（2017）赣1024民初624号

裁判日期: 2017-08-24

公开日期: 2017-12-06

案件名称

刘清春、熊化明与章芳兰、李永明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

崇仁县人民法院

所属地区

崇仁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘清春,熊化明,章芳兰,李永明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十二条

全文

江西省崇仁县人民法院民事判决书（2017）赣1024民初624号原告：刘清春，男，1955年4月5日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。原告：熊化明，女，1958年6月11日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。被告：章芳兰，女，1977年12月4日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。被告：李永明，男，1978年12月11日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。委托诉讼代理人：陈国民，崇仁县城关法律服务所法律工作者，代理权限:一般代理。原告刘清春、熊化明与被告章芳兰、李永明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘清春、熊化明，被告章芳兰、李永明及其委托诉讼代理人陈国民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘清春、熊化明向本院提出诉讼请求：1.要求被告按月租金3300元（要减价，第二年月租金要递增10%）支付2017年6月20日至2018年6月19日的店租39600元，在2017年5月19日前付清。逾期不付，拖欠时间按1.95%利率付给原告。2.诉讼费由被告支付。在案件审理过程中，原告对“要减价，第二年月租金要递增10%”的诉讼请求明确为：2018年6月20日至2019年6月19日的租金，如果被告不同意按3300元每月支付，则要在前一年租金基础上增加10%。事实和理由：我店承租户（被告）利用店主互不相识的缝隙，与相邻商户串通压价，致使本店所处地段租价长期被压制在谷底。本街两端店面大部租价现状，单层店面月租金在1900-2000元左右；二层或三层的店面几年前都已经二千几百元以上；有些二、三层出租作民居的每层月租都是500元。被告除了在第一层经营销售外，还在第二层放机床加工丝棉被，所以我提出将2017年6月20日至2018年6月19日的月租金提升到3300元，第一层2000元、第二层600元、第三层400元；另第二层放机床加收高耗使用的加成租金300元。我多次与被告协商均无效，故此特向贵院提起诉讼，请求公正裁决。被告辩称：1.原告是在2009年开始将店铺出租给被告，约定租用期限是10年，写明是三层全租，月租金第一年1400元，以后按市场行情议定，直到2016年，被告向原告交纳的店租是1600元每月，而今年即2017年度（2017年6月20日-2018年6月19日）原告将店铺租金突然大幅提高到3300元/月，被告不能接受。经过几次协商，原告就是不肯降低，被告只能按10%的幅度增长。2、被告所租原告的店铺是月池步行街128号，是在2015年一次性交了2015、2016两年的租金，而127号和129号两家店铺去年的租金是1600元，年递增率为5%，并分两次付清。从租金支付期限上看，原告就比相邻的两家店主要苛刻得多。在一块开店的经营者，为了店租的事情是会在一起聊聊，但根本不存在结成联盟共同打压房东。3、原告单方面提出将店铺租金大幅增长属于违约行为，是在逼被告走人。合同约定租赁期限还剩两年。被告在经营此店时对店铺进行了精装修，投资达5万元左右，原告真要赶被告走人，那是要承担违约责任或向被告赔偿经济损失的。另外，原告向被告主张租金逾期未付应交1.95%的利息，也没有约定，请求法庭不予采纳。综上所述，请求法庭依法驳回原告对被告太过分的诉求，判由被告按原告店铺周围同等租金水平收取被告2017年度的店铺。本院经审理认定事实如下：2009年5月23日，原、被告签订店面租赁合同，被告租用原告坐落于桥北市场步行街128号店铺（1-3楼）一套。租赁合同主要内容为：租赁时间从2009年6月20日起，暂定10年（2009年6月20日-2019年6月19日）。第一年租金每月1400元，以后每年租金随行情重新议定，租金由乙方按年度交缴。