（2017）沪0113民初9586号

裁判日期: 2017-08-24

公开日期: 2017-12-01

案件名称

朱佰健、倪海荣与唐晓珏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱佰健,倪海荣,唐晓珏,上海市公积金管理中心,中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初9586号原告：朱佰健，男，1975年10月26日生，汉族，住上海市崇明区。原告：倪海荣，女，1978年8月11日生，汉族，住址同上。上列两原告的共同委托诉讼代理人：蒋斌，上海东申律师事务所律师。被告：唐晓珏，女，1977年10月26日生，汉族，住上海市宝山区。第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市金陵东路***号***楼。法定代表人：马力，主任。委托诉讼代理人：郑铮，上海宏仑宇君律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行，住所地上海市金山区卫清西路XXX号-XXX号。负责人：吕放异，行长。委托诉讼代理人：施晓燕。委托诉讼代理人：潘忠联。原告朱佰健、倪海荣与被告唐晓珏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱佰健、倪海荣及其共同委托诉讼代理人蒋斌，被告唐晓珏，第三人上海市公积金管理中心(以下简称公积金管理中心)的委托诉讼代理人郑铮，第三人中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行(以下简称建行石化支行)的委托诉讼代理人施晓燕、潘忠联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱佰健、倪海荣向本院提出诉讼请求：1、要求被告将宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1501室房屋)过户并交付给原告。2、要求被告按163万元的日万分之五计算，支付从2016年12月21日起至过户之日止的逾期过户违约金。3、要求被告按163万元的日万分之五计算，支付从2016年12月21日起至交房之日止的逾期交房违约金。事实和理由：原告经中介公司居间与被告于2016年7月10日签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。7月16日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定，1501室房屋房价为273万元，被告于2016年11月20日前办理过户，于同年12月20日前交房。合同签订后，原告按约支付了被告房款60万元(含定金5万元)，但被告以房屋涨价，不提供贷款资料配合原告办理贷款，也不注销房屋上的抵押权。原告不得已于2016年10月16日与被告又签订一份补充协议，约定，由于被告原因过户时间延后为2016年12月20日，原告于10月17日向被告支付的103万元用于偿还1501室房屋之前的贷款，若被告在2016年11月30日前未还清贷款，无法保证在12月20日过户的，被告按照已收房款千分之一的标准承担违约金。该补充协议签订后，原告再向被告支付了房款103万元，总计支付房款为163万元，原告也办妥了贷款手续。但被告至今未注销1501室房屋上的抵押权。被告唐晓珏辩称，原告未要求被告配合提供材料办理贷款，原告的贷款手续是虚假的。被告确收到了原告支付的房款163万元，该款由被告作他用，故没有偿还房屋上的贷款。除非原告加价10万元，否则被告不同意将1501室房屋出售给原告。如被告需承担违约责任，违约金过高，要求调整。第三人公积金管理中心述称，目前被告正常偿还公积金贷款，截至2017年5月16日，贷款本金余额为47万余元。如法院判决过户，则贷款应明确由原告偿还，且需经过建行石化支行的同意。第三人建行石化支行述称，目前被告正常偿还商业贷款，截至2017年7月7日，贷款本金余额为71万余元。如需提前还款，则应由被告向建行石化支行提出申请，由建行石化支行进行审批。经审理查明，1501室房屋房地产权利人登记为被告，被告向建行石化支行商业贷款75万元，向公积金管理中心公积金贷款50万元，2015年7月24日，建行石化支行、公积金管理中心在1501室房屋上设定了抵押权。2016年7月10日，原告(乙方)经上海菁英房地产经纪有限公司居间与被告(甲方)签订了《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方1501室房屋，总房价款273万元。当日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定，原告支付被告首付款60万元，通过贷款110万元支付第二笔房款，原告于2016年10月15日支付被告房款102万元；原、被告于2016年12月20日办理房屋交接手续，于2016年11月20日办理过户手续。同日，原告支付被告定金5万元。2016年7月16日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方1501室房屋，该房屋建筑��积79.14平方米，转让价款为170万元；甲方于2016年12月20日前腾出房屋并通知乙方交接；甲乙双方确认在2016年11月20日之前办理过户手续；甲方未按合同约定交付房地产(包括房地产权利转移及房地产交接)给乙方，应当按乙方已付款的日万分之五计算，向乙方支付赔偿金。合同补充条款约定，甲方应于收到乙方支付的还款款项后20个工作日内，前往抵押权人处办理还款手续，并于还款后5个工作日内办妥抵押登记注销手续；甲方应于收到乙方向贷款银行申请的贷款款项划入甲方指定账户后3个工作日内，将房地产交付乙方；乙方需向银行申请贷款的，应于甲乙双方签订买卖合同后5个工作日内，备齐贷款资料办理申请手续，若乙方贷款银行要求甲方至银行签订相关文件及提供资料的，甲方应按要求配合乙方办理贷款手续，自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的贷款仍不足本合同额度，则乙方应于过户之前现金补足不足部分；本次交易税、费均由乙方承担，但甲方在过户时应书面承诺该房产为其家庭在本市唯一一套住宅，因甲方承诺不实或不配合承诺，则多出的税费由甲方自行承担。