟通和协商，努力实现合同目的。陶忠一方面与刘小艳协商继续履行房屋买卖合同，另一方面却在没有解除合同的情况下，于2017年2月16日下午表示不再履行合同约定的出卖房屋的义务并在其后将房屋卖与他人，构成了根本性违约。被告（反诉原告）的违约行为导致合同目的已经不可能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同法定解除情形，故对于原告（反诉被告）要求解除该房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对于违约责任，双方当事人均选择适用合同中的定金条款，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）双倍返还定金，被告（反诉原告）反诉要求没收定金；但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原告（反诉被告）因未履行按期支付首付款的义务，违约在先，无权要求双倍返还定金，而被告（反诉原告）因其根本性违约，无权没收定金，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）双倍返还定金的诉讼请求及被告（反诉原告）要求没收定金的反诉请求，本院均不予支持。综合考量原、被告双方在合同履行中的过错程度，本院认为应由被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）给付的3万元定金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十五条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）万泽永与被告（反诉原告）陶姗于2016年12月13日签订的武汉市存量房买卖合同；二、被告（反诉原告）陶姗于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）万泽永定金3万元；三、驳回原告（反诉被告）万泽永的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陶姗的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费1300元，由原告（反诉被告）万泽永负担（已预交）。反诉部分案件受理费275元，由被告（反诉原告）陶姗负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　李　乐人民陪审员　　余秀娟人民陪审员　　杨　迪二〇一七年八月二十五日书　记　员　　龚子英百度搜索“”