（2017）粤0606民初6504号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-03
案件名称
熊秋蕾与刘勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
熊秋蕾,刘勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初6504号原告:熊秋蕾，男，1991年3月18日出生，壮族，住广西柳江县。委托诉讼代理人：余海云，广东荆紫律师事务所律师。被告：刘勇，男，1972年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告熊秋蕾诉被告刘勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2017年6月6日公开开庭进行了审理,原告的委托诉讼代理人余海云,被告刘勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行与原告于2017年3月15日签订的《房地产买卖合同》，并于判决生效后十日内立即配合原告办理该房产的相关过户手续，房产成交价为385000元；二、被告向原告支付违约金1155元（按照每日385元，自2017年4月26日起暂计至2017年4月28日，截止日至实际清偿之日另计）；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月15日，原告熊秋蕾与被告刘勇签订了一份编号为000189的《房地产买卖合同》，合同约定被告将其名下位于佛山市顺德区陈村镇南涌社区居民委员会安宁西路2号创富商务公寓1座1109的房屋卖给原告，房产成交价为385000元，双方在合同中对交易时间、付款方式、违约责任等均进行了约定。合同签订当日，原告依约向被告支付30000元定金，被告向原告出具了收款证明。2017年4月10日，中国银行广州海珠支行向被告出具《同意购房抵押贷款意向书》，其后原告催促被告到房管部门办理过户手续，但被告均以各种理由予以推诿，一直不配合原告办理过户手续，导致该房产无法办理过户手续。原告认为，被告因为房屋价格上涨而反悔、拒不配合原告办理过户手续的行为严重违反了诚信原则并构成违约，被告应当继续履行合同约定。后原告在诉讼中增加诉讼请求，要求被告支付中介服务费2500元。被告答辩称，一、本案合同约定合同价格为385000元，定金30000元，其中350000元向银行申请贷款。而根据我国现行制度规定，商业银行的按揭贷款金额不能超过房产总价格的7成，而案涉合同约定原告向银行贷款350000元，占房产价格9成以上，故案涉的房地产买卖合同明显具有骗取银行信贷资金的企图，属于违法的无效合同；二、原告伙同中介方伪造虚假合同，向中国银行广州海珠支行提供了一份房产价格为590000元的《房屋买卖合同》，骗取了中国银行广州海珠支行于2017年4月10日向被告出具了《同意购房抵押贷款意向书》，批准贷款额度为350000元，后来中国银行广州海珠支行在了解事实真相后，拒绝向提供虚假合同的原告发放贷款；三、房地产买卖合同约定若买方贷款未获批准或贷款额度不足的，则按照银行实际批准贷款金额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清，但本案的实际情况既非买方贷款申请未获银行批准，亦非贷款额度不足，而是买方与中介合伙伪造合同，向银行提供虚假贷款资料，当银行发现虚假资料后，拒绝向原告继续放贷，因此，合同条款履约的条件不成立，无继续履行的必要。综上，原告违反了合同法的诚实信用原则，违反了合同约定，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年3月15日，原告熊秋蕾作为买方与被告刘勇作为卖方，以及佛山市顺德区陈村镇领域地产物业代理服务部作为经纪方签订《房地产买卖合同》，合同编号为000189号。合同约定卖方将位于佛山市顺德区陈村镇南涌社区居民委员会安宁西路2号创富商务公寓1座1109的房屋出售给买方，成交价为385000元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已经产生以及支付之一切费用（包括物业维修基金、管道煤气初装费、电话初装费、网络初装费、有线电视初装费等）。本次交易过程中产生的税费由买方承担。双方同意该物业交付时间为卖方收齐房款当天。合同第六条约定，买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定的，在逾期未超过十个工作日的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方向经纪方支付的买卖代理费。守约方应当向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五个工作日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。合同并约定买方须在2017年3月15日支付给卖方30000元定金。买方应于2017年3月21日前签订按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方应于2017年4月25日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。买卖双方于签订合同后7个工作日内提交交易所需之全部资料并书面委托经纪方代办物业交易之一切手续及承担各自的公证、交易费用。楼价款350000元由买方向银行办理按揭贷款。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行开设的账户。若买方贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则按照银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。其他约定注明，物业成交价包含屋内的电磁炉一台、抽油烟机一台、分体空调一台、消毒碗柜一台。合同由原、被告签名并加捺指模确认，经纪方盖章予以确认。合同签订当日，原告向被告支付定金30000元，被告收取定金后向原告出具《收款证明》一份，确认收取原告支付的购房定金30000元。2017年4月6日，被告通过微信告知原告，由于贷款时间拖得太久，被告妻子不想出售房屋了。