（2017）吉01民终3832号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-27
案件名称
尚玉杰与吉磊、吉林省吉鑫物业开发有限公司、张丽珊、张洪悦及张国丰撤销之诉纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尚玉杰,吉磊,吉林省吉鑫物业开发有限公司,张丽珊,张洪悦,张国丰
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终3832号上诉人（原审原告）：尚玉杰，女，1966年10月8日出生，汉族，住所地长春市绿园区。委托诉讼代理人：陈子军，男，汉族，1968年4月20日出生，住所地长春市绿园区。被上诉人（原审被告）：吉磊，男，1976年2月19日出生，汉族，住所地长春市双阳区。委托诉讼代理人：张海洋，吉林五洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省吉鑫物业开发有限公司，住所地长春市南关区大经路138号。法定代表人：郑炳宽。委托诉讼代理人：王志坚，男，汉族，1954年6月22日出生，住所地长春市绿园区。委托诉讼代理人：崔海军，吉林天利人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张丽珊，女，1954年9月28日出生，汉族，住所地长春市南关区。委托诉讼代理人：石成印，长春市南关区民康法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：张洪悦，男，1950年12月13日出生，汉族，住所地长春市南关区。委托诉讼代理人：石成印，长春市南关区民康法律服务所法律服务工作者。原审第三人：张国丰，男，1980年8月20日出生，汉族，住所地吉林省乾安县。上诉人尚玉杰因与被上诉人吉磊、吉林省吉鑫物业开发有限公司、张丽珊、张洪悦及原审第三人张国丰第三人撤销之诉纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尚玉杰及其委托诉讼代理人陈子军、被上诉人吉磊的委托诉讼代理人张海洋、被上诉人吉林省吉鑫物业开发有限公司的委托诉讼代理人王志坚、崔海军、被上诉人张丽珊、张洪悦的委托诉讼代理人石成印、原审第三人张国丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚玉杰上诉请求：一、请求依法撤销(2017)吉0102民初43号民事判决；二、请求依法确认上诉人对长春市南关区永春路B区14号楼26-29轴门市房拥有所有权和使用；三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：坐落在南关区永春路B区14号楼26-29轴门市房是上诉人于2007年2月13日与第一被上诉人代表赵庆通过协商的方式签订了商品房预售协议购买，当即付款10万元(余款已按约定提前付齐)。付款后第一被上诉人当即将房屋交给了上诉人，上诉人对交付的毛坯房进行实用性的装修后，一直使用至今。2015年9月28日上诉人购买的上述房屋在不明原因的情况下，被南关法院查封。上诉人得知消息后立即与办案法官进行沟通，并向其出具了购房合同及交款凭证，法官表示有购房手续解封就没问题。18天后已查封的房屋果真被解封了，该房又恢复了正常营业。关于解封房屋的始末上诉人事后从第三人处了解到该房屋的解封不是因上诉人提出口头异议解封，而是办案法官让第三人必须先同第一被上诉人签订一份租房协议后才能解封。上诉人对办案法官私下还有这样的非法行为表示十分气愤，基此要依法向其法院讨个说法。2015年11月9日上诉人向南关法院提起了异议告诉，请求法院对上诉人所购买的房屋中止执行。南关法院对异议内容没有按法律规定时间内给予审理，直至2016年9月19日才给了上诉人一纸裁定，该份裁定对其客观存在的行为事实视而不见称：争议房屋没有被查封。2016年4月25日吉磊向南关区法院提起了民事告诉，要求本案被上诉人履行购房协议向其交付上述争议房屋并办理房屋相关手续。2016年5月16日南关区法院对该案进行了开庭审理，同年的7月10日南关法院作出了(2016)吉0102民初1725号民事判决，判令诸被告应将争议房屋交付给吉磊。2016年10月初当上诉人得知该争议的房屋经诉讼判决被原告吉磊占有后，表示十分不解和愤慨，认为该判决已严重侵害了上诉人的合法权益。争议房屋是上诉人合法取得的财产，如今怎么会是吉磊的呢？整个14号楼当年处于烂尾状态，群众因回迁问题上访告状公司被查封，后续建设没有资金，原动迁户无法按期回迁。基此状况吉鑫公司为摆脱困境便委派本公司工程技术科赵庆作为公司领导代表负责14号楼的后续建设，其苦于没有资金，公司领导又授意赵庆，让其择机出售本公司开发的可以出售的房源，借此用来筹措该工程所需建设资金。上诉人当年就是在这种背景下与第一被上诉人代表赵庆签订的购房合同，买下争议房屋的，现南关法院将其判给他人。上诉人认为该判决剥夺了上诉人对争议房屋的各项权益，对此判决结果上诉人不能接受与认可。