（2017）云0112民初5846号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-03
案件名称
龚光梨与陈坚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚光梨,陈坚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初5846号原告：龚光梨，女，汉族被告：陈坚，男，汉族原告龚光梨与被告陈坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告龚光梨、被告陈坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚光梨向本院提出诉讼请求：1.由被告归还租房定金18666.64元；2.由被告归还原告代缴物业管理费1099.14元；3.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，经本院释明，原告陈述其系基于合同无效主张被告向其返还租房定金及物业管理费，若经本院认定本案合同有效，则其请求判令解除本案合同。事实和理由：原告租用被告的商铺用作餐饮经营，但双方签订租房合同当天，原告在工商部门办理工商登记手续过程中得知该房屋无法用于餐饮经营，原告当即告知被告，要求解除租房合同，但被告予以拒绝，原告认为双方签订的租房合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，且将商铺用于餐饮经营的合同目的不能实现，故原告诉至本院。被告陈坚辩称，其作为商铺的出租人并不清楚及干涉原告租赁商铺的用途，其已经将商铺租赁给原告使用，履行了合同义务，另认为原告尚有21900元的租金未支付。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，对原被告无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对原被告有争议的证据材料，本院认定如下：1.原告提交的《昆明市市场主体住所（经营场所）申报承诺书》，系复印件，且不符合证据的形式要件，与本案不具有关联性，本院不予采信。据此，本院确认以下法律事实：2017年5月11日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《租房协议》，约定由原告承租被告位于滇池卫城尚层41-10号商铺，租期自2017年6月1日至2020年5月30日。约定月租金为3333元，“租金一年一付（年租金为肆万元），提前五天付清”，并约定“承租方须以现金支付水、电等铺面押金￥3333元给出租方，租用期满结算上述费用，出租方将押金如数退还给承租方”。同日，原告向被告支付了18666.64元并以被告名义向深圳市莲花物业管理有限公司昆明分公司支付“尚层商铺尚层41栋商铺110”2017年6月至2017年12月期间的物业管理费1099.14元。2017年5月28日，原告向被告发送微信信息询问“现在是什么情况”，被告回复称“我已托人了”，2017年6月2日，原告再次向被告发送微信信息询问“陈师，要不就算了吧，一直这么等下去也不是办法”，被告回复称“我现在在国外出差，只是想说一下，我只是租房子，具体你们要做什么项目是你们决定的，能不能做是你之前打听好的，我只是出于帮忙帮你协调一下，当然，能帮到我也会尽力”，原告回复称“租之前我就问你餐饮能否做，是得到你的肯定才租的，可租了去办证政府却不让做，单（当）天就告知你了……我租你的物业，你不知道情况就租出，完了政府不给做你却要我承担责任，这样不对吧……”，被告回复“……就走法律途径吧”。2017年6月7日，昆明滇池国家旅游度假区环保局向原告出具昆度环不受字[2017]1号《不予受理通知书》，该通知书载明“龚光梨：你单位所报申请事项属于餐饮业，位置位于滇池卫城居民小区，根据《昆明市餐饮业关键污染防治管理办法》（昆明市政府第46号令），你单位所申报项目属于禁止新办项目，决定不予受理”。庭审中，经本院询问，原告陈述签订合同前其已经看过涉案商铺，看到该商铺周围有人经营餐饮后与被告协商进行租赁，被告称该房屋可以用作煮品类餐饮经营。对此，被告则认为双方对于商铺用途没有约定，其并不清楚商铺用途。就涉案商铺是否交付，被告陈述签订合同当天，其带原告查看商铺时已将商铺门锁打开，此后该商铺一直未关闭，且原告当日便交纳了物业管理费，认为可以证明其已经向原告交付了商铺。对此，原告陈述认为被告并未向其交付商铺钥匙，但认可签订合同当天，因其要看租赁的商铺，被告说其找不到商铺钥匙便将商铺门的链锁取掉，此后该商铺便一直处于无锁状态。另经本院询问，被告陈述其不同意解除本案合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告主张本案合同无效，认为该合同违反《昆明市餐饮业关键污染防治管理办法》的规定，但本案证据不足以证明原被告双方对于商铺的用途进行了书面或口头的约定，且上述管理办法并不属于行政法规，因此，本案《租赁协议》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效情形，原告原被告签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，约定的权利义务明确，不违法法律、行政法规的强制性规定，合同应属有效。就合同是否应当解除，原告认为被告未向其交付房屋且存在违约，且涉案商铺不能用于经营餐饮无法实现合同目的，应当解除本案合同，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。就本案商铺是否交付，庭审中，原被告一致陈述被告在双方签订合同当日带原告查看商铺时已将该商铺门锁拆开，此后商铺一直未关闭，虽双方没有书面的商铺交接手续，但结合原被告上述陈述及原告已经于签订合同、被告打开商铺当天交纳了租赁期间的物业管理费的情况，本院认为，可以认定被告向原告交付了涉案商铺，被告已经履行交付义务；另原告主张涉案商铺不能用于经营餐饮无法实现合同目的，应当就此承担举证责任，但原告的举证并不足以证明原被告书面或口头的约定商铺需能够用作经营餐饮，不足以证明被告就商铺无法作为餐饮使用存在违约行为。因此，本院认为，本案中，原被告并未就合同解除问题达成一致意见，原告不能证明本案存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故本院对原告主张解除《租赁协议》的诉讼请求不予支持。因本案不符合合同解除条件，原告不能证明本案存在其他应当返还已缴纳款项18666.64元及物业管理费1099.14元的情形，故本院对原告的主张被告向其返回上述款项的诉讼请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告龚光梨的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费147元，由原告龚光梨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 李红朴二〇一七年八月二十四日书记员 杨 乐 关注公众号“”