（2017）粤0606民初9911号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-03
案件名称
丁香与邓启和房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民���院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁香,邓启和,中国工商银行股份有限公司广州西华路支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初9911号原告：丁香，女，1981年2月13日出生，汉族，户籍地河南省郸城县，现住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎金钰，广东中大圣律师事务所律师。被告：邓启和，男，1983年10月7日出生，汉族，户籍地四川省屏山县，委托诉讼代理人：周健，广东正大联合律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，住所地广东省广州市荔湾区西华路531号。负责人：陈涛。原告丁香诉被告邓启和、第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（下简称第三人工商银行西华路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告丁香及其委托诉讼代理人周华、黎金钰，被告邓启和的委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼。第三人工商银行西华路支行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁香向本院提出诉讼请求：1.确认被告邓启和单方解除与原告丁香于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》的行为无效；判令继续履行《房屋买卖合同》及《附加协议》；2.判令被告邓启和在本案生效之日起3日内协助原告丁香向第三人工商银行西华路支行提前偿还邓启和所欠第三人工商银行西华路支行的所有按揭款项及利息；3.判令第三人工商银行西华路支行和邓启和在原告丁香提前偿还邓启和所有贷款及利息的条件下，5日内协助原告丁香向佛山市顺德区国土城建和水利局将案涉房屋的他项抵押权予以涂销；4.判令被告邓启和在本案生效之日起3日内协助原告丁香向佛山市顺德区国土城建和水利局将对案涉房屋的他项抵押权予以涂销；5.判令被告邓启和在完成上述诉请义务后3日内协助原���丁香办理案涉房屋过户登记手续，将案涉房屋登记在原告丁香名下；6.判令被告邓启和承担不配合过户违约金20000元；7.判令被告邓启和承担本案所有诉讼费、诉讼保全费用。事实与理由：原告丁香与被告邓启和于2015年12月23日签订《房屋买卖合同》，约定由原告丁香购买被告邓启和名下案涉房屋，交易价490000元。双方约定于2017年12月31日前办理过户。今年由于房价上涨了一倍，被告邓启和提出加价80000元才过户，原告丁香不同意。后来被告邓启和要求原告丁香协助其将案涉房屋出售，上涨部分双方对半分，原告丁香更不同意。后被告邓启和就让律师打电话威胁，发《律师函》解除合同，并向法院提起诉讼，请求解除合同。原告丁香不同意解除合同，也不同意搬迁。这是原告丁香与女儿的唯一住房，原告丁香与女儿没有其他地方可去，也再没有更多的资金去购买其他��屋。双方约定由原告丁香先支付被告邓启和210000元，剩下280000元由原告丁香负责赎契，被告邓启和无条件配合过户。原告丁香已将购房款210000元支付给了被告邓启和，原告丁香自2016年12月起就多次催促被告邓启和协助原告丁香办理案涉房屋的过户手续，但被告邓启和却因房价上涨要求加价80000元，更以此威胁不配合过户。2014年下半年，女儿的父亲一次性给了女儿前几年的抚养费，加上原告丁香这几年也有一些积蓄，为了女儿能在自己身边读书，原告丁香必须购买房屋。原告丁香是一个单身母亲，能给孩子一个稳定的家就是原告丁香最大的愿望了。原告丁香2014年8月就去中介处订了案涉房屋，当时已交中介费。后因个人原因需回老家一段时间，在中介的协助下，最终将案涉房屋让给了现房主被告邓启和的舅舅陈义全。2015年9月份，陈义全将案涉房屋放盘出售，放盘价500000元，比原来高了70000元。中介龙少春知道原告丁香一直想买房，就撮合原告丁香购买案涉房屋。考虑到有房屋女儿才能落户，才能读公立小学，原告丁香打算购买案涉房屋，但提出要低于500000元才购买。2015年12月份，中介龙少春打电话给原告丁香，称陈义全同意减少10000元，以490000元的价格将案涉房屋出售给原告丁香。