上诉人花钱买房事实存在，一审如此下判有失公正。本案的第一被上诉人为社会一级法人，但在管理上存在混乱现象，在经营上缺乏诚信。对于本案争议的房屋，存在一房多卖的行为。从一审法庭调查看，争议房屋最早因吉鑫公司欠债，于2002年12月2日通过合同方式就抵给本案第二被上诉人了。而后2002年12月30日第一被上诉人又将已抵给张洪悦的房屋又转抵给了长春供电公司南关供电公司了，相互之间并签订了抵债协议。其后2007年2月13日第一被上诉人又将同一房屋采用合同欺骗手段把128.48㎡的面积写成了150㎡高价出售给上诉人。现争议房屋早已被上诉人占有使用10年之久。现第一被上诉人又采用卑劣手段在没有依法确权的前提下与南关法院执行法官串通，查封房门18天，故意回避绕开上诉人同时又协迫第三人与第一被上诉人签定租赁合同。针对南关法院的非法查封行为，上诉人提出了书面异议。南关法院立案后无故久拖不决。待吉磊提起的诉讼判决后，上诉人才等来了异议裁定结果。该案前后如此的机巧配合，一定私下存有阴谋。这些状况的出现，太不正常了。综上所述，从中不难看出上诉人的合法权益被非法者相互串通后给侵害了。一审法院在审理本案时没有认真调查核实就确认争议房屋为吉磊所有，此举实属与理不通，与法相悖。因此一审撤销之诉就应实现，为了依法维护上诉人的各项权益不受侵犯，故要求二审中院依法给予此案明查明断。吉磊辩称，第一，赵庆没有吉鑫公司授权，吉鑫公司也未追认，应认定上诉人与赵庆之间的房屋买卖协议无效。第二，该涉案房屋在上诉人签订买卖协议时，正处于法院查封状态，因此买卖应属无效。第三，我方与张洪悦、张丽珊之间的房屋买卖是合法有效的，并且有判决予以确认。因此，该买卖应予保护。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的请求维持原判。吉林省吉鑫物业开发有限公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。第一，尚玉杰没有和我公司订立过任何售房协议。1.我公司不具备与尚玉杰订立售房协议的条件。该房当时已经抵债给张洪悦夫妇，且早已被法院查封，不具备继续向他人售房的条件。2.工程技术科订立的商品房预售协议不是我公司的真实意思表示，不能代表我公司，对我公司没有约束力。工程技术科作为独立法人下设的一个职能部门没有权利和资格代表公司以自己名义对外售房，公司也没有对其进行相应授权。3.尚玉杰与工程技术科签订的所谓协议连房屋面积都明显填错。4.尚玉杰作为买房人应当明知卖房主体应为有售房资质的开发公司，也明知该公司有专门的销售部门和销售人员，履行书面程序必须用有效的印章或销售部门经办人签字。尚玉杰在明知的情况下和工程技术科订立的协议是无效的，其过错应当由自己承担。第二，我公司没有收到尚玉杰所谓的房款。1.正因没有订立商品房预售协议，所以不存在也不可能向我公司交付房款。2.尚玉杰所出具的房款收据均是以赵庆个人名义出具的，收钱的主体也是赵庆个人，从收据上看就连工程技术科也没有收到这笔钱。第三，我公司没有把房屋交付给尚玉杰。从该房状态看不具备交付条件。该房当时还尚未竣工，处于南关区法院查封期间，尚玉杰虽然曾实际占有该房，但不是我公司向其交付的，是他人使用之机强行占有的。张丽珊、张洪悦辩称，第一,该争议房屋首先由张洪悦合法获得。由于吉鑫物业公司资金困难，欠张洪悦公司82万余元门窗款。2002年12月2日吉鑫物业公司和张洪悦签订了房屋买卖合同，吉鑫物业公司将争议房屋以82.7万元的价格卖给了张洪悦，抵顶了所欠的张洪悦的塑钢门窗款。同时吉鑫物业公司开具了收据，将该款项入了财务账目。第二，上诉人对争议房屋的购买对抗不了张洪悦，争议房屋抵押给张洪悦是在2002年12月2日，在这段时间没有任何人提出异议，应该认定为系吉鑫物业公司和张洪悦双方的真实意思表示。而上诉人所签订房屋买卖合同是在2007年2月13日，可以说是重复购买，没有法律效力。第三，赵庆对争议房屋没有出售的权利。赵庆出售房屋属于违法行为。从所签订的合同表面看，是尚玉杰与赵庆之间所形成，赵庆当时任公司技术科科长，合同上加盖的是工程项目的印章，没有吉鑫物业公司的销售合同章，完全违背了我国关于商品房销售有关的法律规定。同时吉鑫物业公司也没有授权赵庆对开发房屋进行出售，房屋款项的收取也不是吉鑫物业公司所授权的，是赵庆个人出据的收条，是赵庆的个人行为。2007年赵庆已经不再科长这个职务上。第四，争议房屋2007年在南关法院查封状态之下，根据中华人民共和国房地产管理法三十条规定，人民法院查封的房屋不能买卖，所以说上诉人的上诉理由是不成立的。第五，因张洪悦在吉鑫物业公司已经取得了争议房屋的所有权，将房屋转让给吉磊是合法转让，并未侵害其他当事人的财产权益，故被上诉人认为上诉人的理上诉理由不能成立。张国丰述称，没有意见。尚玉杰向一审法院起诉请求：1.撤销长春市人民法院（2016）吉0102民初第1725号民事判决书；2.确认原告对长春市南关区永春B区14#楼26-29轴门市房拥有占有权利或权益；3.确认原告对长春市南关区永春B区14#楼26-29轴门市房拥有所有权；4.