（2017）浙0683民初4418号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-29
案件名称
朱亚明与王小永、裘月芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嵊州市人民法院
所属地区
嵊州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱亚明,王小永,裘月芳,王鸿伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十七条，第一百五十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初4418号原告：朱亚明，女，1975年9月7日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：丁小兰，浙江齐蓝诚律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：洪威，浙江齐蓝诚律师事务所实习律师。被告：王小永，男，1970年3月21日出生，汉族，住嵊州市。被告：裘月芳，女，1971年3月10日出生，汉族，住嵊州市。被告：王鸿伟，男，1993年11月28日出生，汉族，住嵊州市。以上三被告共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：尹晓钢，浙江大丰律师事务所律师。原告朱亚明与被告王小永、裘月芳、王鸿伟房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告朱亚明的委托诉讼代理人丁小兰、洪威、被告王小永、王鸿伟及委托诉讼代理人尹晓钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱亚明向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告支付原告因坐落于嵊州市前××（××藕塘边村）村南的房产（含宅基地使用权）被拆迁造成的损失200万元（参照被拆迁获得的拆迁补偿款），并支付自起诉之日起至付清之日止按年利率6%计算的利息损失；2、本案诉讼费及诉前保全费、申请费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、请求判令被告支付原告因坐落于嵊州市前××（××藕塘边村）村南的房产被拆迁所造成的损失220万元；2、本案诉前财产保全费5000元由三被告承担；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原被告双方系嵊州市三江街道藕塘边村村民。2014年2月14日，被告方将位于嵊州市前××（××藕塘边村）村南的宅基地转让给原告作修建住宅之用。双方于宅基地转让协议中约定，宅基地转让价为人民币52万元，分两次付清，协议在被告收到原告第一次付款后生效。并且双方于协议第6条约定，如遇国家征收或拆迁，所得赔偿全部归原告，被告不得主张任何权利。协议签订后，双方就宅基地转让事宜告知了前园村村委会，前园村村委会对原被告之间宅基地转让行为表示认可，并允许原告在涉案宅基地上建造新房。原告建成上述房屋，对房屋投入大量资金进行精装修后，一直居住使用至今。2017年，藕塘边村被嵊州市人民政府列入城中村改造范围，原告建造房屋亦被列入征收范围。2017年5月至6月期间，原告曾多次向三被告及拆迁指挥部主张涉案房屋所有权，但三被告仍不顾其与原告签订的《宅基地买卖协议》，与嵊州市浦口街道管委会委托的嵊州市美瑞房屋拆迁有限公司签订了《城中村改造房屋征收补偿安置协议书》，将原告所有的房屋确权到了被告名下，予以计算拆迁款。现原告的上述房屋已被拆除。原告认为，原告系藕塘边村村民，与三被告属同一集体经济组织成员，原告无其他宅基地，原告受让被告方宅基地并在宅基地上建房的行为亦已得到村委会及浦口街道管委会准许，原被告双方买受行为合法有效，该房产为原告合法取得。三被告无理由将原告所属房屋确权至其名下并获取拆迁补偿款的行为，违反了双方《宅基地买卖协议》约定，给原告造成了重大损失，严重侵害了原告的合法权益。被告辩称，一、原告尚未依法取得宅基地。