（2017）湘1202民初1839号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-15
案件名称
王拯、唐妍与怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王拯,唐妍,怀化宏宇房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1839号原告王拯。原告唐妍。两原告共同委托诉讼代理人唐永洪。被告怀化宏宇房地产开发有限公司。法定代表人黄伟飞。委托诉讼代理人黄勇（特别授权）。委托诉讼代理人邓宇。原告王拯、唐妍诉被告怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法适用普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告王拯、唐妍的委托诉讼代理人唐永洪，被告怀化宏宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王拯、唐妍诉称：2013年12月15日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同标的为宏宇新城二期柏景湾项目26栋1单元20层2001室，单价为每平方米3864元，总价款为454252元，约定交房时间为2015年8月31日之前、因出卖人原因导致逾期交房由出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；合同签订后，原告依约向被告支付购房款454252元，但到交房之日，被告无法提供约定的交房条件，逾期交房至2016年2月27日，故诉请：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至2016年2月27日交房之日止的逾期交房违约金8131元；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告怀化宏宇房地产开发有限公司辩称：一、怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称“宏宇公司”）按照合同约定的时间、条件，通知了被答辩人王拯、唐妍交房。宏宇新城二期柏景湾26幢的房屋在2015年8月26日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、市质监站的有关人员组成的验收组验收合格，并在建设主管部门备案，取得了《竣工验收备案表》。之后，又通过了怀化市公安消防支队的消防验收。在具备了法定交房条件的情况下，宏宇公司通知了王拯、唐妍办理交房手续。但是王拯、唐妍并未按期对房屋进行接收，办理交房手续。因此，没有按期交房的结果是被答辩人王拯、唐妍本人原因造成的。二、被答辩人主张的违约金过高，应当予以调整。答辩人认为被答辩人主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对约定的违约金过高，人民法院或仲裁机构可以适当调整的规定。就算要计算违约金，也应当按照同地段同类房屋租金标准进行调整。综上所述，答辩人宏宇公司在约定期限内将竣工验收合格并在建设主管部门备案的房屋通知被答辩人接收，但是被答辩人并未在约定期限内接收房屋。而且被答辩人没有在交房前交纳有关税费、维修基金。因此，由此产生的后果，应当由被答辩人自行承担。特请求人民法院驳回原告的诉讼请求！为证明其诉讼请求，原告在向本院提交了以下证据：1、王拯、唐妍的居民身份证复印件一份，拟证明原告的基本信息。2、宏宇公司的营业执照复印件一份，拟证明被告宏宇公司的基本信息。3、怀化市商品房买卖合同及合同补充协议条款（附件四内容）各一份，拟证明原告与宏宇公司约定了案涉房屋的交房时间和标准、延期交房的违约金及标准等。4、收据（首期手续费）及明细、预收款专用凭据（2份）、收据（补首付款）、中国农业银行进账单、收据（公积金回款）、销售不动产统一发票、税收完税证明、后期办证费、湖南省物业专项维修资金专用收据，拟证明原告已按约定向宏宇公司支付了购房款并交纳了有关税费等款项。5、收据（物业费）一份，拟证明原告于2016年2月27日收房的事实。6、民事判决书一份，拟证明被告未提供证据证明已经书面通知原告交房，且涉案房屋未向备案机关备案，未取得竣工验收备案表，不符合约定交房条件，终审判决被告承担逾期交房的违约责任。为证明其诉讼主张，被告向本院提交了以下证据：1、被告营业执照及企业法人证明各一份,拟证明怀化宏宇房地产开发有限公司的主体身份。2、商品房买卖合同及补充协议各一份，拟证明怀化宏宇房地产开发有限公司与王拯、唐妍于2013年12月24日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》的事实。3、销售不动产统一发票；专项维修资金收据；税收完税证明各一份。拟证明原告于2016年2月27日交完房款。4、怀化市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份，拟证明宏宇新城二期柏景湾18#、19#、20#、21#、22#、23#、25#、26#、27#、28#、商业1-C及地下室建设工程经消防验收合格。5、竣工综合验收备案表一份，拟证明宏宇公司在合同约定期内完成了房屋验收工作，柏景湾26#楼验收合格，具备了法定的交房条件。6、交付物品清单、房屋装饰装修管理服务协议、拟交付手续流转单各一份，拟证明王拯、唐妍于2016年2月27日收房。经庭审举证、质证及辩论：关于原告提交的六份证据，被告对1、2、4号证据无异议；对3号证据的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，该合同约定了交房日期，并不能证明被告交房违约；对5号证据不认可，认为与本案无关；对6号证据的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，因为当事人的情况是不一致的，履行合同也不一样，不能作为本案使用。