（2017）苏1291民初1402号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-24
案件名称
1402泰州东方小镇商务管理有限公司与王桂荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州医药高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰州东方小镇商务管理有限公司,王桂荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1291民初1402号原告：泰州东方小镇商务管理有限公司，统一社会信用代码913212915602699565，住所地泰州市药城大道1号1幢140室。法定代表人：周荣鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴银书，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李运杭，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被告：王桂荣，男，1970年10月27日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。原告泰州东方小镇商务管理有限公司（以下简称东方小镇公司）与被告王桂荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告东方小镇公司的委托诉讼代理人李运杭、被告王桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方小镇公司变更诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《中国医药城东方温莎小镇欧洲街房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）；2.判令被告腾空租赁房屋并恢复原状后交付给原告；3.判令被告支付房屋租金61320元并按61320元/半年的标准支付自2017年5月15日起至按原状返还房屋之日的房屋使用费；4.判令被告支付违约金20440元；5.判令被告支付滞纳金，从2016年5月15日计算至实际支付之日以61320元为基数，按每天0.5%标准计算；6.判令被告支付物业费5040元，从2016年11月15日计算至2017年5月14日按照2元一个平方每月的标准计算。事实和理由：2016年5月26日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定由原告将位于泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街E组团幢北侧从东往西数第1、2间面积为420㎡的房屋租赁给被告，租期3年。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告未按合同约定缴纳租金。经原告张贴函件，电话、信息催缴后，仍拒不履行支付义务。被告的行为已经严重违反合同约定，符合合同第9.2条款约定的解除条件。请求法院判如所请。被告王桂荣辩称，被告对于签订房屋租赁合同无异议，但是案涉合同原件被告一直没有收到，被告认为该合同没有原告的签章，故合同并未生效。对于租金，被告同意3万元左右，其他不同意付。被告是2016年5月在租赁房屋装修的，到2016年11月因不好经营而退出。被告的装修费用已经花费7万多。原告在2017年5月左右的确张贴了解除通知，被告确认原、被告之间的房屋租赁合同已经解除。经审理查明，2016年5月26日，被告王桂荣在房屋租赁合同乙方（承租方）栏处签名。房屋租赁合同甲方（出租方）为原告，乙方为“富硒妈妈”。合同约定甲方将位于东方小镇“欧洲街房屋”整体出租给乙方。合同第一条约定乙方承租的房屋地址为泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街E组团幢北侧从东往西数第一间第二间，房屋建筑面积为420平方米，总面积420平方米。房屋产权人为江苏华联东方职业有限公司（以下简称华联公司），甲方受华联委托经营出租。合同第二条约定，乙方对房屋现状和办理营业执照等相关证照的状况已全面了解，营业执照等相关证照是否办妥，不影响本合同的履行。合同第三条约定，甲方于2016年1月1日将全部房屋交付给乙方。合同第四条约定，房屋租赁期为3年，自2016年5月15日至2019年5月14日。合同第五条约定2016年5月15日至2016年11月14日0租金；2016年11月15日至2017年5月14日租赁为61320元，缴纳日期为2016年5月15日；2017年5月15日至2017年11月14日租金为61320元，缴纳日期为2016年11月15日……乙方在接收房屋后于2016年5月15日内向甲方第一次付第一年租金的50%。租金计人民币61320元。甲方在乙方汇款到账后的三个工作日内提供等额税务发票给乙方。如乙方每逾期一天支付则按应付租金的0.5%缴纳滞纳金。乙方承担合同签订之日起物业费2元/平米/月，垃圾清运费6.5元/平米。物业管理费和生活垃圾清理费按年度缴纳，先交后租。合同第九条约定，乙方未按合同约定缴纳租金超过30天，经甲方催告仍未付款的，甲方有权单方面解除合同、收回房屋。合同第十条约定，乙方未按合同约定缴纳租金超过30天，经甲方催告仍未付款的，乙方在支付了所有欠款后还需另行支付违约金，违约金相对于当期月租金的两倍。合同尾部，甲方未签章。上述合同签订前，在2016年5月，原告已将案涉房屋的钥匙交付被告，被告即开始使用房屋，并进行了装饰装修。后因被告未按约交付租金及物业费，原告工作人员通过电话、微信等方式多次向被告催要租金及物业费。2016年10月10日，原告出具的费用催缴函记载，富硒妈妈欠原告2016年11月15日至2017年5月14日的租金61320元及2016年11月15日至2017年11月14日的物业费10080元，合计71400元，交付日期为2016年10月17日之前。