原告已依据《嵊州市人民政府嵊州市城中村房屋征收补偿安置实施办法》及相关文件规定计算在其兄弟户内予以妥善安置补偿，按照现行法律及政策规定，虽然原、被告为同一集体组织成员，但是要真正实现宅基地在相互之间转移从法律层面讲具有约束力或者具有法律效力，条件是多方面的，为同一集体组织成员仅仅只是一个基础的条件，其他方面包括但不限于其是否具备申报的人口、已有住宅等方面，还包括经乡镇人民政府审核、县级人民政府批准。原告从始至终均不符合审批宅基地的条件，并进一步明确原告根本无权基于宅基地的买卖行为在城中村改造中主张其享有与安置有关的任何权利。依据《中华人民共和国物权法》第153条、《中华人民共和国土地管理法》第62条第3款、第77条规定，农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核、县级人民政府批准。上述法律规定表明：我国对宅基地使用权的取得有严格的限制，宅基地使用权取得需须经乡镇人民政府审核，并由县级人民政府批准。对照上述法律规定，原、被告虽然有转让协议，又系同一集体组织成员，但其是否具有申报条件并无相关证据证实，且无乡镇及县级政府的审核和批准，因此原告对协议所涉宅基地应该属于“尚未取得”的状态，宅基地的权利应属被告所有。二、根据《嵊州市人民政府嵊州市城中村房屋征收补偿安置实施办法》及相关文件规定，王小永户安置面积有两种计算方式可供选择：1、王小永户内人员为王小永本人、裘月芳、王鸿伟，王鸿伟系独生子女，可增计一人，在册人口数3人，安置人口数4人，安置面积为360平方米；2、两处证载用地面积分别为12平方米、110平方米，安置面积为366平方米，除前述366平方米建筑面积外，有其他建筑面积659.43平方米，基于能最大限度的享受本次城中村改造安置补偿考虑，确定王小永户安置面积按照证载用地面积为366平方米。对366平方米宅基地政策享受。（嵊政2017第18号文件）第十条之规定，被告是按照宅基地而享受权利的。嵊政2017第18号文件依据宅基地土地使用证所载明的户主对宅基地进行确权，且与宅基地户主签订拆迁合同，其法律依据正是我国法律有关农村住宅用地的相关规定，所以本案的一个客观事实和法律事实是，该宅基地从法律及政策层面均属于被告所有，其拆迁据此产生的权利理应属于被告方。三、原告在获得建筑物造价及装潢补偿款合计人民币975717元后，客观上并不存在损失，原告主张的因被告王小永签署拆迁协议后导致原告权益受损不符合客观事实，理由为：1、原告已在其兄弟户内予以妥善安置补偿，在该安置补偿过程中，其兄弟按照拆迁公告、公示规定的期限进行签约、搬迁，原告未就其本人及其他家属的安置补偿方案提出过任何异议；2、被告在签署拆迁协议前，原告夫妻已经对建筑物造价及装潢补偿款所涉及的项目逐一核对确认，期间也没有任何权利的主张。另据被告了解到，依据原告原建筑物结构及装修等实际价值与其可获得的补偿款975717元相比较，原告事实上获利至少在30万元以上。显然，按照目前城中村改造拆迁现状，即使被告未在规定期限内签署拆迁协议、在规定期限内腾空房屋，政府同样会在一定期限内实施强制拆除建筑物措施。四、被告至今仅有一处宅基地即本案案涉宅基地，且已无权再申请宅基地。综上，由于农村宅基地上房屋的拆迁补偿安置不仅涉及房屋的拆迁补偿，同时涉及到农村人口的安置，针对原告因建筑物被拆除的后果被告无过错，更没有造成原告损失，故被告获得的房屋拆迁补偿款并没有包含原告购买房屋信赖利益的损失，据此，被告请求法院能依法查明本案事实，依法作出公正判决，对原告不合理的诉讼请求予以驳回，切实维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1、原告提供的《宅基地转让协议》、户口本、《证明》，证明原告与被告签订宅基地转让协议，合法受让被告宅基地的事实。被告对《宅基地转让协议》、户口本的真实性无异议，《证明》系复印件，对真实性有异议，且与本案无关联性。本院对《宅基地转让协议》、户口本予以认定，对《证明》不予认定。2、原告提供的收据及转账凭证，证明原告已按约支付宅基地转让款的事实。被告对该证据的真实性无异议，本院予以认定。3、原告提供的部分销售发票，证明原告在受让宅基地上建造房屋的事实。被告对该证据的三性均有异议。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。4、原告提供的嵊州市城中村改造资料汇编，证明在城中村改造征收土地过程中需要经过三公告三公示的程序，公示时间一旦结束，就以公示的面积、人口确定拆迁补偿款。被告质证认为面积和人口的确定还是应当以客观实际情况为准。