关于被告提交的六份证据，原告对1、2、6号证据均没有无异议；对3号证据的真实性、合法性、关联性没有异议，原告方缴纳维修基金款、契税并没有违反合同的约定；对4号证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，在约定的交房日期之后才进行消防验收建设工程消防验收意见书是在约定交房之后取得的，不能说明被告达到了交房条件；对5号证据的合法性、关联性有异议，竣工验收备案表不是完整的备案表，缺失第三页，没有行政机关和备案机关盖章，第二页五大单位盖章之处没有签署时间，不符合合同约定的交房条件，不能说明被告达到了交房条件。对当事人无异议即原告提交的1、2、4号及被告提交的1、2、6号证据，本院予以确认，作为本案的定案依据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告对原告提交3号证据的质证意见不能成立，该证据系双方真实意思表示，合同签订后双方均应遵守执行，故本院对该证据予以采信；原告提交的6号证据系一份生效判决，该判决所认定的案件事实可以作为相同和类似案件的裁判或参考依据，被告的质证理由不能成立，故本院对该证据予以采信。对原告提交的5号证据，与本院查明的事实能够相互印证，被告认为该证据与本案没有关联性的质证理由不能成立，故本院对该证据予以采信。二、被告提交的3、4号证据即销售不动产统一发票、专项维修资金收据、税收完税证明、怀化市公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明原告王拯、唐妍缴纳购房款、维修基金、税款及涉案商品房验收情况；上述证据与本院查明的事实能够相互印证，且均符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，故本院对上述证据均予以采信。被告提供的5号证据即柏景湾26栋楼工程竣工综合验收备案表，系一份复印件且无备案和验收日期，与本案查明的案件事实有明显矛盾；故原告质证理由成立，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2013年12月15日，原、被告签订了合同编号为201301532001的《怀化市商品房买卖合同》及合同补充协议条款（附件四内容），载明被告建设的位于怀化市顺天南路东侧的宏宇新城二期柏景湾项目商品房，预售许可证号为2013-0153。合同约定：原告购买被告的该项目第26幢20层2001号商品房（该栋建筑地上33层，地下1层），房屋总价款454252元，合同签订后付首付房款217252元，向溆浦县住房公积金按揭贷款237000元；被告应在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因被告原因导致延期交房的，被告按日向原告支付已支付总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和补充协议条款签订后，原告按约定向被告支付首付款及银行按揭款共计454252元。被告于2016年2月27日开具销售不动产统一发票，并于同日将涉案房屋交付给原告。涉案商品房所在住宅楼于2015年8月18日分栋验收合格，于2015年10月9日经消防验收合格。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议条款系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应严格履行合同约定的义务。至本案开庭之日时，没有证据证明被告出售给原告的涉案房屋取得《竣工验收备案表》，故被告依约应承担逾期交房的违约责任。依据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用前进行消防验收是前置条件。该规定符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，且该规定系针对公共安全所做的强制性特别规定，人民法院在审理涉及该规定的有关民事案件中，应当考虑公共利益的需要，确认其效力。消防验收合格是本案商品房出售房的法定义务，即使未做约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。未能履行消防验收合格的法定义务，则也不能履行交房义务，故被告在约定交房之日后取得消防验收也应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。被告认为原告未将房屋专项维修基金及房屋税款交清故被告可以延期交房的抗辩与查明的案件事实不符，故本院不予支持；被告认为2015年8月26日取得了《竣工验收备案表》的交房条件，故原告诉请应当依法驳回的抗辩不能成立，因为被告并未提交证据证明其取得《竣工验收备案表》等约定的交房条件，且本院认为当事人的约定不能违背法律的强制性规定，故对被告的该项主张，本院亦不予支持。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，但并未提出违约金过高的事实及证据，故被告的该项抗辩不能成立，本院亦不予支持。综上，被告请求驳回原告诉讼请求的抗辩均不能成立，本院不予支持。根据“合同补充协议条款”约定，因被告原因导致延期交房的，被告按日向原告支付已支付总房款万分之一作为违约金。原告主张被告逾期交房的时间应从约定交房的时间2015年9月1日计算至交房之日2016年2月27日止，总计179天，故被告应当支付逾期交房违约金为454252元×0.01%×179天=8131元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:被告怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告王拯、唐妍逾期交房违约金8131元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 杨宏勇人民陪审员 向莱茵人民陪审员 沈 红二〇一七年八月二十五日代理书记员 雷金华附：法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”