被告在该催缴函回执栏处签名。2016年10月17日，原告工作人员向被告发送短信，内容如下：“尊敬的富硒妈妈王总您好！贵公司所欠的房租费及物业费共计71400元，我司多次发催缴函催缴，最后一次于2016.10.10发的费用催缴函是要求贵公司在2016.10.17之前将应付款额缴付相关账户，至今我公司仍未收到，还望您百忙之中抽空来缴纳您的欠款”。就上述短信，被告于2016年10月18日回复称“正在筹备，就这几天给你送去”。2016年11月1日，原告工作人员再次发送催缴短信，被告回复“嗯，好的”。2017年5月11日，原告出具《解除房屋租赁合同的通知》，记载：“富硒妈妈（王桂荣）：我公司将位于泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街E组团幢北侧从东往西数第一间第二间房屋，面积420平方米租赁给你方。然租赁期间你方欠缴租赁等费用，经催缴后仍未支付，故特依据《合同法》的相关规定和租赁合同的约定通知如下：解除你方就上述房屋签订（的）《房屋租赁合同》和补充条款”。上述通知张贴于案涉房屋，原告工作人员并通过微信将张贴照片发送给被告。另查明，案涉房屋所有权人为华联公司，该公司委托原告作为其授权单位，享有与第三方签订泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街房屋租赁合同和代收租金代为诉讼的权利。庭审中，原告陈述，因被告未付租金，至原告内部盖章流程未能进行，从而导致原告未在房屋租赁合同上加盖公章。以上事实，有原告提交的合同、房屋所有权证书、声明、费用催缴函、短信截屏、微信截屏、通知等证据及原、被告的陈述在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同是否成立、生效；2.原告是否有权单方解除房屋租赁合同；3.原告的各项主张是否应予支持。对于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案为房屋租赁合同，原告虽然未在合同上签名，但是在合同签订前原告已经将房屋交付给被告使用，其履行了房屋租赁的主要义务，被告并表示接受，双方的房屋租赁合同依法成立。依法成立的合同，自成立时生效。综上，原告东方公司受华联公司委托与被告王桂荣签订的房屋租赁合同基于各方真实意思表示，并不违反国家强制性法律、行政法规规定，应为合法有效。对于争议焦点2，当事人依照合同约定单方解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。本案中，被告经原告催告未按约缴纳租金，原告于2017年5月11日张贴解除合同之通知，被告对此并无异议，故案涉房屋租赁合同于原告张贴解除合同通知之日解除。对于争议焦点3，房屋租赁关系解除后，被告即应在合理的期间内腾空房屋并交付原告，同时还应按约支付其所欠原告房屋租金、房屋占有使用费、违约金及物业费。关于租金，合同有明确约定，被告应按合同约定金额给付。关于房屋占有使用费，原告主张按照61320元/半年的标准，自2017年5月15日起计算至按被告按原状返还房屋房屋之止，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约金，被告主张违约金过高请求予以减少，本院综合考虑原告的实际损失及合同履行情况，认为宜以被告未付租金61320元为本金，按年利率6%，自2016年5月15日起计算至被告按原状返还房屋之日止。关于物业费，房屋租赁合同中明确约定由被告缴纳物业费，且原告在催缴租金时均一并向被告主张了物业费，故对于被告辩称未约定物业费的意见，本院不予采信。原告按照合同约定主张自2016年11月15日计算至2017年5月14日的物业费5040元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告泰州东方小镇商务管理有限公司与被告王桂荣之间的《中国医药城东方温莎小镇欧洲街房屋租赁合同》于2017年5月11日解除；二、被告王桂荣于本判决书生效之日起三十日内腾空其所承租的泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街E组团幢北侧从东往西数第一间第二间（房屋建筑面积420平方米），拆除已形成的装饰装修，按承租前原状返还原告泰州东方小镇商务管理有限公司；三、被告王桂荣于本判决书生效之日起三十日内给付原告泰州东方小镇商务管理有限公司2016年11月15日至2017年5月14日的房屋租金61320元、房屋占有使用费（以61320元/半年的租金标准，自2017年5月15日起计算至被告履行上项确定的交还承租房屋义务之日止）、违约金（以61320元为本金，按年利率6%，自2016年5月15日起计算至被告履行上项确定的交还承租房屋义务之日止）及物业费5040元；四、驳回原告泰州东方小镇商务管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1970元，减半收取985元，由原告负担179元，被告负担806元（被告应负担的部分，原告已垫付，被告于本判决书生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币1970元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位户名：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：中国银行泰州分行营业部，行号：104312800123；④账号：47×××53；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。代理审判员 祝倩二〇一七年八月二十四日书 记 员 葛斌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。