2017年4月10日，中国银行股份有限公司广州海珠支行向被告刘勇出具《同意购房抵押贷款意向书》一份，告知被告原告为购买位于佛山市顺德区陈村镇南涌社区居民委员会安宁西路2号创富商务公寓1座1109的房屋向该行申请个人住房贷款，申请贷款金额为350000元，期限30年，贷款利率按照实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率下浮15%执行。经该行初步审核，拟同意该借款申请并上报上级行审批。特别说明第1项中注明，若发生因借款人提供的资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等贷款风险及其他足以影响贷款人资金安全的情形，该行将取消发放该笔贷款的承诺并且不承担任何责任。被告收取意向书后，与中国银行股份有限公司广州海珠支行沟通，并发现用于向中国银行股份有限公司广州海珠支行申请贷款的《房屋买卖合同》与原、被告于2017年3月15日签订的《房地产买卖合同》不一致，用于贷款的房屋买卖合同约定房屋成交价格为590000元，购房定金为50000元，申请银行贷款金额为350000元。该份合同由原告本人作为乙方签名并加捺指模，佛山市云房数据信息技术有限公司作为经纪人盖章确认。甲方处有被告的签名及指模加盖。被告刘勇当庭确认该份合同中的签名并非其本人所签。2017年4月24日，原告向被告发出短信，通知被告双方合同约定2017年4月25日为房屋办理过户登记的约定日期，要求被告当日到房管部门配合原告办理房屋过户手续，并表示同意以全款支付的方式进行交易，过户同时将购房款355000元支付给被告。被告收取短信后并未回复原告，2017年4月25日当天被告亦未到房管部门协协助原告办理房屋过户登记手续。后原告认为被告逾期未有履行合同义务，遂向本院起诉。本院认为，被告刘勇在与原告熊秋蕾签订《房地产买卖合同》为双方自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告认为合同中约定的贷款数额违反了国家法律的规定，因此合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同必须是违反法律、行政法规的强制性规定才导致无效，而我国的法律及行政法规并未对个人住房商业贷款的额度进行强制性的效力规定，故被告主张的合同无效并无法律依据，不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告按照合同的约定将购房定金于合同签订之日支付给被告，已经完成了支付定金的义务。且根据合同约定，原告已经将需要办理银行贷款的资料交由经纪方代为办理，依约履行了合同约定的义务。而在被告收到银行贷款意向书并认定经纪方办理贷款违规的情况下，原告也已经向被告明确表示其同意向被告一次性支付剩余的全部购房款，完成房屋买卖合同的义务。且根据合同约定，原告及被告办理银行贷款的相关手续均由经纪方办理，原告对于银行贷款不能发放没有过错，被告将经纪方的过错转嫁给原告没有依据。且被告在尚未收到银行的同意贷款意向书之前，已经通过微信方式告知原告其不愿意出售房屋给原告，不愿意继续履行合同，已经做出了单方违约的意思表示。在原告告知被告其同意一次性支付剩余房款，并表示在付款成功后办理过户手续的情况下，足以确保合同的继续履行，但被告仍未能在约定的过户时间配合原告完成支付房款及办理房屋过户的义务，被告的行为已经构成违约。且根据合同约定，合同一方若认为对方构成根本违约，要求解除合同的，应当以书面形式告知对方，但本案中被告并未向原告发出过任何的书面通知，而且被告在签订《房地产买卖合同》时，对原告申请的房屋贷款的数额是知情的，也通过签订合同的方式表示同意。综上，原告在本案中并无明显的过错行为，而被告存在明显的违约行为，应当承担违约责任。原告作为守约方请求继续履行合同，应予支持。被告应当在原告支付完毕剩余购房款的情况下配合原告办理房屋过户登记手续。原告及被告约定2017年4月25日为过户登记日起，原告依约到场，但是被告未有依约配合原告办理相关手续。逾期之日为2017年4月26日，被告应当从2017年4月26日起向原告支付违约金。关于违约金的计算标准，合同约定逾期违约金按照每日0.1%计算，该标准过高，且被告虽然有违约行为，但考虑被告违约行为的原因之一是由于经纪方代为提交银行贷款的房屋买卖合同与原、被告签订合同不符，应当减轻被告的过错责任。且原告在本案中支付的款项只有定金30000元，并未支付全部款项，由于原告主张的继续履行合同请求本院予以支持，原告的损失并未扩大，酌定违约金以已支付的款项30000元按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算至本判决确定的履行期限时止。关于原告未支付款项355000元，原告当庭表示可以一次性向被告支付，本院予以确认。关于原告主张的中介服务费，由于本院已经确认案涉合同继续履行，对原告而言并未产生明显的损失，且被告违约的原因之一是由于中介方代为办理银行贷款中存在瑕疵所致，被告的违约责任应当减轻，且该违约责任已经通过判处违约金的方式予以确认，故对于原告主张的中介服务费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告熊秋蕾应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告刘勇支付佛山市顺德区陈村镇南涌社区居民委员会安宁西路2号创富商务公寓1座1109房屋的购房余款355000元；二、被告刘勇应在原告熊秋蕾付清上述第一项款项之日起十日内协助原告熊秋蕾办理位于佛山市顺德区陈村镇南涌社区居民委员会安宁西路2号创富商务公寓1座1109的房屋的转移登记手续，转移登记过程中所需税费由原告熊秋蕾负担；三、被告刘勇向原告熊秋蕾支付以30000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准自2017年4月26日起至本判决生效之日止的违约金，该款项可由原告熊秋蕾在支付本判决第一项中所确定的购房款时予以抵扣；四、驳回原告熊秋蕾的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3546.16元，财产保全费2445元，合计5991.16元（原告已预交），由原告熊秋蕾负担91.16元，被告刘勇负担5900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 王成春二〇一七年八月二十四日书记员 卢致慧 来自