（2017）粤1821民初1201号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-28
案件名称
吴丽华与佛冈煌盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛冈县人民法院
所属地区
佛冈县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴丽华,佛冈煌盛房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1821民初1201号原告：吴丽华，女，1983年11月12出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：陈倩儿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑中鹏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇北园路篁胜酒店宿舍楼一楼，统一社会信用代码：91441821077859569N。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏林，广东德磊律师事务所实习律师。原告吴丽华与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告吴丽华及其委托诉讼代理人陈倩儿，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹炽玲、夏林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴丽华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《广东省商品房买卖合同》（合同编号201502084037005）；2、判令被告自2016年4月1日起至实际向原告交付符合交房条件的房屋之日止，按日向原告支付全额房款万分之一的逾期交房违约金（暂计算至2017年6月9日为23015.85元）；3、判令被告自2017年12月16日起至实际向原告交付符合要求的《房地产权证》之日止，按日向原告支付全额房款万分之一的违约金；4、判令被告承担本案的财产保全费及诉讼费。事实和理由：2015年2月8日，原告与被告签订了编号为201502084037005的《广东省商品房买卖合同》，约定被告以总价529100元将位于广东省清远市佛冈县石角镇北园路2号篁胜新城商住区×栋×梯×房出售给原告。合同第八条及第九条约定：被告应于2016年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并经验收合格的案涉房屋交付给原告，否则需向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，以原告全部已付款的万分之一按日计算。同时，根据《合同补充协议》第七条规定，被告应当自该商品房全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在商品房确权后120天内办理《房地产权证》。若原告未能在规定的期限内取得《房地产权证》，则被告应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，直至原告取得商品房的《房地产权证》。原、被告签订买卖合同后，原告已如约支付全额房款。但被告虽曾向原告发出交楼通知书拟交付案涉房屋，但经原告向佛冈县住房和城乡规划建设管理局咨询了解，案涉房屋事实上并未验收合格。住建局于2016年8月11日、2016年11月7日的信访回复，均表示篁胜新城商住区尚未办妥工程竣工验收手续就向业主交楼的行为是违法的，建议业主通过法律途径要求被告履行合同约定的违约责任。截至起诉之日，案涉房屋仍未办妥工程竣工验收手续。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的合法权益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照买卖合同的约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，严惩被告罔顾弱势群体利益肆意践踏契约精神的行为，特依法起诉，请求法院判如诉请。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司辩称：一、关于逾期交房违约金。原告于2017年2月4日收取案涉房屋，被告已于2017年7月6日以银行转账方式向原告支付了违约金16402.1元（从2016年4月1日计算至2017年2月4日共310天），原、被告之间已无诉争，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。二、关于2017年12月16日起至实际向原告交付符合要求的《房地产权证》之日止的违约金。根据原告提供的《广东省商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第七条，距离办理《房地产权证》的时间未到，而且办理的条件未成就，没有实际发生逾期。原告的请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。原告吴丽华围绕其诉讼请求提供的证据：1、《广东省商品房买卖合同》；2、购房发票；3、完税证明；4、佛冈县住房和城乡规划建设管理局出具的《关于篁胜新城强迫交楼事项的信访件的回复》及《关于反映篁胜新城强行交楼情况的信访件回复》；5、清远日报关于被告强行交楼的报道。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司为证明其主张提供的证据：1、《收楼意见书》；2、《篁胜新城违约金确认单》；3、《篁胜新城违约金现金支付申请书》；4、转账记录。双方提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院经审理认定事实如下：×栋×梯×房，总价为529100元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。关于产权登记的约定（第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。另，双方在《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条约定：买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。（2）本条第（1）款所述“出卖人的责任”是指出卖人没有申请确权或申请确权的资料不齐全或没有达到确权条件。除此之外，出卖人不承担任何责任。（3）在该商品房项目确权后，若因买受人原因导致迟延或不能取得该商品房的《房地产权证》的，出卖人不承担任何责任。