（2017）黔0115民初1820号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2018-08-09
案件名称
唐冰梅与贵州睿力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐冰梅,贵州睿力房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款，第一百八十五条，第一百八十六条第一款，第一百九十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初1820号原告：唐冰梅，女，汉族，1965年10月16日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：徐越、袁婷婷，贵州文福律师事务所律师，特别代理。被告：贵州睿力房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力·上城物业服务中心二楼。统一社会信用代码：91520000688405478Q。法定代表人：陈建国，职务：董事长。委托诉讼代理人：周伟健，贵州法治时代律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：邓春明，男，汉族，1963年9月27日出生，住重庆市巴南区，系公司财务主管，特别代理。原告唐冰梅与被告贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐冰梅及其委托诉讼代理人徐越、袁婷婷，被告睿力公司的委托诉讼代理人周伟健、邓春明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告唐冰梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告提供贵阳市观山湖区金阳××路××号睿力·上城（世纪警苑）第B1、B2、B3楼2层1号房的办证手续，并在十日内协助原告办理不动产权证；2、依法判令被告支付原告违约金881,746.3元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月16日，原告唐冰梅与被告睿力公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于金阳××路××号睿力?上城（世纪警苑）第B1、B2、B3楼2层1号房商品房，房屋总金额为21,301,920元，原告首付房款10,651,920元，并约定被告应当于2011年(应为2012年)12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，同时在交付使用后365天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款5%向原告支付违约金，另对双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款10,651,920元，被告也将商品房交付给了原告使用。2015年6月10日，原告与被告签订了一份《补充协议》，就原告对金阳××路××号睿力?上城（世纪警苑）第B1、B2、B3楼2层1号商品房应支付的尾款金额、支付时间以及被告办理网签备案手续和房屋所有权证事宜进行了约定。该协议签订后，原告按照协议约定支付了房屋尾款，但被告至今仍未按协议约定履行其义务，且经原告多次催促仍未果。故原告为维护自己的合法权益不受侵害，依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告睿力公司对原告主张的下列事实无异议：2012年10月16日，原告唐冰梅与被告睿力公司签订了《商品房买卖合同》；2012年10月11日，原告依约向被告支付了购房首付款10,651,920元；2015年6月10日，原、被告签订《补充协议》，约定被告为原告减免购房款1,650,000元；原告分别于2015年6月12日向被告支付购房款1,000,000元，2015年6月19日支付3,000,000元，2015年6月25日支付1,000,000元；被告未履行为原告办理房屋产权登记的义务。但被告认为：被告之所以未为原告办理房产证，是因为原告尚未交清购房款，并且《补充协议》第三条并未明确约定办理房产证的时间，原告要求办理房产证的条件尚未成就；《补充协议》第二条中约定的被告减免原告购房款1,650,000元的行为，实质上是赠与行为，现由于被告经济状况严重恶化，已不能向原告履行该赠与义务，故明确表示予以撤销，请法院予以认定和支持。对于以下事实，原、被告双方均无异议：2012年10月16日，原告唐冰梅与被告睿力公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定讼争房屋总金额为21,301,920元；2012年10月11日，原告依约向被告支付了购房首付款10,651,920元，并支付了预告登记费550元、维修基金213,019元、契税639,058元、印花税10,656元、手续费18,935元、登记费550元、代办费220元、土地证18元；2013年5月29日，原告与被告签订《车位使用权转让合同》并向被告支付20个车位总价款1,100,000元；2015年6月10日，原、被告签订《补充协议》，被告同意减免原告购房款1,650,000元；按照《补充协议》和《说明》中的约定，原告分别于2015年6月12日向被告支付购房款1,000,000元，2015年6月19日支付3,000,000元，2015年6月25日支付1,000,000元；被告未履行为原告办理产权登记的义务。以上事实，有当事人陈述及原、被告提供的证据在案佐证，本院予以确认。另:原告诉称的贵阳市观山湖区金阳××路××号睿力·上城（世纪警苑）第B1、B2、B3楼2层1号房屋名称应为贵阳市观山湖区金阳××路××号睿力·上城（世纪警苑）B区2-1号。对本案争议的事实本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》，拟证实由于被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房产证的，按照《商品房买卖合同》的约定，原告不退房，被告按已付房价款5%向原告支付违约金。被告认为，被告之所以未为原告办理房产证，责任不在被告，而是因为原告尚欠被告5,650,000元购房款，并且原告无法办理银行按揭贷款。