（2016）京0114民初17743号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-12-12
案件名称
张海涛与吴义祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张海涛,吴义祥,北京我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初17743号原告（反诉被告）:张海涛，男，1972年12月11日出生，现住北京市昌平区。诉讼委托代理人：崔亮，北京市亿嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）:吴义祥，男，1964年11月20日出生，户籍所在地北京市海淀区。诉讼委托代理人：王洋，北京市铭达律师事务所律师。诉讼委托代理人：任丽华，北京市铭达律师事务所律师。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。诉讼委托代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，公司法务，现住公司宿舍。原告（反诉被告）张海涛与被告（反诉原告）吴义祥、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员郭悦担任审判长，人民陪审员冯秀琴、李强参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张海涛及其委托代理人崔亮，被告吴义祥的委托代理人王洋、任丽华及第三人我爱我家公司委托代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告将本案所涉位于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑四区×房屋交付给原告；2、判令被告协助原告办理房屋产权过户手续；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：原告张海涛与被告吴义祥于2016年7月31日通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑四区×室房屋以397万的价格卖给原告。合同签订后，原告支付10万元定金及中介服务费等各项费用，因本案所涉房屋不断涨价，被告便以各种理由不配合原告办理购房手续并要求将原来签署的合法有效的合同作废重新签订合同，10月19日被告直接向原告提出重新签订合同将房屋价格改为532万，原告不能接受。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求判如所请。被告吴义祥辩称：不同意原告张海涛的诉讼请求。吴义祥与张海涛于2016年7月31日签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，根据合同约定，吴义祥将其自有的坐落于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑四区×室房屋以总价款397万元出售给张海涛。张海涛采取公积金贷款方式支付除定金与拟贷款金额以外的所有价款，拟贷款金额为120万元，并于过户前，通过资金存管方式支付266万元，吴义祥应于2017年1月20日将该房屋交付给张海涛。合同履行过程中，吴义祥一直坚守诚实信用的基本原则，但张海涛因自身原因故意不配合办理公积金贷款手续，导致其公积金贷款申请未审批通过，根据合同约定，张海涛因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，可以继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。即张海涛至少应在2016年10月19日之前支付首付款，现因张海涛原因致使吴义祥在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移，同时张海涛反复要求变更支付方式且逾期支付房款导致合同目的不能实现，其行为已违反合同约定。吴义祥有权解除合同。同时，本案网签合同价格与签订的书面价格不符，违反法律规定，应当撤销。张海涛的购房资格也存在疑问，同样存在违约行为。截至目前，张海涛除支付10万元定金外，亦未按照合同约定支付任何购房款项，张海涛非但对自己的违约行为不予纠正，反而以吴义祥违约为由向法院提起诉讼，要求吴义祥办理涉案房屋的所有权转移登记手续并交付房屋。张海涛罔顾事实、滥用诉权、恶意诉讼、徒增诉累的行为给吴义祥造成了不必要的损失，吴义祥有权追究其违约责任。反诉原告吴义祥向本院提出反诉请求：1、判令解除张海涛与吴义祥签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令张海涛配合吴义祥办理撤销网签手续；3、判令张海涛按照合同约定成交总价款的20%向吴义祥承担违约责任，即79.4万元；4、判令张海涛承担本案诉讼费用。事实和理由同答辩意见一致。反诉被告张海涛辩称：不同意吴义祥的反诉请求。