（2017）京03民终9701号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-30
案件名称
北京珠江世纪物业管理有限公司与吴宁物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京珠江世纪物业管理有限公司,吴宁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终9701号上诉人（原审原告）：北京珠江世纪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号1号楼2602室。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张蝶，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：吴宁，男，1972年5月13日出生。上诉人北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江世纪公司）因与被上诉人吴宁物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初22678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。珠江世纪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持珠江世纪公司一审全部诉讼请求，并由吴宁承担本案诉讼费用。事实和理由：吴宁违反《前期物业服务协议》，无故拖欠物业费，经多次催要仍不支付，一审法院以前期服务合同中止为由不予支持，法律适用有误，珠江世纪公司一直为吴宁所在小区提供物业服务，从未中断，不应适用诉讼时效规定。吴宁辩称，同意一审判决，不同意珠江世纪公司的上诉理由。2005年至2010年3月26日物业费已经过诉讼时效，对催交单持有异议。珠江世纪公司向一审法院起诉请求：1.吴宁支付自2005年5月26日至2010年3月26日期间物业费13399.64元、2013年3月26日至2015年12月31日期间物业费7661.07元；2.吴宁支付2005年5月26日至2010年3月26日期间、2013年3月27日至2015年12月31日期间违约金2105.65元。一审法院认定事实：吴宁系北京市朝阳区××区×号楼1501A室房屋（以下简称1501A房屋）业主，该房屋建筑面积为78.01平方米。2004年9月26日，吴宁作为甲方，珠江世纪公司作为乙方，双方签订前期物业服务协议，约定乙方自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止为1501A房屋提供物业管理服务；甲方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位将符合商品房买卖合同约定的房屋交付之日起计算，住宅按建筑面积每月每平方米2.96元计算；每年1月1日至1月15日交纳上半年物业费，每年6月1日至6月15日交纳下半年物业费；甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及相关代收代交费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之一的违约金。2012年7月1日、2014年7月1日，北京市朝阳区×业主委员会作为甲方，珠江世纪公司作为乙方，双方先后签订2份北京市物业服务合同，约定乙方于2012年7月1日至2016年6月30日期间为1501A房屋所在小区提供物业服务；住宅的物业服务费收费标准为每月每平米2.96元；每年1月1日至1月15日交纳上半年物业费；每年7月1日至7月15日交纳下半年物业费；业主经乙方书面催交后仍未能按时足额交纳物业服务费，应从逾期之日起每日加收应交纳费用万分之五的违约金。双方确认吴宁已向珠江世纪公司支付2010年3月26日至2013年3月25日期间的物业费。吴宁称其于2004年9月26日入住1501A房屋，当时发现房屋存在漏水情况；后其与珠江世纪公司达成谅解，珠江世纪公司承诺免除2005年5月26日至2010年3月26日期间的物业费，以此作为赔偿。吴宁就前述陈述未能提交证据予以佐证。珠江世纪公司提交了2005年5月至2010年3月、2010年7月至2010年12月、2013年3月至2013年12月、2014年1月至2016年12月期间的缴费通知书10张，但未提交其向吴宁实际送达上述缴费通知书的相关证据；其中2010年、2013年、2014年、2015年的缴费通知书载明的被通知人为×号楼1508A业主。吴宁否认收到上述缴费通知书。珠江世纪公司称其持续履行物业服务合同，故认为本案不存在超过诉讼时效的问题。一审法院经询，吴宁称其同意支付2013年3月26日至2015年12月31日期间的物业费；并称因其已交物业费对应的服务期限届满后，珠江世纪公司又要求其补交此前的物业费，其要求就此进行洽谈未果，故未再按约定时间交纳2013年3月26日以后的物业费。珠江世纪公司称因合同约定的违约金标准过高，故其自行按照吴宁欠交物业费金额的10%计算2005年5月26日至2010年3月26日、2013年3月27日至2015年12月31日期间的违约金。一审法院认为，珠江世纪公司与吴宁签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，合法有效。吴宁称珠江世纪公司已同意免除2005年5月26日至2010年3月26日期间的物业费，但未就此提交证据，故一审法院对其陈述不予采信。珠江世纪公司提交了缴费通知书，但未提交其向吴宁实际送达的相关证据，故上述缴费通知书不能有效证明珠江世纪公司曾持续向吴宁主张权利；吴宁仅自认珠江世纪公司于2013年间曾要求其支付2010年以前的物业费，故一审法院无法认定珠江世纪公司于此后仍曾向吴宁主张相关权利。珠江世纪公司关于2005年5月26日至2010年3月26日期间物业费的相关债权以前期物业服务协议为基础，而该前期物业服务协议至晚于2012年7月1日失效，故珠江世纪公司所谓持续履行物业服务合同一说并不成立。综上，一审法院认定珠江世纪公司在本案中关于2005年5月26日至2010年3月26日期间物业费的请求已超过诉讼时效，一审法院对其相应诉讼请求不再支持。珠江世纪公司与北京市朝阳区×业主委员会签订的北京市物业服务合同合法有效，且效力及于作为小区业主的吴宁。吴宁同意支付2013年3月26日至2015年12月31日期间物业费，一审法院不持异议；珠江世纪公司主张的该期间物业费数额未高于一审法院核算数额，一审法院对其相应诉讼请求予以支持。吴宁未按约定时间支付2013年3月26日至2015年12月31日期间物业费，珠江世纪公司有权就此主张违约金。珠江世纪公司自行调整后的违约金计算方式并无不当，一审法院按其方式计算所得违约金数额为766.11元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、吴宁于判决生效之日起10日内向北京珠江世纪物业管理有限公司支付2013年3月26日至2015年12月31日期间物业费7661.07元；二、吴宁于判决生效之日起10日内向北京珠江世纪物业管理有限公司支付违约金766.11元；三、驳回北京珠江世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于本案的诉讼时效。珠江世纪公司主张自2004年签订前期物业服务协议起，其一直向吴宁所在小区提供物业服务，故其关于2005年5月26日至2010年3月26日的物业费主张并未过诉讼时效。本院认为，物业服务确有持续性特点，但该特殊性并非当事人不积极行使自己权利的当然理由。本案中，双方当事人均确认吴宁已缴纳2010年3月26日至2013年3月25日期间的物业费，在此情形下，珠江世纪公司并未提交充分、有效的证据，证明其何时、以何种方式向吴宁主张过2005年5月26日至2010年3月26日物业费，其应承担举证不能的不利后果，本院对其2005年5月26日至2010年3月26日的物业费未超过诉讼时效的主张不予采信。因此珠江世纪公司关于2005年5月26日至2010年3月26日期间的物业费及违约金的请求已超过诉讼时效，本院对其上诉主张不予支持。综上所述，珠江世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费379元，由北京珠江世纪物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 程 磊代理审判员 常洪雷二〇一七年八月二十五日法官 助理 武 菁书 记 员 马梦蕾 关注公众号“”