（2017）川01民终3926号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-30
案件名称
成都市中地房地产开发有限公司、赵家凤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都市中地房地产开发有限公司,赵家凤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3926号上诉人（原审被告）：成都市中地房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区新二村**栋。法定代表人：雷德华，总经理。委托诉讼代理人：杨林，四川方舟达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵家凤，女，汉族，1940年5月11日出生，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。上诉人成都市中地房地产开发有限公司（以下简称中地公司）与被上诉人赵家凤房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人中地公司的委托诉讼代理人杨林、被上诉人赵家凤的委托诉讼代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵家凤的全部诉讼请求，一、二审诉讼费均由赵家凤负担。事实和理由：一审法院错误认定双方之间存在房屋租赁合同关系，以及中地公司存在违约行为。事实上，中地公司因资金周转需要，于2008年向赵家凤借款200万元，赵家凤同时要求中地公司提供房产作为担保。由于在房管局备案需要书面的买卖合同，双方于2008年9月3日签订九份《商品房买卖合同》，约定赵家凤购买中地公司开发的案涉房屋，总价款2000520元。上述合同签订后，赵家凤以支付购房款的方式向中地公司出借了本金2000520元；同时，为便于中地公司每年支付利息时财务做账，双方又约定以中地公司支付租赁费的形式向赵家凤支付借款本金及利息。2013年底，赵家凤提出要求中地公司将案涉房屋过户至自己名下，待中地公司偿还完毕借款本金后再过户回中地公司，作为中地公司支付借款利息的担保，又要求中地公司与其签订书面的租赁合同，由此双方签订案涉租赁合同。2014年1月8日，中地公司将案涉房屋过户至赵家凤名下。根据上述事实，双方之间并无房屋买卖及房屋租赁的真实意思表示，而是民间借贷关系。赵家凤辩称，双方之间存在真实、合法、有效的房屋租赁合同关系，中地公司应当按照约定履行其义务。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵家凤向一审法院起诉请求：判令1、中地公司搬离租赁房屋内所有物品、设备设施并退还房屋给赵家凤（一审庭审中，赵家凤将此项诉讼请求变更为：中地公司向赵家凤返还租赁房屋）；2、中地公司向赵家凤支付房屋租金52.5万元；3、中地公司向赵家凤支付逾期支付租金的违约金（从逾期付款之日起，每日按照万分之三计算至租金付清之日止，暂计算至起诉之日为3.46万元）；4、中地公司向赵家凤支付房屋占用费（从2016年1月6日起，每日按1458元计算至房屋实际退还之日止，暂计算至起诉之日为15.309万元）；5、中地公司承担赵家凤的律师费1万元；6、中地公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1、2014年1月5日，赵家凤作为甲方（出租方），中地公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》。合同约定，乙方租赁甲方位于成都市××路××号房屋，租赁期限两年即2014年1月5日至2016年1月5日，年租金52.5万元。乙方每半年向甲方缴付租金26.25万元，具体付款时间为2014年6月13日、2014年12月13日、2015年6月13日、2015年12月13日。甲方已于2014年1月5日将该房屋交付乙方。乙方按时足额缴纳房屋租金。乙方未按约向甲方缴纳上述房屋全部租金超过1个月，甲方将收回该房屋。乙方未按约支付租金超过1个月，本合同自动解除，乙方应自动搬出该房屋。甲方有权每日按拖欠租金总额的万分之三收取违约金。甲方在合同上签名，乙方在合同上签章。2、（2015）金牛民初字第3659号民事判决书确认：一、中地公司委托成都凯格酒店有限公司向赵家凤支付2014年1月5日至2016年1月5日的租金，成都凯格酒店有限公司于2014年6月13日向赵家凤支付租金26.25万元；二、2014年11月13日，中地公司收回成都凯格酒店有限公司向赵家凤支付租金的委托；判令成都凯格酒店有限公司向赵家凤支付2014年12月13日的租金26.25万元。3、2016年3月2日，赵家凤通过成都商报向中地公司发出书面通知：双方签订的租赁合同已到期，要求中地公司移交租赁房屋。4、因本案诉讼，赵家凤委托泰和泰律师事务所代理本案，支付律师费1万元。一审法院认为，赵家凤与中地公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。