被告提供的《城中村改造征收集体土地所涉房屋产权和安置面积认定办法》资料、民事判决书及法条打印件，原告认为本案事实应以联审确权表、结算清单等资料予以认定。本院认为城中村改造相关资料，具有普遍性，民事判决书及法条具有参考价值，但均与本案无关联性，不作为证据予以认定。5、本院经原告申请，依法调取的《嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿联审确权表》、《房屋拆迁补偿及发票安置结算清单》、《协议书》，原告对上述证据无异议，被告对除安置人口存有异议外，对该证据其余内容无异议。被告提供的《嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿联审确权表》、《协议书》，原告质证认为该证据不符合程序规定，对三性均有异议。本院认为，被告提供的证据内容上除安置人口不同外，与本院调取的一致，本院对上述证据予以采用并在事实认定部分予以阐述。根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原告同被告均系嵊州市三江街道藕塘边村村民。2014年2月14日，原告与被告签订《宅基地转让协议》，约定被告将位于嵊州市××××（藕塘边村）村南[建设工程归还许可证为建字第330683200800005开号，建设用地规划许可证为浙规（2007）编号0649543号]宅基地转让给原告作修建住宅，宅基地面积110平方米，宅基地转让价为人民币52万元。原告按约支付清转让价款，并在涉案宅基地上修建新房。2017年，藕塘边村被嵊州市人民政府列入城中村改造范围，案涉宅基地亦被列入征收范围。2017年4月15日，被告王小永与嵊州市城中村改造投资有限公司、嵊州市浦口街道管委会委托的嵊州市美瑞房屋拆迁有限公司签订《协议书》，确定王小永户确权安置面积为366平方米。其中土地证住92-5103确权建筑面积为36平方米，呈报表住2008-46即案涉宅基地确权建筑面积为330平方米。房屋和装修及附属物的评估净值总价为2001685元，包括了原告在案涉宅基地上所修建的房屋评估价为975717元。《协议书》、《房屋拆迁补偿及发票安置结算清单》显示王小永户在册人口为3人，安置人口为3人，但是被告王鸿伟系独生子，被告王小永、裘月芳亦领取了独生子女父母光荣证，且被告提供的《嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿联审确权表》及《协议书》已纠正为在册人口3人，安置人口4人。根据嵊州市城中村改造政策规定，已领取独生子女光荣证的家庭可以增计一个人口，因此对于王小永户的安置人口应认定为4人。本院认为，原告与被告系同一集体组织人员，双方签订的《宅基地转让协议》未损害集体经济组织的权益，其行为有效。原告依据签订的《宅基地转让协议》和被告已取得的建设工程许可证、建设用地规划许可证在涉案宅基地上建造的房屋，应受法律保护。该房屋在拆迁时评估价为975717元，并计入被告户的拆迁补偿款中，应予返还给原告。根据被告与嵊州市城中村改造投资有限公司、嵊州市美瑞房屋拆迁有限公司签订的《协议书》载明的内容，拆迁安置补偿款的取得不仅与拆迁房屋面积，装修等房屋特性有关，亦包含被拆迁人身份、被拆迁人口数量等政策因素。同时，被告户取得的拆迁安置补偿款中包含了涉案房屋确认的330平方米的确权房产，被告因此多得利益也应返还给原告。综上，本院结合拆迁安置补偿款的构成状况及原告的实际损失和双方当事人实际情况等因素，酌定确认被告支付原告180万元为宜。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王小永、裘月芳、王鸿伟共同支付朱亚明180万元房屋拆迁补偿款，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回朱亚明的其余诉讼请求。案件受理费22800元，依法减半收取计11400元，财产保全费5100元，共计16500元，由原告朱亚明负担1400元，被告王小永、裘月芳、王鸿伟负担15100元。款限于本判决书生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 郑 哲二〇一七年八月二十四日书记员 汪丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：