确认原告对长春市南关区永春路B区14#楼26-29轴门市房拥有使用权：5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年2月13日，原告尚玉杰与吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科签订《商品房预售协议》一份，约定原告尚玉杰购买吉林省吉鑫物业开发有限公司永春B区B组团14栋26-29轴南向商品房，建筑面积150平方米，房屋售价6000元/㎡，房款总计90万元。原告分期付款，在协议签订时付房款45万元，余款在进户前全部结清。该协议书上加盖吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科印章，委托代理人为赵庆，同时赵庆在协议书尾部签署收到款项四笔，共计45万元。2008年3月29日、8月24日，赵庆先后出具“收条”两份，载明收到款项共计45万元。经庭审核实，被告吉林省吉鑫物业开发有限公司称赵庆原系该单位工程技术科人员，已经离职。另查，张洪悦与张丽珊系夫妻关系。2002年12月2日张洪悦（甲方）与吉鑫公司（乙方）签订《商品房预售协议》一份，约定甲方购买乙方永春B小区14栋框架结构正向一层26-29轴营业用房（建筑面积：128.48平方米），售价82.7万元（6436.80元/平方米）。乙方在2003年12月末前须经过市质检部门验收合格的房屋交付甲方。……。同日，吉鑫公司向张洪悦出具收到82.7万元的《收据》一张。此后，吉鑫公司未向张洪悦交付房屋。2015年9月30日，张洪悦、张丽珊（甲方）与吉磊（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方以部分工程材料款抵账方式从吉鑫公司购买的南关区永春B区14号楼1楼26-29轴门市房，建筑面积128.48平方米，转让给乙方。转让价格82.7万元整，在协议签订日内乙方直接给付甲方52.7万元，余款30万元由乙方接收实物房产时一次性向甲方付清。甲方为乙方协调吉鑫公司办理该房屋转让给乙方的相关手续。甲方在2016年3月31日前将房屋交付乙方。乙方在向甲方给付52.7万元时起，该房屋的所有权即全部自动归属乙方。对该房屋的占有、使用、处分权均属乙方，与甲方无关。乙方同意认可房屋按现状接收，在日后乙方接续处理有关遗留问题需要时，甲方可力所能及的给予协助，费用由乙方承担。……。吉磊于当日向张洪悦交付购房款52.7万元，张洪悦为吉磊出具《收条》一张。2016年7月21日，本院做出（2016）吉0102民初1725号民事判决书，判决：“一、原告吉磊与被告张洪悦、张丽珊于2015年9月30日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告张洪悦、张丽珊、吉林省吉鑫物业开发有限公司于本判决生效之后，立即将坐落于长春市南关区永春B区14号楼1楼26-29轴门市房交付原告吉磊；三、被告吉林省吉鑫物业开发有限公司于本判决生效后，立即赔偿原告吉磊因迟延交付房屋而造成的经济损失人民币1万元；四、驳回原告吉磊的其他诉讼请求。”一审法院认为，本院做出（2016）吉0102民初1725号民事判决书生效后，原告尚玉杰认为该生效判决处理当事人权利义务的结果损害其民事权益，提起撤销之诉，故原告就其对涉诉标的物享有排他性或者优先性的民事权益，应负有举证证明责任。根据原告尚玉杰的诉请，原告据以提起撤销之诉的基础为其与吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科赵庆签署的《商品房预售协议》以及赵庆为其出具的“收条”，因该合同效力以及房屋合法交付问题，被告吉林省吉鑫物业开发有限公司均不予认可，原告对此亦未完成进一步举证，该《商品房预售协议》载明的当事人权利义务关系仍处于合同效力层级，原告尚玉杰对涉诉标的物并不享有排他性或者优先性的民事权利，故原告主张撤销（2016）吉0102民初1725号民事判决书并要求确认其对涉诉标的物享有占有、使用权益以及所有权，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百条之规定，判决：驳回原告尚玉杰的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据本案现有证据，无法确认吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科有权处分涉案房屋，也无法确认赵庆有权收取销售涉案房屋的价款，尚玉杰提供的证据不足以证明其为涉案房屋权利人的事实主张，一审认为尚玉杰对涉案房屋不享有排他性或者优先性的民事权利正确。综上所述，尚玉杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由尚玉杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 欣代理审判员 陈大为代理审判员 姜晓涛二〇一七年八月二十四日书 记 员 姜 瑞 关注公众号“”