请求法院予以驳回。合同签订之后的履行过程中以及在本案起诉之后，通过各方当事人的陈述可以显示，张海涛在公积金贷款无法批贷之后，多次和吴义祥协商，要求全款支付总房款。吴义祥一直拿着商量贷款为理由，最后又提出来房子市场价格变了，当时张海涛也愿意适当增加价格去谈合同履行。最后吴义祥提出来的价格和原本的价格差距过大，导致双方因价格问题没有协商一致。张海涛在很无奈的情况下提起诉讼，从合同履行目的来看张海涛现在完全能达到吴义祥所要求的合同目的，因此不同意解除合同。第三人我爱我家公司述称：对于合同是继续履行还是解除服从法院判决。如判决双方继续履行合同，我爱我家公司愿意配合后续的交易流程。合同履行过程中，张海涛购房资格不存在问题，因张海涛公积金有补缴情况，故申请公积金贷款不能通过；此后张海涛表示过要变更为全款付款，但双方对房屋价格没有协商一致，合同没有继续往下履行。关于网签价格，是根据北京市政府的指导价签署的，合同价款除了房子本身的价格还包含了一部分装修价格。我爱我家公司为双方提交的网签合同已经获得建委的审批，证明网签合同符合建委要求的网签合同，且吴义祥也在网签合同上进行了签字确认，证明吴义祥对网签是认可并同意的。虽然合同约定了吴义祥享有解除权的情形，但本案合同还没有到办理产权转移登记的日期，张海涛也多次要以全款支付给吴义祥，本案不存在因为贷款逾期导致合同解除的问题。经审理查明：2016年7月31日，吴义祥（甲方、出售方）与张海涛（乙方、买受方）经我爱我家公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：吴义祥将其名下坐落于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑四区×房屋出售给张海涛；房屋建筑面积为114.88平方米；该房屋未设定抵押；房屋成交价为397万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。关于房款支付方式，该合同第四条第（二）款约定，乙方采取公积金贷款方式支付房屋成交总价款，拟贷款金额为120万元；乙方分2次支付贷款以外的其他款项，第一次于过户前向甲方支付266万元以资金存管方式划转，第二次为物业交接当日向甲方支付1万元以自行交接方式划转。关于贷款的其他约定，合同第五条第（一）款约定乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。关于房屋的交付，合同第七条约定甲方应在2017年1月20日前将该房屋交付给乙方。关于权属转移登记，合同第九条第（一）款约定甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。关于违约条款，合同第十条第（四）款约定乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同：乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方或乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的；第（五）款约定除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。合同还约定了其他内容。后吴义祥与张海涛还签订有补充协议一份，该协议对过户当日是否查出涉案房屋原值的不同情况作了区分处理并约定最晚过户日期不得超过2017年1月9日。同日，吴义祥、张海涛与我爱我家公司及北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）分别签订《居间服务合同》及《履约服务合同》。《履约服务合同》第三条第2款约定因乙方原因无法贷款，乙方将商贷或公积金贷款变更为全款，在不影响甲方按约定时间取得购房款的情况下，甲方同意乙方变更为全款，全款支付需按行政管理机关要求进行资金监管或存管。签订上述合同后，张海涛向吴义祥支付了购房定金10万元。合同履行过程中，因张海涛公积金贷款审批未通过，其通过我爱我家公司工作人员向吴义祥表示希望将付款方式变更为商业贷款，吴义祥不同意变更；后张海涛提出以全款方式支付，但吴义祥提出签订全款协议时也需对房屋购买总价款进行重新协商并对张海涛购房资格提出异议；双方协商后未能达成一致。2016年10月17日，伟嘉安捷公司向吴义祥发出书面告知函，告知吴义祥关于张海涛希望变更付款方式为全款并定于2016年10月22日约见双方进行协商。2016年10月19日，吴义祥（甲方）与张海涛（乙方）及我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》一份。该补充协议第三条约定，根据合同约定，乙方申请的是公积金贷款，如果乙方在未经甲方同意的情况下，自行走商业贷款，由此造成甲方违约，乙方必须承担甲方违约而引起的一切经济损失；第四条第1款约定，《买卖合同》、《履约服务合同》中涉及的甲乙相关的收付款违约责任均继续有效；第2款约定，因甲乙双方协商一致同意变更付款方式导致甲方迟延收到房屋购房款、迟延办理房屋转移登记手续等相关责任与丙方无关。