（2017）豫15民终2313号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-14
案件名称
常金海、胡启成房地产开发经营合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常金海,胡启成
案由
房地产开发经营合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫15民终2313号上诉人（原审被告、反诉原告）：常金海，男，1969年4月11日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：任华，河南蓼阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡启成，男，1977年7月9日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：胡兰怀，男，1972年7月1日出生，汉族，住固始县，系胡启成哥哥。上诉人常金海因与被上诉人胡启成土地转让合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2017）豫1525民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人常金海及委托诉讼代理人任华，被上诉人胡启成及委托诉讼代理人胡兰怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常金海上诉请求：1、原审判决认定事实错误，责任划分错误；2、双方签订的合同有效；3、原审法院程序违法。请求撤销原判，依法改判。被上诉人胡启成辩称，原审判决正确，请求维持原判。一审法院认定的事实，2011年12月10日，原告胡启成（乙方）与被告常金海（甲方）签订《土地转让协议》一份，该协议并经过公证。该协议约定：甲方将其拥有所有权和使用权的岳桥村第七村民组的国有土地转让给乙方。一、甲方土地位于岳桥村××村民组及××村民组××七户（具体位置和面积以后附图为准），户名和土地面积分别为周明学、周明星、童大海、刘永萍、徐玲、张朝兰、彭盛琴、殷建才，共计10.2亩（退出红线净面积），所有权和使用权现已全部为常金海所有。甲方应确保该宗用地面积准确无误，否则引起的损失和纠纷均有甲方负责。二、甲方以捌佰伍拾万元的总价格将该宗土地出卖给乙方。三、甲方于乙方签订合同后六个月内，由甲方负责将甲方提供的该宗用地分户国有土地使用证办理完毕，费用由甲方承担，并交由乙方，不得拖延，若甲方未能如期办理，乙方则从剩余款项中自行办理，费用及损失均有甲方负责。若乙方变更，费用则有乙方负责，但甲方应积极配合。四、甲方应确保该宗用地性质为国有（居住）土地，办理的国有土地使用证性质也应为国有（居住）土地。五、甲方应确保该宗土地界址清楚，无产权纠纷，未作任何处置，甲方提供的分户购买土地名单真实有效，并已确权清楚，无任何纠纷，并已于常金海办理转让手续，该宗土地确属常金海所有。六、甲方应负责该宗用地范围内所有构筑物、附着物的处理和纠纷，不得有任何纠纷，否则损失有甲方负责。七、乙方在签订协议后，付甲方定金肆佰伍拾万元，待办理完国有土地使用证后，付购地款叁佰伍拾万元，无任何纠纷时付清余款。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效，不得违约，若违约，违约方支付本协议总款30%的违约金。该协议签订后，原告陆续付款到2012年4月24日，2012年7月6日被告将原告之前的其他投资款和原告本次付款合计给原告出具总收条一张。该收条载明：“收条今收到胡启成购五里地皮定金肆佰伍拾万元正。收款人常金海，2012年7月6号”。该合同约定的10.2亩土地截至目前没有办理为被告的国有土地使用证。鉴于上述事实，原告起诉、被告反诉来院，要求依法处理。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、原告要求解除合同，返还购地款450万元以及承担违约责任30%及利息损失366万元是否应当得到支持？二、被告反诉要求继续履行合同并支付违约金30%以及未交的400万元同期银行贷款利息是否应当得到支持？一审法院认为，原告（反诉被告）胡启成与被告（反诉原告）常金海2011年12月10日签订《土地转让协议》，对位于现固始县秀水街道办事处岳桥社区第七居民组及五里棚居民组境内的10.2亩土地进行转让，原告并支付给被告定金450万元，现该合同约定的10.2亩土地截至目前没有办理为被告的国有土地使用证，事实清楚。关于原告要求解除合同，返还购地款450万元以及承担违约责任30%及利息损失366万元是否应当得到支持的问题。被告至今未取得该土地的使用权证书，该土地至今也没有经有批准权的人民政府同意转让。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告转让土地的行为属于无处分权的转让。原告与被告签订的关于土地转让协议也违反了法律、法规的强制性规定，其转让行为无效。同时，具体到该《土地转让协议》约定的内容来看，协议一方面约定要求土地无纠纷，一方面约定要求土地性质为国有（居住）土地，原、被告双方在协议中主要对办理土地使用证的问题进行了约定，原告交纳的也是定金，可见，原、被告双方在签订协议时均知道该土地尚未取得国有土地使用权手续，双方也是约定待办理完国有土地使用证后，无任何纠纷时付清余款。故双方签订的协议实际上是一个附条件的土地转让协议，所附的条件为：办证、国有（居住）土地、土地无纠纷。从办证的方式约定来看，首先由被告负责办证，逾期由被告负责办证费用。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，双方对办证方式的约定及违约责任的约定仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告无处分权转让土地的行为无效，办证的责任主体也为被告，被告不能取得土地使用证，该协议约定的转让行为也无法实现，被告也不能转让该宗土地。故被告对转让土地的行为存在过错，原告没有过错，故被告应当承担违约责任。原告要求利息损失366万元没有事实与法律依据，故本院不予支持。关于被告反诉要求继续履行合同并支付违约金30%以及未交的400万元同期银行贷款利息是否应当得到支持的问题。因本院对于本诉部分的说理已有分析，故本院对于被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条的规定，原审法院判决：一、解除原告（反诉被告）胡启成与被告（反诉原告）常金海2011年12月10日签订《土地转让协议》；二、被告（反诉原告）常金海于本判决书生效后十日内返还原告（反诉被告）胡启成购地款450万元并承担违约金255万元（协议总款850万元的30%）；三、驳回原告（反诉被告）胡启成的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）常金海的诉讼请求。本诉案件受理费61150元，反诉案件受理费13600元，由被告（反诉原告）常金海负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为，2011年12月10日，常金海将位于固始县秀水街道办事处岳桥社区第七居民组及五里棚居民组境内的10.2亩土地以850万元转让给胡启成，并签订《土地转让协议》，该《土地转让协议》违反法律的禁止性规定，属无效协议，胡启成诉请常金海解除合同返还已支付的450万元转让款，理由正当，应受法律保护。无效的合同或者被撤销的合同自始自没有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，常金海应返还胡启成已付款450万元，因对《土地转让协议》的签订，双方当事人均有过错，其所受损失应各自承担。胡启成要求常金海承担30%的违约责任，依据的是双方签订《土地转让协议》的约定，因合同无效自始没有法律约束力，原审判令常金海承担255万元的违约金，处理不当，应予纠正。常金海上诉要求继续履行合同并支付违约金以及未交的400万元同期银行贷款利息的理由不能成立。因双方签订的《土地转让协议》违反法律规定，继续履行并支付违约金30%以及未交的400万元同期银行贷款利息，无法律依据，本院不予支持。综上所述，常金海的上诉理由部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河南省固始县人民法院（2017）豫1525民初233号民事判决第一、三、四项即“一、解除原告（反诉被告）胡启成与被告（反诉原告）常金海2011年12月10日签订《土地转让协议》；三、驳回原告（反诉被告）胡启成的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）常金海的诉讼请求。”二、变更河南省固始县人民法院（2017）豫1525民初233号民事判决第二项为上诉人常金海于本判决书生效后十日内返还被上诉人胡启成购地款450万元。二案件受理费13600元，由上诉人常金海承担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 邱世财审判员 姚 涛二〇一七年八月二十四日书记员 黄莹莹 百度搜索“”