（2017）苏06民终963号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-30
案件名称
李可香、张宇等与如东碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
如东碧桂园房地产开发有限公司,李可香,张宇,张树林
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终963号上诉人（原审被告）：如东碧桂园房地产开发有限公司，住所地如东县。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄菲，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：李可香，女，1986年11月23日生，汉族，住如东县。被上诉人（原审原告）：张宇，男，1987年9月30日生，汉族，住如东县。被上诉人（原审原告）：张树林，男，1962年8月15日生，汉族，住如东县。上述三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡雪红，江苏祎华律师事务所律师。上诉人如东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称如东碧桂园公司）因与被上诉人李可香、张宇、张树林商品房销售合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2016）苏0623民初4226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。如东碧桂园公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李可香、张宇、张树林的诉讼请求。事实和理由：对装潢标准的异议仅为李可香、张宇、张树林的主观感受，装潢标准应根据双方合同的约定判断，李可香、张宇、张树林并无证据表明房屋在交付时未达到交付条件，且李可香、张宇、张树林主张解除的事由也仅围绕两次雨水倒灌并就该主张进行陈述及举证；另根据双方买卖合同的约定，即使交付时存在李可香、张宇、张树林反映的装潢标准问题，也不构成其拒绝房屋的事实及理由，更没有达到无法居住使用的程度。即使出现两次雨水倒灌的事实，在李可香、张宇、张树林不能证明房屋排水系统确实存在设计或使用上的根本缺陷以致房屋无法达到正常使用和居住功能的情况下，不能认定其公司构成根本性违约。事实上，案涉房屋在一审庭审时完全处于合同约定的交付状态。一审认定其公司始终未能取得符合合同约定满足居住使用条件的房屋而构成根本性违约，明显错误。李可香、张宇、张树林辩称，合同约定的交付应为符合法律规定的交付，而不是合同约定日期到了就是交付。如东碧桂园公司交付的是装修房屋，但装修部分不符合合同约定和质量约定，其作为业主有权拒绝接收，故案涉房屋未实际交付。案涉房屋雨水倒灌使其不能居住使用，如东碧桂园公司对此已构成根本性违约，其因此书面向如东碧桂园公司通知解除合同。请求驳回上诉，维持原判。李可香、张宇、张树林向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认其与如东碧桂园公司订立的商品房买卖合同（合同编号：RDBGY9-1-301）及相关附件、2013年10月12日订立商品房买卖合同（合同编号：RDBGYCW2-274）解除；2.判令其退还如东碧桂园公司第9幢1单元301号房；如东碧桂园公司返还其购房款1217190元及其他费用1300元；并按年6%自其交款之日至如东碧桂园公司实际还款之日的利息损失；3.如东碧桂园公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：双方无异议的事实：2013年10月7日，李可香、张宇、张树林向如东碧桂园公司购买如东碧桂园一期9幢1单元301室商品房。双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：RDBGY9-1-301），合同约定：商品房建筑面积共144.35平方米，用途为住宅；价款按建筑面积计算，单价为每平方米8134.33元，总价款为1174190元；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…”同日，李可香、张宇、张树林与如东碧桂园公司签订《补充协议书》，第五条关于商品房交接，第（三）款约定：“将《商品房买卖合同》第十一条内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房…”。第（四）款约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，经质量机构鉴定，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担…”。《商品房买卖合同》附件三约定：如东碧桂园一期洋房J499标准层交付标准，其中地面：客厅、餐厅、房间复合地板，做踢脚线；卫生间、厨房铺贴抛釉砖。户门：入户门为钢木门，房门釉木色复合PVC。厨房用釉木色复合PVC门。同年10月12日，李可香、张宇、张树林向如东碧桂园公司购买该期第2#地下车库车位274，并与如东碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：RDBGYCW2-274），价款为43000元。上述《商品房买卖合同》和《补充协议书》签订后，李可香、张宇、张树林分别于2013年10月12日、10月15日、11月4日、11月21日给付全部房款共计1217190元。