（2017）沪01民终6483号

裁判日期: 2017-08-24

公开日期: 2017-10-10

案件名称

上海华芮实业有限公司诉上海衡华新型墙体材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海华芮实业有限公司,上海衡华新型墙体材料有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终6483号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海华芮实业有限公司，住所地上海市松江区新桥镇九新公路2300号2幢一楼二区。法定代表人：章冯，总经理。委托代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反��被告）：上海衡华新型墙体材料有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇运河路40号。法定代表人：王少锦，执行董事。上诉人上海华芮实业有限公司（以下简称华芮公司）因与被上诉人上海衡华新型墙体材料有限公司（以下简称衡华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初9699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华芮公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回衡华公司的一审诉讼请求，支持华芮公司一审反诉请求。事实和理由：华芮公司与衡华公司所签《厂房租赁合同》合法有效。1、衡华公司未经华芮公司法定代表人允许私自录音，证据合法性存疑。录音内容能够证明双方就即将交付的租赁物尚在商议中，即便原本欲交付无产证租赁物，但衡华公司提出反对意见后华芮公司即表示可交付有产证租赁物。本案系华芮公司企图以合同无效名义逃避其单方解除合同应承担的法律后果。2、从合同内容来看，双方签订的《厂房租赁合同》中并未有具体合同条款约定出租厂房是否有产权证，仅就厂房位置、建筑面积、空地面积作出约定，故双方就租赁厂房的性质并未有合意，衡华公司提出的因交付的租赁厂房无产证故合同无效的观点无合同依据。3、因衡华公司的违约行为，造成了华芮公司数月租赁费损失，衡华公司应对此予以赔偿。衡华公司辩称，其于一审中提供的录音录像资料符合法律规定，作为定案依据于法有据。双方签订合同时，华芮公司明确告知其出租的房屋有产权证，但在此后的交涉过程中，华芮公司又承认无产权证，显然存在过错。要求驳回上诉，维持原判。衡华公��向一审法院起诉请求：1、判决确认华芮公司与衡华公司于2016年9月2日签订的《厂房租赁合同》无效；2、华芮公司立即返还租金515,000元；3、华芮公司立即返还保证金85,833元；4、华芮公司偿付以600,833元为本金，自2016年9月3日起至判决生效之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息。华芮公司向一审法院反诉请求：1、判令衡华公司支付华芮公司违约金257,499元（以三个月租金计算）；2、判令华芮公司不予退还衡华公司保证金85,833元。一审法院认定事实：案外人上海A有限公司（以下简称A公司）系上海市金山区XX镇XX路XX号厂房所有权人。2016年3月1日，A公司与华芮公司签订《厂房租赁合同书》，约定由A公司将金山区XX路XX号XX房和办公室（宗地面积78018平方米，有房产证36358.95平方米）租赁给华芮公司使用，期限为15年，同时约定华芮公司可以提供厂房给第三人使用。2016年9月2日，华芮公司与衡华公司签订《厂房租赁合同》，约定由衡华公司承租位于上海市金山区XX路XX号厂房（建筑面积3000平方米）及厂房空地13亩（以下简称案涉租赁物），期限自2016年9月2日起至2031年6月30日止；租金支付为付六押一，租金每年1,030,000元，每六个月一次支付515,000元；押金为一个月租金85,833元；租赁期间，如衡华公司提前退租而违约，应赔偿华芮公司三个月租金。租赁合同还约定了其他事项。租赁合同签订当日及次日，衡华公司支付华芮公司六个月租金及保证金共计600,833元。同月9日，衡华公司工作人员黄某、王某与华芮公司法定代表人章冯就案涉租赁物的产权证及承租事宜进行协商，但未达成一致意见。同月16日，衡华公司致函华芮公司，称因案涉租赁物无产权证，双方签订的租赁合同应属无效，故要求华芮��司于9月25日前退还租金及保证金600,833元。因双方未达成一致，故涉讼。一审法院另查明，除衡华公司外，案外人杭州B有限公司（以下简称B公司）亦承租了XX路XX号部分厂房。一审庭审中，衡华公司称，签完租赁合同后，衡华公司未使用，9月6日、7日就提出交涉，衡华公司承租厂房作为生产经营场所，租的时候有无产权证未核实，但华芮公司说是有产权证的。华芮公司称，案涉租赁物在签完合同后就交给衡华公司，没有钥匙，当时有装修的人进来过，没过几天双方就起了争议。一审法院认为，虽然华芮公司与衡华公司以及华芮公司与案外人B公司间签订的厂房租赁合同均未明确租赁物的具体位置，但在衡华公司提供的9月9日录音录像中，华芮公司法定代表人章冯已明确了案涉租赁物无产权证，过错方在华芮公司。根据相关法律及司法解��的规定，华芮公司、衡华公司间签订的《厂房租赁合同》应属无效。同时，鉴于双方签订合同后几日即起争议，双方并未办理交接手续，衡华公司亦未实际使用案涉租赁物，故华芮公司应当返还衡华公司已付租金及保证金，并支付相应的利息损失。相应地，对于华芮公司之反诉请求，因缺乏依据，故不予支持。一审法院审理后，于2017年3月27日依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定判决：一、上海衡华新型墙体材料有限公司与上海华芮实业有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海华芮实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海衡华新型墙体材料有限公司已付租金515,000元、��证金85,833元，合计600,833元；三、上海华芮实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海衡华新型墙体材料有限公司利息损失（以600,833元为基数，自2016年9月3日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回上海华芮实业有限公司的全部诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4,904元，案件反诉受理费减半收取3,225元，均由上海华芮实业有限公司承担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，华芮公司与衡华公司签订《厂房租赁合同》，虽合同未约定租赁物具体位置，但衡华公司提供录音录像资料证明华芮公司法定代表人明确陈述案涉租赁物并无产权证。衡华公司据此主张确认双方所签《厂房租赁合同》无效，于法有据。华芮公司主张衡华公司系以合同无效为名逃避单方解除合同的违约责任，但从衡华公司在签约后当日及次日即依合同约定支付华芮公司六个月租金及保证金共计600,833元来看，华芮公司的主张并无充分的事实依据，本院不予采信。基于合同无效的前提下，华芮公司收取衡华公司的租金及保证金应予返还，并应支付其相应利息损失。对华芮公司要求衡华公司承担违约责任的诉请，本院不予支持。华芮公司的上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理��13,033元，由上诉人上海华芮实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　张薇佳审判员　　陈蓓蓉审判员　　唐建芳二〇一七年八月二十四日书记员　　朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”