（2016）浙0602民初10925号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2018-04-20
案件名称
绍兴市清灵文具制品有限公司与绍兴市金灵文具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市清灵文具制品有限公司,绍兴市金灵文具有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0602民初10925号原告：绍兴市清灵文具制品有限公司，住所地绍兴市越城区皋埠镇皋北经济开发区。法定代表人：王和荣。诉讼代表人：绍兴宏泰会计师事务所有限公司，系��告绍市清灵文具制品有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：杨泽峰，浙江大公律师事务所律师。被告：绍兴市金灵文具有限公司，住所地绍兴市越城区东湖镇皋埠北大桥东侧。法定代表人：诸枫舟，总经理。委托诉讼代理人：孙新育，绍兴市为民法律服务所法律工作者。原告绍兴市清灵文具制品有限公司（以下简称“清灵文具公司”）诉被告绍兴市金灵文具有限公司（以下简称“金灵文具公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理，依法适用简易程序审理，后转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨泽峰，被告金灵文具公司委托诉讼代理人孙新育两次均到庭参加诉讼。本案延长审限4个月，现已审理终结。原告清灵文具公司向本院提出诉讼请求：1.被告将占用��原告所属位于皋北北大桥东侧厂区北面两幢综合楼及南面2#厂房、钢棚、6#厂房、7#厂房等房屋及建筑物立即腾退返还给原告；2.本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼变更为：被告将占用的原告所属位于皋北北大桥东侧厂区北面两幢综合楼实际占有部分及南面2#厂房、钢棚、6#厂房、7#厂房等房屋及建筑物立即腾退返还给原告。事实与理由：因不能清偿到期债务，债权人兴化市冷轧带钢厂于2015年11月向绍兴市越城区人民法院申请原告破产清算，法院于2016年1月28日作出裁定受理（2015）浙绍越（预）字第4号，并指定绍兴宏泰会计师事务所有限公司为管理人。因债务人法定代表人无法联系，管理人在法院的协助下逐步对债务人实施接管，接管中发现被告占用着原告在皋北北大桥东侧厂区内北面两幢综合楼及南面2#厂房、钢棚、6#厂房、7#厂房等房屋。管���人多次要求被告提供合法、有效的使用或占用依据。后被告向管理人提供《厂房租赁合同》复印件一份。管理人查实，该租赁合同下的房屋为原告抵押给了交通银行绍兴支行，且该租赁关系即便真实，租赁关系成立也是在交通银行绍兴支行抵押权设立之后。在原告进入破产程序后，为便于财产变价，该厂区内不动产上的包含该租赁房屋关系在内的各租赁关系均应终止。为此，管理人于2016年8月12日在原告厂区公告终止原告皋北北大桥东侧厂区内原告财产上的各租赁关系，并要求使用人（占用人）在公告后的30天内向管理人腾退完毕。此后，管理人还特别通知了被告，但被告未予理睬。为加快原告破产清算工作进程，尽快处置原告财产，原告特提起诉讼，望判如所请。被告金灵文具公司辩称：原告起诉与事实不符，被告实际占有的无证的2号办公楼及有证的2���车间以及2号车间旁边的钢棚区域，不是原告诉称的两幢办公楼及钢棚车间，被告的占有是善意取得。2015年4月30日因原告要求本案被告承担620万元银行贷款债务，双方为此签订了《厂房租赁合同》，故被告依法取得了原告厂区内的东面约2000平方米的2号办公楼和南面2000平方的车间。被告取得后实际占用，占用期间支付了水电费等相关费用。被告认为原告的第一项请求缺乏事实和法律依据，被告没有全部占用标的物，而无证办公楼原告没有提供证据证明上述办公楼的权属问题。被告认为既然属于无证建筑，该办公楼尚未验收交付，不影响施工单位的优先权。另外，在协议的合法性、有效性法院没有作出认定前，原告要求腾退属于程序错误，于法无据。原来银行抵押的部分根据实际占有情况由法院判决，东面的综合楼不是交通银行抵押的范围，无证的财产并非是抵押给银行的财产，故被告要求法院对原告不合理的诉讼请求，特别是要求腾退无证房屋的诉请予以驳回。当事人围绕各自主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当时人有异议的证据，本院认定如下：证据1，厂房租赁合同复印件1份，要求证明被告提供的租赁合同以及占用厂房的情况。同时经原告管理人查实，被告实际占用的厂房比租赁合同确定的范围要大，故厂房租赁合同和被告实际占用的情况是不一致的。被告质证认为对厂房租赁合同真实性没有异议，该租赁合同可以证明被告从原告清灵文具公司处合法取得两处租赁权，该租赁合同已经明确显示取得的依据是因为承担了清灵文具公司的银行贷款620万元。被告并没有全部使用原告的厂房、车间和办公楼。本院依法对该证据真实性予以认定。证据2，抵���物未出租申明复印件1份，要求证明诉争厂区的土地以及全部有证房屋，已全部于2013年9月10日抵押给了交通银行绍兴支行。根据被告提供的厂房租赁合同，有关房屋及建筑物的租赁也均发生在抵押权形成之后。被告质证认为该未出租申明是对原告清灵文具公司针对有证财产的明确，而且未出租申明并没有附相关抵押物的详细财产清单，故无法证明原告所要证明的待证事实。