以后年度租金在上年度最后一个月的中旬（11-20号）由被告一次性全数预付给原告。2013年7月18日，原、被告又签订补充协议，约定第五年至第八年（2013年6月20至2017年6月19日）店租每月1600元，第九年度（2017年6月20日起）至第十年度，年租金由双方根据步行街相邻地段相同楼层租金确定。另查明，桥北市场步行街店面租赁情况如下：127号店铺租期四年，2015年7月16日至2019年7月15日，每月租金1600元，每年上涨5%。129号店铺一至三层租期四年，2013年9月10日至2017年9月10日，每月租金1600元。56号店铺一至三层租期五年，2017年8月6日至2022年8月6日，租金第一年24200元（2016.67元/月），以后每年在前一年的基础上上涨8%。57号店铺一间2013年8月5日至2014年8月4日一年租金1500元。58号店铺一套从2014年8月1日至2016年8月1日，每年租金22000元（1833.33元/月）。原告的店铺为三层，使用权面积为144.66平方米。56号店铺出租方“万辉”，经崇仁县不动产登记档案查询，“万辉”购买桥北购物广场店铺三层总面积为123.18平方米。双方有争议的事实为：原告认为其相邻的127号及129号店铺，均是遭到承租方压制签订的租赁合同，互相作为彼此的定价依据而都无法提高租金，不能作为参考依据；被告对此不予认可。原告没有证据证明其主张，故本院不予采纳。被告在租用原告的店铺第二层使用机床，原告认为属于高耗使用店铺，应当收取加成租金，并提供《江西省城镇房屋租赁价格管理暂行规定》，证明收取加成租金的依据；被告认为合同写明了是三层全租的租金。对此本院认为，该规定第三条内容为“房屋租赁价格，实行国家定价和国家指导下的市场价格为主的价格管理形式”；本案原、被告约定了三层的租金，应当视为包括了所有的租金成分，原、被告应按约定履行。原告认为其店铺比56号、57号、58号店铺位置更好，应该租金更高；被告不予认可；对此原告无证据证明，本院不予认定。本院认为，被告承认原告可以在合理范围内涨租金，本院予以支持。原告要求在1600元/月的基础上，提高到3300元/月，显然过高。从现有证据证明的租金水平来看，127号店2017年度支付的租金是每月1760元，129号店2017年9月合约到期，之后如续租也应当在每月1600元的基础上增加，56号店2017年度支付的店租为每月2016.67元，57号店单间在2013年度支付租金每月1500元，2017年度应该更高，58号店2016年度支付的租金应不低于每月1833.33元。故从现有证据反映出2017年度该地段店铺应付租金水平大致在每月1760元（127号店）至2016.67元（56号店）之间。据此推算租金均价为每月1888.34元，考虑原告的128号店较56号店更大，可在均价基础上适当提高。对于2018年度支付租金的问题，应在2017年支付金额的基础上增加，现有递增比例有5%及8%，本院认为折中计算6.5%为宜。对于原告诉请被告逾期不付按1.95%利率付给原告的请求，无合同约定及法律规定，本院不予支持。综上所述，2017年6月20日至2018年6月19日的租金，被告按每月1900元支付为宜，全年即22800元，由被告一次性支付。2018年6月20日至2019年6月19日期间，如原、被告继续履行租赁合同，租金增加6.5%，即24282元。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）款规定，判决如下：一、被告章芳兰、李永明支付原告刘清春、熊化明2017年6月20日至2018年6月19日的店租人民币22800元，限期在本判决生效之日起3日内履行完毕。二、原告刘清春、熊化明与被告章芳兰、李永明在2018年6月20日至2019年6月19日租赁期间的租金为人民币24282元。三、驳回原告刘清春、熊化明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币790元，由原告刘清春、熊化明负担人民币335元，被告章芳兰、李永明负担人民币455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并向江西省抚州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：抚州市中级人民法院，账号：35×××29，开户行：中国农业银行抚州市分行金泺分理处，款项：上诉费）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员　　李少锋二〇一七年八月二十四日书记员　　潘铭姗关注公众号“”