（2017）苏0581民初8191号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-12-06
案件名称
8191常熟安居物业管理有限公司与沈忠明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常熟安居物业管理有限公司,沈忠明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初8191号原告：常熟安居物业管理有限公司，组织机构代码91320581579478125L，住所地常熟市东南经济开发区金华路188号1幢。法定代表人：徐建东，总经理。委托诉讼代理人：曹正丰，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈阳。被告：沈忠明，男，1972年7月30日出生，汉族，住常熟市。原告常熟安居物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告沈忠明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人曹正丰、沈阳、被告沈忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付自2014年9月至2017年12月物业费人民币26567元及滞纳金（自2014年9月1日起实际履行为止，按每日万分之五计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系金域蓝湾一区的物业管理公司，被告系该小区别墅901号的业主。2013年10月25日，原告与被告签订前期物业服务协议，协议约定物业费按每月平方米2元，物业费采用先交纳后服务的方式，每半年交纳一次。若被告未按约定标准和时间交纳费用的，原告有权要求其补齐，并自逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。前期物业服务协议签订后，原告提供了相关物业服务，被告自2014年9月起开始拖欠多期物业费，原告通过打电话、发送律师函等方式多次向被告催收，但被告仍不交纳。因此，原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告沈忠明辩称，物业费不是不愿意缴纳，但是物业公司在管理的过程中存在缺失，主要表现在：1、2013年10月份，我家地下庭院水泵不工作，导致水大量进入，其到物业办事处反映该问题，但是物业公司至今未处理。2015年3月暴雨，其中一只排水泵吸入竹叶导致无法正常排水，其又到物业公司报修，但是物业公司答复其现在一只水泵还能排水，让其坚持一下。后到2015年7月因为暴雨，一只排水泵不能满足排水量，导致大量雨水进入其家中，造成家居等损失，其和物业公司反应后，物业公司回复其要和相关领导反映后答复，但是至今未答复；2、家中的可视门铃不能正常工作，其和物业反应后物业说要回厂修复，并将可视门铃取走，但是至今门铃也没有修好，也没有将拿去可视门铃还给其；3、其家外墙面漏水，其和物业办事处登记保报修后，办事处当时发出公告2017年8月18日有专业人员上门维修，但是至今没有人员到其家去修理；4、其自家庭院栽种的一棵树，物业要求其重新移栽，认为影响了隔壁邻居的采光，但其认为树是其自己家种的树，树也没有对其他家影响，物业公司没有权利要求我移栽，而且物业当初承诺移栽后给其一定的补偿；5、前排公用绿化现在被个别业主私有化，物业公司对此未尽到相关的义务；6、道路停车，无相应消防通道，存在一定安全隐患，且消防后门长期关闭；7、其他业主装修的建筑垃圾乱堆放，物业合同约定：全部装修垃圾需要装袋；8、大门非机动车进出和人行混行。另外，对于2017年9月至2017年12月四个月的物业费还未发生，原告无权主张。经审理查明，被告沈忠明系9-101号业主。2013年10月25日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《前期物业服务协议》一份，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。本物业名称：金域蓝湾一区，甲方所购房屋房号：9-101。其中协议第二条二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理，本项所指共用设施设备的维护是指在建设单位房屋保修期满后的小修及以下项目。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水系、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、安防监控设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性文体设施和共用设施设备的房屋、绿化浇灌设施等。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、根据本物业统一交房时间对本物业业主确定统一的交纳时间：从通知交房截止日之次日或符合甲方与建设单位签署的“商品房买卖合同”中约定的交付使用条件之日起开始计算；二、缴费方式：物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每六个月交纳一次。入住时首次交纳一年物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前30日内交纳。四、别墅按建筑面积每月每平方米2.00元（按物业局核定标准）。第十一条违约责任。四、甲方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金，或逾期三个月拒交物业费用的，物业管理公司将采取催促措施，直至人民法院提起诉讼。甲方处由被告签字，乙方处由原告公司盖章。庭审中，双方一致确认9-101号房屋的面积为321.5平方米，但对于交纳的时间段，双方存在异议。原告认为，被告欠缴的时间为2014年9月1日至2017年12月31日，根据合同约定应该采用先交纳后服务的方式，每六个月交纳一次，故应交纳至2017年12月31日，且在此基础上还应交纳每年254元的公摊费；同时原告认为，被告还应按照合同第十一条第四款的约定交纳滞纳金，按照2014年9月1日开始每天结欠的物业费计算滞纳金，但是为了计算方便，按照年度计算滞纳金，具体计算方式为按照一年的物业费7970元为基数计算。2014年9月1日至2015年8月31日的物业费是7970元，从2015年9月1日计算至2017年8月20日按照每天万分之五计算719天得出2865元；2015年9月1日到2016年8月31日的物业费7970元，从2016年9月1日计算至2017年8月20日按照每天万分之五计算353天得出1406元，故滞纳金合计为4271元。被告认为，物业费的欠交时间为2014年9月1日至2017年8月31日，且之前也没有约定公摊费；对于滞纳金，物业公司没有尽到其应尽的义务，被告也未享有到应有的服务，对滞纳金不认可。因双方意见不一，致调解未成。以上事实，由全国企业信息公司系统、常熟市户籍信息证明、前期物业服务协议、律师函及本院庭审笔录等证据为证。本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，各方应按照合同约定行使权利、履行义务。被告沈忠明作为该小区的业主之一，接受了被告的服务，理应交纳相应的物业服务费。被告拖欠物业服务费的行为有碍金域蓝湾小区的正常管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利。因此对物业公司要求被告沈忠明支付物业费的诉讼请求，应予以支持。关于物业费的具体金额，按照合同约定为预交物业费且交纳的期限为每半年交纳一次，被告自2014年9月1日起拖欠物业费至今，按照交纳周期每六个月交纳一次应交纳至2017年8月31日，故被告应缴纳自2014年9月1日起至2017年8月31日的物业费23148元（321.5元/平方米*2元/平/月*36个月）。另原告主张公摊费254元每年，该费用在《前期物业服务协议》中没有约定，故对原告的该主张，本院不予采纳。至于滞纳金，协议中约定了“从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金”，现原告主张的滞纳金计算方式未超出法律规定，故滞纳金按照原告主张方式分段计算为：2014年9月1日至2015年8月31日的物业费产生的滞纳金以7716元为标准从2015年9月1日起至2017年8月20日止按照每天万分之五计算719天得2774元；2015年9月1日起2016年8月31日产生的滞纳金以7716元为标准从2016年9月1日起至2017年8月20日止按照每天万分之五计算353天得1362元，故滞纳金合计为4136元。被告沈忠明辩解物业公司未尽到物业管理义务等，因而拒付物业管理费。对此，本院认为物业公司提供的管理服务虽存在一定的瑕疵，有尚需完善的地方，但并不足以导致沈忠明据此行使抗辩权而拒付物业服务费。因此，本院对被告沈忠明的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告沈忠明给付原告常熟安居物业管理有限公司自2014年9月1日至2017年8月31日的物业管理费23148元、滞纳金4136元合计人民币27284元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××64）；二、驳回原告常熟安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币232元，由原告常熟安居物业管理有限公司负担39元，被告沈忠明负担193元（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 赵丽丹二〇一七年八月二十五日书记员 王怡婷 搜索“”