依据合同约定，中地公司应在2014年6月13日、2014年12月13日、2015年6月13日、2015年12月13日分别向赵家凤支付租金26.25万元。除（2015）金牛民初字第3659号民事判决书确认中地公司应在2014年6月13日和2014年12月13日向赵家凤支付的租金52.5万元已履行外，无证据证明中地公司应在2015年6月13日和2015年12月13日向赵家凤支付的租金52.5万元已履行，中地公司的行为已构成违约。中地公司未按约履行租金超过一个月，依据合同约定，本案合同已自动解除。合同解除后，中地公司应向赵家凤返还租赁物，支付已到期的租金52.5万元。中地公司逾期返还租赁物，其应就继续占用租赁物向赵家凤支付占用费用至实际返还之日止（占用费从2016年1月6日起，参照合同约定的年租金标准确定为1438元/日）。依据合同约定，赵家凤有权每日按照所欠租金总额的万分之三收取违约金。一审法院确定违约金以未付租金为基数，从2015年12月14日起，每日按照万分之三计算至租金付清之日止。赵家凤主张中地公司承担其因该案产生的律师费，但合同没有约定，而且赵家凤未提供律师费转款凭证，律师费是否实际产生无法确认。对赵家凤的此项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、中地公司于判决生效后五日内向赵家凤返还位于成都市××路××号房屋；二、中地公司于判决生效后五日内向赵家凤支付租金52.5万元；三、中地公司于判决生效后五日内向赵家凤支付因其继续占用租赁物的占用费至租赁物实际返还之日止（占用费从2016年1月6日起，每日按照1438元计算）；四、中地公司于判决生效后五日内向赵家凤支付违约金（违约金以52.5万元为基数，从2015年12月14日起，每日按照万分之三计算至租金付清之日止）；五、驳回赵家凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11027元，减半收取5513.5元，诉讼保全费4270元，合计人民币9783.5元，由中地公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院另查明，案涉房屋的所有权于2014年1月8日登记至赵家凤名下。二审中，双方一致确认：案涉《房屋租赁合同》已于约定的租赁期限届满之时，即2016年1月5日终止履行。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、案涉法律关系的性质及效力认定。庭审已查明，双方于2014年1月5日签订《房屋租赁合同》，根据合同约定的内容，即：由赵家凤将案涉房屋提供给中地公司使用、中地公司定期给付租金，中地公司并于合同终止时将房屋原状归还赵家凤，再结合中地公司已向赵家凤支付部分租金的事实，能够认定双方之间就案涉房屋建立了房屋租赁合同关系并实际履行。中地公司虽抗辩主张双方之间系借款合同关系，案涉《房屋租赁合同》实质上是双方约定以支付租赁费的方式归还借款本金及利息，但中地公司除自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，赵家凤对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，中地公司的该主张不成立。中地公司对《房屋租赁合同》中其加盖的公章真实性并不持异议，该合同应系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。二、中地公司应否向赵家凤返还房屋、支付剩余租金和房屋占用费，并承担逾期付款的违约金。本案中，合同约定的租赁期限为两年，自2014年1月5日起至2016年1月5日，双方在二审中一致确认案涉合同已于约定的租期届满之时终止履行，本院对此予以确认。合同终止后，中地公司作为承租人，应将租赁房屋原状归还出租人赵家凤。而本案中，中地公司并未举示任何证据证明其已向赵家凤腾退、交还案涉房屋，基于此，一审法院判令中地公司应向赵家凤返还房屋，以及自2016年1月6日起参照约定的租金标准支付房屋占用费直至房屋实际返还之时止，并无不当，本院予以维持。同时，合同终止前的租金，中地公司应按约定支付。而根据中地公司已举证的租金支付情况，一审法院认定中地公司尚欠52.5万元未付正确，本院亦予维持。此外，根据双方约定的租金支付时间及中地公司实际支付租金的事实，能够认定中地公司存在逾期付款的违约行为，赵家凤要求中地公司按欠付租金数额每日万分之三的标准支付违约金，符合合同约定，一审法院据此认定中地公司应承担的违约金计算标准、起算时间及数额亦无不当，本院予以维持。综上，中地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14727.02元，由上诉人成都市中地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐云国审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一七年八月二十五日书记员 梅芳芝