原、被告双方均在《合同补充协议》上签章确认。原告于2017年2月4日与被告协商要求收楼，并签署了《收楼意见书》。《收楼意见书》载明：业主/业主委托人声明，上述房屋单位经业主/业主委托人检验后自即日起由业主/业主委托人接收该房屋，正式办理该房屋单位接收手续，并同意遵守下列条文：1、所有对上述房屋单位因装饰装修而引起的房屋、楼宇公共部位损坏概由业主负责；2、任何对上述房屋单位进行的装饰装修活动都必须经物业管理处审核批准后方可动工。同日，双方对被告应付的违约金进行结算，并一致确认被告应付违约金为16402.10元（自2016年4月1日起计至2017年2月4日止）。之后，原告签署了《篁胜新城违约金现金支付申请书》，申请将迟延交楼违约金16402.10元以转账方式支付给原告本人，并同意不再追究迟延交楼的一切责任。被告于2017年7月6日转账支付了上述违约金给原告。案涉商品房买卖合同签订后，原告向被告付清全部购房款。案涉商品房所在的篁胜新城商住区一期工程至今未取得竣工验收报告，亦未办理工程竣工验收备案手续。庭审中，原告确认其已于2017年2月12日对案涉房屋进行装修。被告明确表示同意继续履行案涉商品房买卖合同。对于《广东省商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件“经验收合格”的理解，原、被告双方的意见不一致，原告认为房屋应当经政府职能部门组织验收合格，被告认为经初步验收合格即可。对于被告办理涉案房屋产权证的期限及起算日，双方当事人存在不同的理解，原告认为被告办理产权证的期限应当自合同约定的最后交房日期，即2016年3月31日起计算，被告应于2017年12月16日前办好产权登记的相关手续，取得案涉房屋的产权证；被告则认为合同约定的办理产权登记的期限应从涉案商品房实际交付之日起开始计算，即2017年2月4日开始计算，双方约定的办证期限并未届满。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告吴丽华与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。综合双方的诉辩意见，结合查明的事实，本案的争议焦点在于：一、被告是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担。首先是被告是否存在逾期交房的违约行为。这其中的关键是案涉商品房的交付标准问题。根据双方的约定，被告应当在2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。对于“经验收合格”的理解，双方产生争议，参照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请……。”及广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》“商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的规定，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“经验收合格”应是指被告在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准。而案涉房屋所在的篁胜新城商住区至今未在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即被告至今未能交付“经验收合格”的房屋给原告，存在逾期交房的行为，该行为违反了双方的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。其次是迟延交楼的违约责任的承担。对此，原告主张双方继续履行合同及被告支付迟延履行违约金23015.85元（暂计算至2017年6月9日）。关于继续履行合同问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》中的约定，原告要求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，有事实和法律依据，且被告亦愿意继续履行，本院予以支持。关于被告支付迟延履行违约金问题。如上所述，被告的行为已经构成违约，应当按照约定支付迟延交楼的违约金。根据查明的事实可知，原告在明知案涉房屋未进行竣工验收备案，尚不具备交付条件的情形下仍要求并同意接收房屋，且双方已于2017年2月4日办理了房屋交接手续，并对逾期交房违约金的核算及支付方式达成一致意见，签署了《收楼意见书》及《篁胜新城违约金现金支付申请书》。双方之间的上述行为应视为原、被告双方对逾期交房违约金的赔偿问题达成新的协议。现被告已按原告的要求将房屋交付给其使用，原告已实际占有了该房屋，被告也已付清了自2016年4月1日起至2017年2月4日止的逾期交房违约金给原告，至此，上述协议已经履行完毕。原告是完全民事行为能力人，签署上述协议时的意思表示真实，没有证据显示上述协议存在无效或者可撤销情形，现原告以房屋不具备交楼条件为由主张自其收楼后至被告取得竣工验收备案表之日止的逾期交房违约金，事实和法律依据不足，本院不予支持。二、被告是否存在逾期办证的违约行为，其是否应当对此承担违约责任。对于被告办理涉案房屋产权证的期限，原、被告签订的《合同补充协议》第七条约定：“出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。……”，而对于被告办理案涉房屋产权证期限的起算日，双方当事人存在不同的理解。对此，本院认为，无论是按照原告主张的办证期限从合同约定的房屋交付期限2016年3月31日起开始计算，还是按照被告所主张的从房屋实际交付使用之日2017年2月4日起开始计算，被告履行办理案涉商品房产权登记的期限均未届满。在被告履行义务的期限届满前，其是否履行约定的义务尚不能确定，原告在本案中要求被告承担逾期办证违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持，其可根据合同约定及被告履行义务的实际情况，待履约期限届满后另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吴丽华与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年2月8日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、驳回原告吴丽华的其他诉讼请求。案件受理费376元，减半收取188元，由原告吴丽华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 向晓韵二〇一七年八月二十四日书记员 李 峥附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第-10-页共11页 关注公众号“”