本院认为，综合原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》和被告出具的《说明》，原告已经按照约定履行相应的付款义务，被告亦应当依约为原告办理房产证，但由于被告拒不履行相应义务，导致原告至今未能取得房产证，故对被告的辩解本院不予采纳，原告的证明目的本院予以确认。原告提交的《补充协议》和《说明》，拟证实被告为原告减免的1,650,000元购房款的性质为优惠，同时原、被告双方对剩余购房款的支付方式、支付时间、支付金额以及被告办理网签备案手续和房产证事宜进行了约定。被告认为，被告为原告减免的1,650,000元购房款实际上是被告对原告的赠与，并且《补充协议》恰好证明原告未付清购房尾款；《补充协议》第三条约定的“2015年8月15日前”为原、被告约定的被告办理网签备案手续的时间，并非要求被告办理产权证的时间。本院认为，被告对原告1,650,000元购房款的减免，按照字面意思和一般理解，是被告对原告应履行债务的部分免除，属于商业优惠；《补充协议》第三条内容为：“甲方（被告）承诺在2015年8月10日前按照本补充协议减免后的购房款金额与乙方签订购房网签备案手续并为乙方办理所购商品房的产权证”，对该提条约定的通常理解应当为：被告与原告签订购房网签备案手续和为原告办理所购商品房的产权证均应在2015年8月10日前完成；根据《补充协议》和《说明》的内容，原、被告对剩余购房款的支付方式、支付时间、支付金额均作出了具体约定，故对被告的辩解本院不予采纳，原告的证明目的本院予以确认。原告提交的被告出具的专用收据4张（NO.0024930,NO.0024934,NO.0024935,NO.0024938）,拟证实原告已按照《补充协议》的约定，向被告支付了购房款5,000,000元，被告应当依约为原告减免购房款1,650,000元。被告认为，原告尾款未交清。本院认为，根据该4张收据以及结合《补充协议》和《说明》，原告已经履行了约定的付款义务，即完成了被告为原告减免购房款1,650,000元的前提条件。故对被告的辩解本院不予采纳，原告的证明目的本院予以确认。被告提交的《情况说明》，拟证实被告现已面临生产经营严重恶化的状况。原告认为，该《情况说明》是被告的单方陈述，不具有证据的三性，不能作为证据。本院认为，被告提交的《情况说明》系其单方陈述，并且仅仅是对其所负债务情况的说明，又无其他证据予以佐证，因此不能说明其整体的经济状况，亦不能达到证明其生产经营状况严重恶化的目的，故对原告的辩解本院予以采纳，被告的证明目的本院不予确认。本院认为，原告唐冰梅与被告睿力公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》和被告出具的《说明》，均是双方在平等协商的基础上订立和作出的，系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，因此《商品房买卖合同》、《补充协议》和被告出具的《说明》均为合法有效，双方当事人应当依据双方的约定诚实信用地履行各自的义务，同时享有相应的权利。本案的争议焦点如下：1、被告为原告办理产权证的条件是否已成就，被告是否构成违约；2、被告为原告减免的购房款1,650,000元的性质。关于被告为原告办理产权证的条件是否已成就。原、被告于2012年10月16日签订《商品房买卖合同》，其中关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。之后，原、被告经协商于2015年6月10日签订《补充协议》，将关于办理产权证的约定变更为：“……三、甲方承诺在2015年8月10日前按照本补充协议减免后的购房款金额与乙方签订购房网签备案手续并为乙方办理所购商品房的产权证。四、乙方承诺在甲方办妥所购房屋的网签备案手续并为乙方办理房屋产权证且交付乙方当日支付剩余的购房款4,000,000元。……”该《补充协议》是原、被告双方对产权证办理事项的最新约定，故相关事项应以此为准。根据该约定，被告承诺在2015年8月10日前与原告签订购房网签备案手续“并”为原告办理所购商品房的产权证，按照字面意思和一般理解，被告与原告签订购房网签备案手续和为原告办理所购商品房的产权证均应当在2015年8月10日前完成；原告向被告支付剩余的购房款4,000,000元的前提是被告须已办妥所购房屋的网签备案手续并且将已办理成功的房屋产权证交付给原告。因此，原告尚欠被告剩余购房款4,000,000元这一事实并不影响被告办理房屋产权证条件的成就，故被告原应在2015年8月10日前为原告办理房屋产权证，然而被告并未依约履行该义务，已然构成违约，应当依约承担相应的违约责任，支付违约金，即(10,651,920元+5,000,000)×5%=782,596元，原告其余违约金请求本院不予支持。关于被告为原告减免的购房款1,650,000元的性质。原、被告在《补充协议》中对减免购房款的约定，是被告对自己享有的合法债权的处分。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条之规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。债权作为请求权，是债权人的财产权益，而并非其财产，因此债权不能作为赠与行为中的标的，被告为原告减免购房款的行为不构成赠与，而属于一般的商业优惠。退一步讲，就算被告减免购房款的行为构成赠与，那么根据《补充协议》和《说明》中的约定，原告依约按时、足额支付了相应的购房款，所以被告为原告减免购房款1,650,000元所附的条件已然成就，原、被告之间的债务额度在减免条件成就之时便由5,600,000元变更为4,000,000元，即被告的赠与行为在原告依约支付了购房款时已履行完毕。另由于被告未能证明其生产经营状况严重恶化，故该赠与行为不可撤销。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州睿力房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告唐冰梅提供金阳南路298号睿力·上城（世纪警苑）B区2-1号房的办证手续，并协助原告唐冰梅办理不动产权证；二、被告贵州睿力房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告唐冰梅支付违约金782,596元；三、驳回原告唐冰梅其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,308元（原告唐冰梅预交），由原告唐冰梅负担710元，被告贵州睿力房地产开发有限公司负担5,598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。审判员 龙珊珊二〇一七年八月二十四日书记员 李显涛 微信公众号“”