2016年10月20日，涉案房屋买卖合同进行了网签备案，网签合同载明房屋成交价格为165万元。审理过程中，关于10月19日补充协议签订的原因及过程，张海涛主张10月19日与吴义祥协商时本打算签订全款协议，后因房屋总价问题无法达成一致，只能先就网签问题签订补充协议，又因仍希望使用公积金贷款，故在补充协议中仍约定为走公积金贷款程序。吴义祥称10月19日的补充协议是为了明确张海涛不得在没有征得吴义祥同意的情况下擅自变更为商业贷款。我爱我家公司认可张海涛的陈述。关于解除合同的理由，吴义祥认为通过补充协议约定，双方最迟应于2017年1月9日完成过户，故张海涛最迟应在此日期前支付购房款，现张海涛未如约履行付款义务，存在根本违约，故要求解除合同；张海涛对此不予认可，认为无法支付购房款的原因在于吴义祥擅自要求变更房屋总价且对张海涛全款支付购房款的要求不予配合，系吴义祥违约在先。我爱我家公司认为涉案合同不存在因为张海涛贷款逾期导致合同解除的问题。另查，本院依张海涛申请，对本案涉案房屋采取保全措施，张海涛提供现金150万元作为保全担保，并表示如涉案合同继续履行可将上述担保金作为购房款支付给吴义祥，同时表示亦可用现金全款方式一次性支付剩余购房款。经本院询问，吴义祥表示如涉案合同经判决能够继续履行，同意本院一并处理剩余购房款。再查，张海涛与其配偶、子女符合持有效《北京市工作居住证》家庭在京购房资格。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据、居间服务合同、履约服务合同、补充协议、告知函、微信记录、网签合同以及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人据有法律约束力。当事人应当按照合同约定切实履行各自相应的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吴义祥与张海涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。吴义祥、张海涛也在10月19日补充协议中明确约定双方还接受与我爱我家公司、伟嘉安捷公司之间分别签订的居间服务合同、履约服务合同的约束。因此本案涉案房屋的最终过户时间已经变更为最迟至2017年1月9日；张海涛在其公积金贷款无法获批的情况下，提出将公积金贷款变更为全款方式支付房款具备合同依据。但吴义祥提出在签订全款协议时对房屋价款重新协商并无合同依据。张海涛在吴义祥提出变更房屋价款且双方无法通过协商达成一致的情况下，未于2017年1月9日前支付房款，不属于违约。根据本案查明的事实，张海涛符合持有效《北京市工作居住证》家庭购房资格，且本案涉案合同尚未达到合同约定解除的条件，张海涛亦表示能够以现金全款方式一次性支付吴义祥全部购房款，涉案合同具备继续履行条件，吴义祥仍应配合张海涛履行相应合同义务。故张海涛要求吴义祥配合协助将涉案房屋予以过户并交付的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。吴义祥要求解除合同并要求张海涛支付违约金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。吴义祥要求撤销双方签订的网签手续，欠缺事实及法律依据，本院不予支持；但需要指出的是，网签程序系二手房交易必经的备案程序，网签合同应以双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议为依据，如实反映房屋交易的主要条款，对于房屋交易价格，应与上述书面合同及补充协议保持一致。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告吴义祥继续履行与原告张海涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决生效之日起七日内协助原告张海涛办理关于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑四区×室房屋的产权转移登记手续；二、原告张海涛自北京市昌平区回龙观镇龙锦苑四区×室房屋登记至其名下当日支付被告吴义祥购房款387万元；三、被告吴义祥于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑四区×室房屋所有权转移登记至原告张海涛名下之日起十日内将上述房屋交付给原告张海涛；四、驳回反诉原告吴义祥的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38560元，由原告张海涛负担19280元，已交纳，由被告吴义祥负担19280元，于本判决生效之日起七日内交纳；保全费5000元，由原告张海涛负担2500元，已交纳；由被告吴义祥负担2500元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费19280元，由反诉原告吴义祥负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭 悦人民陪审员 李 强人民陪审员 冯秀琴二〇一七年八月二十五日书 记 员 岳亭亭