合同附件三付款协议约定，乙方于签订本合同当日，支付甲方房款60万元(含定金5万元)，上述款项专用于归还甲方欠抵押权人的款项及注销对该房地产设有的抵押登记，甲方于收到上述还款款项后20个工作日内，前往抵押权人处办理还款手续，并于还款后5个工作日内办妥抵押登记注销手续；甲方同意乙方贷款110万元，待贷款申请经审核通过后，双方办理过户手续，贷款由银行或上海住房置业担保公司转入甲方帐户；乙方对房地产及装饰、设备清点无误后，甲乙双方办妥交接手续。当日，原告与被告还签订了补充协议，约定，1501室房屋真实房价为273万元，买���合同做低为170万元，房款差额部分103万元原告于2016年10月15日前另行支付。同日，原告支付被告房款55万元。2016年10月16日，原告与被告又签订了补充协议，主要约定，交易过程中税费由原告承担，原告于2016年10月17日支付被告103万元，此费用作为被告还清银行贷款专用，不得挪作他用，并确保在2016年11月30日前还清银行贷款，否则视为违约；被告收到原告房屋补偿款后，应确保交易顺利进行，不得再提其他任何合同约定外的条件，否则视为违约；由于被告拖延提供原告办理银行贷款的相关材料，因此原定过户时间作相应调整，调整到2016年12月20日前办理过户手续，原告保证银行贷款通过后第一时间去办理过户，假如由于原告原因不能通过银行贷款的，原告也确保在2016年12月20日前交易过户，否则视为原告违约；被告未履行本协议的，每逾期一日支付原告已���款千分之一的违约金，逾期超过15日，按原合同条款履行，原告未履行本协议的，每逾期一日向被告支付已收款千分之一的违约金，逾期超过15日，按原合同条款履行。当日，原告支付被告103万元。审理中，原告提供了：1、原告与上海农商银行宝山支行签订的《个人房屋抵押借款合同》，约定，原告向该银行借款70万元，借款期限从2016年11月24日起至2040年11月24日止。2、原告与上海农商银行宝山支行签订的《上海市住房公积金个人住房贴息贷款合同》，约定，银行同意向原告发放组合贷款中的公积金贴息贷款40万元，贷款期限从2016年11月24日起至2040年11月24日止。3、原告与公积金管理中心、上海农商银行宝山支行签订的《上海市住房公积金个人住房贴息贷款补充协议》。被告表示，对上述3份证据真实性无异议，但原告经过贷款包装后欺骗了银行。审理过程中，原告将123万元交至本院代管。原告表示，原告愿意代被告向公积金管理中心、建行石化支行偿还债务，以涤除1501室房屋上的抵押权。以上事实，有原告提供的房屋状况及产权人信息、抵押状况信息、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、付款凭证及收据、《个人房屋抵押借款合同》、《上海市住房公积金个人住房贴息贷款合同》及补充协议，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，双方均应恪守。补充协议约定，原告于2016年10月17日支付被告103万元，此费用作为甲方还清银行贷款专用，不得挪作他用，并确保在2016年11月30日前还清银行贷款，否则视为违约；由于被告拖延提供原告办理银行贷款的相关材料，因此原定过户时间作相应调整，调整到2016年12月20日前办理过户手续；被告未履行本协议的，每逾期一日支付原告已收款千分之一的违约金。原告按约支付了被告103万元，但被告未偿还公积金管理中心、建行石化支行的贷款，已经构成违约。原、被告约定1501室房屋的真实成交价格为273万元，原告已付被告163万元，尚余110万元未付。现原告已将123万元交至本院代管，并同意代被告偿还公积金管理中心、建行石化支行的贷款，原告要求被告继续履行合同，办理过户及交房，本院予以准许。考虑到原告代被告偿还公积金管理中心、建行石化支行的贷款超过了原告应付给被告的尾款110万元，超出部分原告可另行向被告主张返还。原告要求被告支付从2016年12月21日起的逾期过户违约金，符合补充协议约定，可以准许。《上海市房地产买卖合同》��定，被告应于收到原告向贷款银行申请的贷款款项划入被告指定账户后3个工作日内，将房地产交付原告；被告未按合同约定交付房地产(包括房地产权利转移及房地产交接)给原告，应当按原告已付款的日万分之五计算，向被告支付赔偿金。根据上述约定，原、被告正常过户后放贷也需要一段时间，本院酌情推定被告在2017年1月16日交房。被告未按约交房，原告要求被告支付从2017年1月17日起的违约金，本院可以准许。鉴于原、被告约定的违约金较高，被告要求调整，符合法律规定，本院酌情调整违约金按日万分之二计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告朱佰健、倪海荣于本判决生效之日起十日内，代被告唐晓珏向上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行还清借款本息；二、被告唐晓珏于还清上述贷款本息之日起十日内，涤除设定在宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；三、被告唐晓珏于宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权涤除当日，将该房屋过户并交付给原告朱佰健、倪海荣；四、被告唐晓珏于本判决生效之日起十日内，以163万元为本金，按日万分之二计算，分别支付从2016年12月21日起至过户之日止的逾期过户违约金，及从2017年1月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；五、原告朱佰健、倪海荣的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为14,711元，诉讼保全费5,000元，由��告朱佰健、倪海荣负担300元，被告唐晓珏负担19,411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　杨利民二〇一七年八月二十四日书记员　　朱　丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 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