因原告丁香当时没有那么多资金，经与陈义全沟通，陈义全称如果能一次性付清210000元就可将案涉房屋转让给原告丁香。经协商，双方约定5个月内分2次将该210000元付清，第二笔款90000元于2016年4月30日前支付。去做公证时，原告丁香才知道案涉房屋是登记在被告邓启和名下。因被告邓启和是外地户口，需回老家开具相关证明后才能办理公证，被告邓启和他们觉得麻烦，双方协商后，同意以抵押方式将案涉房屋抵押给原告丁香。办理抵押后，因当天拿不到抵押权证，原告丁香就建议该100000元等抵押权证出来后再一次支付。当时被告邓启和他们称急需用钱，故原告丁香当日就先给了50000元的现金，于次日通过银行转账方式支付了剩余的50000元。第二笔款90000元，合同约定于2016年4月30日支付。原告丁香当天请假一小时提前下班去银行，当天办理业务的人太多，而原告的身份证又没带在身。等到同事从公司将原告身份证送到银行，轮到原告丁香办理时，柜台工作人员称已经下班截止转账了。原告丁香马上打电话给被告邓启和他们说明情况，他们称“没事、理解”。原告丁香向他们承诺节后银行上班第一天早上就转账过去。原告丁香也是在节后第一天的早上将90000元转账给了被告邓启和。2016年10月31日，案涉房屋购买满两年，原告丁香的女儿准备小学报名，故原告丁香打电话给被告邓启和，提出要他们配合办理房屋过户手��。被告邓启和称其本人愿意配合，但因为真正的业主是其舅舅陈义全，其无法决定是否去办理过户。原告丁香请求被告邓启和与其舅舅陈义全沟通一下。后来被告邓启和回复称其舅舅在中介处得知案涉房屋已上涨了200000元，要原告丁香再多支付80000元才肯配合过户。因过户前原告丁香还需向第三人工商银行西华路支行一次性支付280000元左右赎契，无能力再支付80000元给被告邓启和他们。被告邓启和的舅舅陈义全要求原告丁香写张《欠条》。原告丁香认为他们突然加钱不合理，且认为案涉房屋反正也已由其住着，不过户就算了，双方因此一直拖着。导致女儿后来小学未能报上名，原告丁香将女儿送去了私立学校读书。2017年3月，中介龙少春告诉原告丁香年后房价大涨，问原告丁香要不要挂牌出售，还称担心限购出台后房价会下跌。原告丁香告诉中介龙少春案涉房屋尚未过户至原告丁香名下，且当初买房是为了迁户口方便女儿读书用，是否出售无所谓。中介龙少春说其去协调一下。后得到的答复是让原告丁香配合被告邓启和他们去涂销抵押，并将案涉房屋出售，房价上涨部分，由原告丁香与陈义全他们对半分。原告丁香不同意，案涉房屋已由原告丁香购买，且对案涉房屋进行了两次翻新及装修，所有家具也进行了更换，原告丁香与女儿已在案涉房屋居住近两年，现在让原告丁香及女儿搬走，解除合同，这不等于强抢民宅马？被告邓启和从没有告诉过原告丁香逾期还款了，原告丁香是第一次购房，也是第一次帮忙还贷，银行及被告邓启和均没有提醒过原告丁香。原告丁香愿意承担给被告邓启和造成的逾期还款损失，但绝对不同意解除合同。原告丁香并非有意违约，请求法院理解原告丁香的难处，判决将案涉房屋过户给原告丁香。被告邓启和的答辩意见：2015年12月23日，经中介龙少春介绍，双方签订《房屋买卖合同》及《附加协议》。约定被告邓启和将案涉房屋出售给原告丁香，房屋成交价为490000元，于签订合同当天支付订金20000元，于公证当天支付100000元，2016年4月30日前支付90000元。根据《房屋买卖合同》约定，其中任何一条没有按时履行则视为违约。原告丁香除20000元订金未逾期支付外，之后两笔款项均是逾期支付。《房屋买卖合同》第十一条“三方约定的其他事项”项下第4款约定“买方须按时为卖方的此物业供银行贷款，直到过户后为止，若买方不按时供款且有3次以上，则视为违约。”原告丁香2016年2月28日至2016年11月28日期间，逾期供楼达9次之多，其违约行为严重损害了被告邓启和在银行的信誉，导致被告邓启和无法办理信用卡及银行贷款等事宜，在银行留下了不良记录。根据合同约定，剩余银行贷款280000元，于过户前原告丁香自行赎契。现原告丁香每月偿还银行贷款2086.97元都多次违约，又怎能在2017年12月31日过户前自行赎契？2017年5月24日，被告邓启和委托律师发函给原告丁香要求解除合同，原告丁香置之不理。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。”原告丁香的上述行为已构成违约，严重损害了被告邓启和的合法权益，被告邓启和有权解除合同，请求法院判决驳回原告丁香的全部诉讼请求。银行西华路支行提交的书面答辩状意见：借款人邓启和向第三人工商银行西华路支行申请个人二手住房贷款，第三人工商银行西华路支行与借款人邓启和依法办理了案涉房屋抵押登记手续，2014年2014年11月28日向邓启和发放了个人二手住房贷款285000元，借款期限为20年。