（2018）鄂0116民初1940号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2018-09-01
案件名称
张军与张毅租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市黄陂区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张军,张毅
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0116民初1940号原告张军，男，1970年1月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告张毅，男，1984年11月27日出生，汉族，住重庆市北碚区，原告张军诉被告张毅租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李黎嘉担任审判长，人民陪审员陈家贵、白德平参加的合议庭，于2018年8月13日公开开庭进行了审理。由于被告张毅下落不明，本院于2018年5月10日向其公告送达了诉状副本及传票等应诉材料。原告张军到庭参加了诉讼，被告张毅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军诉称：被告经营了一家食品公司，需租赁厂房制作火锅底料。2015年3月20日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将自己合法所有的，位于佳海都市工业城E-27的厂房（面积2400平米）出租给被告使用，租赁期限自2015年5月18日起至2020年5月17日，每月租金36000元，提前两个月按年度支付。同时双方在合同中还约定了其他权利义务内容。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告也如约支付了2015年5月18日至2018年5月17日的房屋租赁费用。按照约定，被告应于2018年3月18日前支付后期的房屋租赁费，但被告违约逾期未支付，并于2018年3月27日委托他人将厂房内的设备、设施予以拆卸、转移，之后厂房关闭未正常经营。原告曾欲与被告协商解除合同，但是被告不予正面回应，也没有按期缴纳物业费及水电费。被告的违约行为已导致合同目的无法实现，故原告请求解除《房屋租赁合同》。另，原告代被告缴纳了租赁期间的物业费、水电费，被告应向原告返还。是此，原告诉至法院请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告已垫付的物业费8311元、水费472元、电费2064元；3、本案诉讼费由被告承担。原告张军为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《武汉市商品房买卖合同》、结婚证。证明原告诉讼主体资格适格的事实。证据二、《房屋租赁合同》。证明2015年3月20日，原、被告双方约定，原告将位于佳海都市工业城E-27号的厂房出租给被告使用。租赁合同中对双方的权利义务内容进行了具体约定。证据三、银行交易明细。证明被告向原告支付租金至2018年5月17日的事实。证据四、短信记录。证明原告向被告催要租金的事实。证据五、出警证明、身份证复印件及授权委托书、短信记录、照片一组。证明因被告未缴纳租金，原告报警，报警以后被告委托员工刘娜向原告邮寄了厂房的钥匙。证据六、电费清单、发票及证明。证明原告为被告垫付欠缴的电费2064.26元。证据七、佳海物业催费通知单及发票。证明原告为被告垫付欠缴的物业费8311元。证据八、水费发票4张。证明原告为被告垫付欠缴的水费472.5元。被告张毅辩称：（缺席）。被告张毅在法定期间未向本院提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。对原告张军提交的证据，因被告张毅未到庭发表质证意见，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，由其承担不利后果。本院认为原告张军提交的证据具有真实性、合法性和关联性，符合证据属性，本院依法予以采信。经审理查明：2015年3月20日，原告张军（甲方）和被告张毅（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于佳海都市工业城E-27的厂房（使用面积2400M2）出租给乙方使用；租赁期限五年，自2015年5月18日起至2020年5月17日止；每月租金36000元整，由乙方按年度交纳给甲方，先付租金后使用，每年度一交，乙方须在每年度前二个月一次性交纳下年度租金432000元。若逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按年租金的0.5%以天数计算向甲方交付违约金。乙方在租赁期内所产生的一切相关费用（例如：税收、物业、水、电、消防、环保等）由乙方自行承担。同时，双方在合同中还约定了其他权利义务内容。合同签订后，被告向原告支付了2015年5月18日至2018年5月17日的房屋租金，但未在合同约定的期限内缴纳次年度的房屋租金。2018年3月27日，原告发现被告将租赁房屋中的物品拆卸并予以搬离，遂向公安部门报警处理。2018年4月2日，被告通过邮寄方式向原告交还了涉案房屋钥匙。另查明，2017年11月22日、2017年12月20日、2018年1月22日、2018年2月8日，原告分别替被告代交水费252元、94.5元、63元、63元；2017年12月29日、2018年1月31日，原告分别替被告代交电费1362.58元、701.68元；2018年8月13日，原告替被告代交2018年1月至2018年5月期间的物业费8311元。由于原、被告就合同解除事宜协商未果，双方由此引发诉争。本院认为：原告张军和被告张毅签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效合同。本案中，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告未按约定向原告支付房租，且未经原告同意在承租期内擅自搬离，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于被告的违约行为致使原告签订合同的目的已无法实现，故原告作为守约方可要求解除《房屋租赁合同》。关于原告为被告垫付水费、电费及物业费的返还问题，本院认为，前述费用因发生于被告承租期间，且为其经营使用，按合同约定应由其自行承担。而原告并无法定或约定义务，已为被告垫付了水费472元、电费2064元、物业费8311元，构成无因管理，故原告有权请求被告偿还所垫付款项。被告张毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告张军与被告张毅签订的《房屋租赁合同》；二、被告张毅于本判决生效之日起五日内，偿还原告张军垫付的水费472元、电费2064元、物业费8311元，共计10847元。案件受理费100元，由张毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 李黎嘉人民陪审员 陈家贵人民陪审员 白德平二〇一七年八月二十四日法官 助理 陈思倩书 记 员 张 明 关注公众号“”