（2017）鄂0115民初3373号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-21
案件名称
武汉泽洁物业管理有限公司与范伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江夏区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉泽洁物业管理有限公司,范伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0115民初3373号原告：武汉泽洁物业管理有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街武昌大道812号龙发小区1702号。法定代表人:张凡，系该公司总经理。委托诉讼代理人:龚智勇，湖北旗开律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：江焕功，湖北旗开律师事务所律师。特别授权。被告：范伟，男，1984年5月22日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住武汉市江夏区，原告武汉泽洁物业管理有限公司（以下简称泽洁物业公司）与被告范伟物业服务合同纠纷一案，本院2017年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泽洁物业公司的委托诉讼代理人龚智勇、江焕功，被告范伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽洁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令范伟支付2014年12月2日至2017年12月2日的物业服务费6549元；2.判令范伟支付违约金6385元；3.本案诉讼费由范伟承担。事实和理由：范伟系武汉市江夏区大花岭福地家园B座1505号房业主，泽洁物业公司依约为该小区提供物业管理服务。根据合同约定，物业服务费应当按年度交纳，逾期未交纳的，每逾期一日，应当交纳欠费总额的千分之五作为违约金。截至起诉，范伟累计欠缴物业费6549元，泽洁物业公司多次催收未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。审理过程中，泽洁物业公司放弃关于违约金的诉讼请求。范伟辩称:1、物业费不应当由我承担，根据《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。我所居住的福地家园并未达到房屋交付条件，因此不应当承担物业服务费，前期交纳的物业服务费应当转入合法交房之后的物业费。2、泽洁物业公司管理不到位，如小区安全问题频发、对业主的水卡电卡服务不到位、电梯维保不到位等，泽洁物业公司推脱责任，且在行业中排名较差，管理混乱。3、泽洁物业公司干涉、阻拦我们成立业主委员会。本院经审理认定事实如下：范伟系武汉市江夏区福地家园B座1505号房业主，房屋建筑面积为114.17平方米。2012年12月12日，泽洁物业公司与范伟签订了《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容有：1、前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2、物业名称为福地家园物业服务中心。3、物业管理服务的内容为：物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放及房屋装饰装修管理服务。4、物业服务费用的交纳方式为按年度交纳，业主或者物业使用人应当在每年度首月10日前向物业公司交纳物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为违约金；物业服务费的标准为高层公寓每月每平方米1.6元，为了与业主建立良性合作关系，在物业项目交付使用之日起，按上述标准第一年按1.38元每平方米收取，第二年按照每平方米1.48元每平方米收取，第三年按照1.58元每平方米收取，第四年恢复正常标准执行；物业服务费用具体标准按照江夏区物价部门的有关文件调整。合同还约定了其他内容。范伟履行上述《前期物业管理服务协议》至2014年12月1日，从2014年12月2日开始欠交物业服务费。泽洁物业公司的收费标准为从2014年12月2日至2015年12月1日按照1.58元标准收取，2015年12月2日至2017年12月2日，按照1.6元的标准收取。范伟共计拖欠物业服务费6549元。泽洁物业公司分别于2014年12月2日、2015年12月2日、2016年12月2日向范伟发出催缴物业费通知。范伟所居住的福地家园小区存在垃圾随意堆放、路面墙面破损、随意张贴小广告等问题。另查明，根据已经生效的判决书确认的事实：范伟所居住的福地家园小区，至今未通过竣工验收，但其已经于2012年12月办理了收房手续，并装修入住至今。开发商就收房之前的逾期交房违约金给予其半年物业费作为补偿，范伟与泽洁物业公司签订了《逾期补偿》，物业公司免除了其半年的物业服务费。上述事实，有当事人的当庭陈述、及《前期物业管理服务协议》、物业费催缴通知、小区照片等证据，并经质证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。泽洁物业公司与范伟签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，该协议不违反法律强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。泽洁物业公司依约提供了物业管理服务，范伟应当按期支付物业服务费。关于范伟辩称其居住的房屋未达到竣工验收条件，因此拒交物业费的理由，范伟明知房屋未达到竣工验收条件，仍自愿与物业公司另行签订物业服务协议，并实际接受了泽洁物业公司提供的服务，且交纳了部分物业服务费用，其与物业公司均应受该物业服务协议的约束。又因范伟并未将房屋竣工验收作为交纳物业服务费的前置条件列入上述物业服务协议中，依据合同相对性原则，在范伟接受泽洁物业公司的服务时即应依合同约定向原告方交纳物业服务费。故对范伟该辩称意见本院不予采纳。关于范伟辩称泽洁物业公司未尽到管理义务，服务不到位，不愿支付物业服务费的意见，因物业公司的职责是对小区的维护、管理，其经费来源主要来自业主所交纳的物业服务费。如因物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，小区的业主即拒绝交纳物业服务费，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而致使物业公司陷入服务质量下降的恶性循环中，不利于小区发展，同时也侵害了已交纳物业服务费业主的合法权益。物业公司在服务过程中出现瑕疵，业主可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。故对范伟该辩称意见，本院亦不予采纳。泽洁物业公司要求范伟支付2014年12月2日至2017年12月2日的物业服务费6549元的请求，不违反双方的约定，本院予以支持。泽洁物业公司自愿放弃违约金的诉请，未违反相关法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：范伟于本判决生效之日起10日内向武汉泽洁物业管理有限公司支付自2014年12月2日起至2017年12月2日止的物业服务费6549元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费62元，由范伟负担。本判决为终审判决。审判员 罗燕红二〇一七年八月二十五日书记员 王雅睿 更多数据：