第三人工商银行西华路支行已依法履行《个人购房借款/担保合同》约定的义务，因此第三人工商银行西华路支行符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的“善意取得”的三个必须同时具备的构成要件，是善意取得者。贷款全过程手续合法合规，第三人工商银行西华路支行的债权、抵押权合法有效，应受法律保护。第三人工商银行西华路支行依法享有对该诉争房产的优先受偿权。借款人及抵押人均是��启和，根据合同相对性原理，且合同第七条约定“提前还贷须为合同的借款人”、合同第二十条约定“注销登记手续的前提为借款人、抵押人按照合同约定履行完毕各项义务后”、合同的第二十九条约定“未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给其他方。”所以办理提前还贷手续、出涂销证明、签收涂销证明等均只能接受由邓启和亲自办理的申请及相关交接手续。原被告间的交易不应损害第三人工商银行西华路支行的合法权益，不同意原告丁香的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋产权证号为粤房地权证佛字第××号，登记权属人为邓启和，登记日期为2014年10月31日。该房屋已设定他项权，权利人为工商银行西华路支行。被告邓启和以案涉房屋为抵押向工商银行西华路支行按揭贷款285000元，截止至2017年6月28日尚欠贷款余额263283.43元未归还。2015年12月23日，经中介介绍，邓启和与丁香签订一份《房屋买卖合同》，约定邓启和将案涉房屋以490000元出售给丁香，邓启和于2015年12月31日前将案涉房屋交付丁香使用。合同第五条“违约责任”项下约定：“1.本合同签订后，若买卖双方有下列情形之一的，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款；（5）其他不履约之情形。若任何一方出现本条第1款的违约��为时，违约方除应立即向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方支付守约方的中介代理费及咨询费作为违约金。守约方已支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。2.若买卖双方共同或分别出现本条第1款违约行为，或其亲属、代理人私下成交该物业，或因其泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交该物业的，即均视为违约，买卖双方除应共同连带向经纪方支付应付未付的中介代理费及咨询费外，还应共同连带向经纪方支付买卖双方中介代理费及咨询费之和的一半作为违约金。”合同第十一条“三方约定的其他事项”（内容为手写）项下约定“1.买方以公证方式购买此物业，卖方允许买方以第三方名义过户，公证期限到2017年12月31日。2.买卖双方协议此物业抵押到丁香名下，抵押金额为壹拾伍万元（150000元）。3.公证期内，此物业发���任何的法律纠纷，由买方丁香全权负责。4.签约之日起，买方须按时为卖方的此物业供银行贷款，直到过户后为止。若买方不按时供款且有3次以上，则视为违约。5.付款方式：双方于签订合同当天，买方支付订定贰万元（20000元）整；公证当天付拾万元（100000）整；2016年4月30日前付玖万元（90000元）整；银行贷款按揭部分于过户前，买方自行赎契。若以上内容买方有其中一条没有按时履行则视为违约。”同日，双方还签订了一份《附加协议》，约定：“因政策原因，甲方（邓启和）无法以公证形式出售案涉房屋予乙方（丁香）；双方经协商同意由甲方将案涉房屋抵押给乙方，抵押年限为45年；乙方需于2017年12月31日前将此物业过户，并于过户当天取消抵押；过户时，甲方无条件予以配合，否则乙方有权起诉甲方。”之后，双方办理了案涉房屋的抵押登记【���（2015）顺德区不动产证明第1315004343号】，权利人为丁香，义务人为邓启和。邓启和已将案涉房屋交付丁香使用，并将案涉房屋产权证、供楼银行卡交付丁香。丁香自2016年1月起以邓启和名义向工商银行西华路支行偿还案涉房屋贷款。其中2016年2月、3月、4月、5月、6月、8月、10月、11月，丁香逾期还贷。另，丁香于签订合同当天支付了邓启和20000元订金、于2015年12月23日支付邓启和50000元、于2015年12月24日支付邓启和50000元、于2016年5月3日支付邓启和90000元，合计已支付邓启和210000元。邓启和委托广东正大联合律师事务所于2017年5月21日向丁香发了一份《律师函》，通知：1.于收到《律师函》之日解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.