本院依法对该证据真实性予以认定。证据3，公告照片打印件2份、公告复印件1份，要求证明破产管理人于2016年8月12日在讼争厂区张贴公告，明确管理已决定解除该厂区内所有房屋的租赁关系，并要求所有占有人腾退房屋的事实。被告质证认为因为厂区已经属于不正常生产状态，被告并没有注意到上述公告。本院认为，因该证据系原告单方制作提供，且被告对此不予认可，故对此本院不予认定。证据4，通知书1份、快递回执1份，要求证明破产管理人以书面形式向被告金灵文具公司要求腾退房屋的事实。被告质证认为对书面通知有异议，由于双方对租赁物存在争议，被告收到后也没有及时进行回复，被告认为对租赁物双方是存在争议的。本院依法对该证据真实性予以认定。证据5，银行贷款利息清单1份、贷款借据复印件1份、贷款扣款回单复印件1组、借款借据复印件1份，要求证明被告方承担清灵文具的债务后已经陆续支付银行利息97430.35元的事实。原告质证认为对被告提供的还款记录真实性无法判断，从绍兴银行向清灵文具公司申报的债权来看，这个债权是由金灵文具公司担保的，有关的贷款利息也是依据相关协议清偿的，与本案没有关系。即使是被告承接了贷款的清偿行为，也不能说明被告有权对抗管理人依法处置租赁合同的��利。本院认为，被告提供的该组证据与本案认定无关联性，故对此本院不作认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月30日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定被告承租位于皋北北大桥东侧所属原告区域内东面5层楼一幢约2000平方米的办公用房和车间以及区域内南面约2000平方米的一楼车间等除原告之前已经出租给第三人外的所有无权证建筑，系工业用厂房。租赁期限为2015年5月1日至2030年4月30日止，共15年。到期如被告需继续续租，需提前一个月告知原告，并经双方协商一致，在同等租金条件下，被告享有优先权。因原告之前向银行贷款620万元，原告无力归还，由被告分别于2015年3月7日、2015年4月29日承担了该620万元贷款及利息，因此，被告方承担的该620万元贷款及利息等冲抵上述租金，在租赁期内，被告无需向原告另行支付租金。被告对租赁物应妥善保管使用，不得抵押，原告用以被告在租赁期间同意转租他人等。2016年1月28日，本院裁定原告清灵文具公司进入破产程序，并于同日指定绍兴宏泰会计师事务所有限公司为破产管理人。另经本院依法现场踏勘及各方当事人确认，案涉位于皋北北大桥东侧厂区内北面两幢综合楼的1-2层、2幢厂房、钢棚、6幢厂房、7幢配电房由被告实际占有使用（详见《绍兴市清灵文具制品有限公司建筑物平面图》）。本院认为，根据上述认定事实，原告清灵文具公司与被告金灵文具公司的15年期《厂房租赁合同》尚未届满，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知���方当事人。管理人自破产申请受理之日二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，法律赋予了破产企业管理人有选择解除合同或继续履行合同的权利，以求实现处理破产企业资产的价值最大化。在本案中，原告清灵文具公司的破产管理人决定解除与被告金灵文具公司之间的房屋租赁合同，但其提供的证据不足以证明其在起诉前已向被告金灵文具公司行使法定解除权的事实，而原告清灵文具公司于2016年11月9日向本院起诉，以法定解除租赁关系为由要求被告腾退占用房屋，应视为原告清灵文具公司管理人向被告发出的要求解除合同的意思表示，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于本案副本送达日即2016年11月24日解除。在上述合同解除后，根据相关法律规定，属于租赁合同项下的被告实际占有使��的房屋应恢复原状，非合同项下的占用房屋系被告无权占有，故对原告清灵文具公司要求被告金灵文具公司腾空其实际占有使用的位于皋北北大桥东侧厂区内北面两幢综合楼的实际占用部分（1-2层）、2幢厂房、6幢厂房、钢棚、7幢配电房的诉请，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于被告提出的原告无权要求腾退无产权证部分房屋的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、确认绍兴市清灵文具制品有限公司与被告绍兴市金灵文具有限公司签订的《厂房租赁合同》于2016年11月24日解除；二、被告绍兴市金灵文具有限公司应于本判决生效后三十日内腾空位于皋北北大桥东侧厂区内北面两幢综合楼的1-2层、2幢厂��、钢棚、6幢厂房、7幢配电房，并返还给原告绍兴市清灵文具制品有限公司；三、驳回原告绍兴市清灵文具制品有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费依法收取80元，该笔费用系原告绍兴市清灵文具制品有限公司申请缓交，由被告绍兴市金灵文具有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 赵 钦代理审判员 张 蓓人民陪审员 鲁云根二〇一七年八月二十四日书 记 员 相 熠本案引用的法律条文《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。?PAGE*MERGEFORMAT?7? 关注公众号“”