收取的订金20000元不予退回；3.丁香需于收到函件后三日内搬出案涉房屋，办理家私移交并支付占用期间使用��；4.收到函件七日内办理案涉房屋抵押权涂销手续。邓启和于2017年6月8日向本院提起诉讼【案号（2017）粤0606民初8550号】，请求本院：1.判令解除其与丁香所签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》；2.判令其收取的订金人民币20000元不予退还；3.判令丁香赔偿其经济损失20000元；4.判令丁香支付房屋占用期间使用费23400元，暂计至2017年6月23日（按1300元/月计算）；5.判令丁香立即搬出使用房屋，办理房屋及家私交接手续；6.判令丁香协助其办理抵押权涂销手续并返还房产证；7.本案诉讼费用由丁香承担。丁香于2017年6月28日向本院提起本案诉讼，请求本院：1.确认邓启和单方解除与其于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》的行为无效；判令继续履行《房屋买卖合同》及《附加协议》；2.判令邓启和在本案生效之日起3日内协助其向第三��工商银行西华路支行提前偿还邓启和所欠第三人工商银行西华路支行的所有按揭款项及利息；3.判令第三人工商银行西华路支行和邓启和在其提前偿还邓启和所有贷款及利息的条件下，5日内协助其向佛山市顺德区国土城建和水利局将案涉房屋的他项抵押权予以涂销；4.判令邓启和在本案生效之日起3日内协助其向佛山市顺德区国土城建和水利局将案涉房屋的他项抵押权予以涂销；5.判令邓启和在完成上述诉请义务后3日内协助其办理案涉房屋过户登记手续，将案涉房屋登记在其名下；6.判令邓启和承担不配合过户违约金20000元；7.判令邓启和承担本案所有诉讼费、诉讼保全费用。第三人工商银行西华路支行未到庭参加诉讼，但其向本院提交了书面答辩状，称其已依《个人购房借款/担保合同》约定向邓启和发放了二手房住房贷款285000元，其债权、抵押权合法有效，对案涉��屋享有优先受偿权。基于合同的相对性及合同约定了“提前还贷须为合同的借款人”、“注销登记手续的前提为借款人、抵押人按照合同约定履行完毕各项义务后”、“未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给其他方”，案涉房屋所涉及的合同义务尚未履行完毕，不同意丁香的诉讼请求。本院认为，《房屋买卖合同》及《附加协议》是原被告双方在自愿、平等的基础上签订的，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。虽然原告丁香存在未按约支付购房款及逾期偿还供楼款之行为，但该违约行为并不符合《房屋买卖合同》第五条约定可解除合同之情形，且也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可解除合同之情形，故被告邓启和于2017年5月21日向原告丁香发《律师函》，单方解除双方签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》的行为无效。原告丁香已履行向被告邓启和支付购房款210000元、向第三人工商银行西华路支行归还案涉房屋贷款等义务，且已占有、使用案涉房屋近两年，综合考虑本案实际情况，本院对原告丁香主张继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》的诉请予以支持。根据双方签订的《附加协议》约定，被告邓启和需于2017年12月31日前将案涉房屋过户，于过户当天取消抵押，过户时，被告邓启和无条件予以配合。现合同约定的过户期限尚未届满，故本院对原告丁香的第二项、第三项、第四项、第五项诉请不予采纳。合同约定的过户期尚未届满，原告丁香请求被告邓启和承担其不配合过户违约金20000元，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告邓启和单方解除2015年12月23日所签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》的行为无效；二、原告丁香与被告邓启和继续履行《房屋买卖合同》及《附加协议》；三、驳回原告丁香的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为4450元，财产保全费3020元，合计7470元（原告丁香已预交），由原告丁香负担7000元，被告邓启和负担470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李晓芹二〇一七年八月二十五日书记员 韩思韵 百度搜索“”