如东碧桂园公司于2013年6月7日取得商品房预售许可证，2015年4月1日取得如东县房地产开发项目竣工综合验收备案意见书，对如东碧桂园一期房产开发项目准予交付。2015年4月10日，如东碧桂园公司向李可香、张宇、张树林邮寄交房通知,通知李可香、张宇、张树林办理交房手续，双方因装潢标准问题未办理房屋交接手续。2016年8月13日，李可香、张宇、张树林向如东碧桂园公司发出解除合同通知书，以如东碧桂园公司违约行为导致其不能实现购买商品房的目的为由，解除双方签订的案涉《商品房买卖合同》及相关附件。2016年8月14日，如东碧桂园公司门卫签收。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2015年8月23日夜掘港镇下雨，次日，李可香、张宇、张树林前往案涉商品房查看。物业人员打开房屋后，发现屋内地面大面积积水。经查看分析可能是客厅外侧平台雨水倒灌至室内。后如东碧桂园公司派人将屋内铺设的地板、踢脚线、门框拆走。2016年6月21日夜掘港镇下雨，次日，李可香、张宇、张树林前往案涉商品房处查看。物业人员打开房屋后，发现屋内地板、踢脚线、门框未能安装，屋内地面仍然积水。2016年8月15日，李可香、张宇、张树林再次前往案涉商品房处查看，屋内地板、踢脚线、门框仍未能安装。上述事实，李可香、张宇、张树林向一审法院提供视频资料、照片来佐证其主张，如东碧桂园公司代理人当庭表述不清楚，但未能提供相应的反驳证据，因而一审法院确认李可香、张宇、张树林提供的视频资料、照片的真实性，并以此确认上述事实。一审法院认为，李可香、张宇、张树林向如东碧桂园公司发出解除《商品房买卖合同》及相关附件的通知，是基于其认为如东碧桂园公司的违约行为导致其不能实现购买商品房的目的，构成根本性违约。因而法院应当审查如东碧桂园公司是否存在违约行为，且该违约行为是否构成根本性违约。首先，案涉商品房能否视为已经交付。一审法院认为，虽然案涉合同约定：“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房…”，但“视为房屋交付”的前提条件应是如东碧桂园公司所售的商品房已达到交付标准，否则不产生“视为房屋交付”的法律效力。本案所涉商品房从通知交付时发生装修的质量争议到事后发生的雨水倒灌，均说明案涉商品房未能达到交付标准，因而案涉商品房不能视为交付。其次，退一步而言，即使案涉商品房能视为交付，当出现雨水倒灌的情形后，作为如东碧桂园公司仅是将屋内铺设的地板、踢脚线、门框拆走，至2016年6月21日，仍未能采取有效的方案解决雨水倒灌问题。至2016年8月13日，李可香、张宇、张树林发出解除合同通知前，雨水倒灌问题是否已经解决，李可香、张宇、张树林也无从知晓，但从其2016年8月15日拍摄的照片可以看出拆除的地板、踢脚线、门框仍未能安装。可见如东碧桂园公司在雨水倒灌问题发生后，一不积极与李可香、张宇、张树林沟通，二不积极去解决问题，更有甚者在一审法院审理过程中对案涉商品房存在的雨水倒灌问题表述不清楚。综上所述，2015年4月11日至今已近一年有余，李可香、张宇、张树林始终未能取得符合合同约定满足居住使用条件的房屋，因而如东碧桂园公司已经构成根本性违约，李可香、张宇、张树林在法律赋予的合同解除权期限届满前行使解除权，符合法律规定，法院应予支持。合同解除，如东碧桂园公司应当退还李可香、张宇、张树林缴纳的购房款，并赔偿相关利息损失和办理公证的相关费用。由于案涉商品房仍在如东碧桂园公司实际控制之下，因而无需处理案涉商品房的退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认李可香、张宇、张树林与如东碧桂园公司于2013年10月7日订立的《商品房买卖合同》（合同编号：RDBGY9-1-301）及相关附件、2013年10月12日订立的《商品房买卖合同》（合同编号：RDBGYCW2-274）于2016年8月14日解除。二、如东碧桂园公司于判决生效后10日内退还李可香、张宇、张树林购房款1217190元。三、如东碧桂园公司于判决生效后10日内赔偿李可香、张宇、张树林购房款1217190元利息损失（其中43000元自2013年10月13日起、354190元自2013年10月16日起、170000元自2013年11月5日起至一审法院确定给付之日止按年利率6%的标准计算；650000元自2013年11月22日起至一审法院确定给付之日止按年利率4.5%的标准计算）及公证费用1300元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15766元，由如东碧桂园公司负担。二审中，李可香、张宇、张树林向本院提交2016年5月19日、5月23日、6月22日的邮件截图打印件，以证明第一次雨水倒灌发生于2015年8月23日晚上，如东碧桂园公司接到其通知后将门和地板全部敲掉，之后一直没有解决雨水倒灌的问题，也没有将门和地板安装到位，所以其于2016年5月19日、5月23日、6月22日向如东碧桂园公司发送邮件要求解决，但如东碧桂园公司仍未解决上述问题。如东碧桂园公司经质证认为，对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议，上述文件内容无法显示李可香、张宇、张树林主张的事实。本院经审查认为，上述证据并不能反映案涉纠纷的过程，故对上述证据的关联性，本院不予确认。经审理查明，原审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案涉房屋在2015年6月出现雨水倒灌的情形后，如东碧桂园公司虽将屋内铺设的地板、踢脚线、门框拆走，但未采取相关措施解决问题，直至2016年6月屋内地面仍然积水。根据李可香、张宇、张树林在原审中提供的2016年8月15日拍摄的照片，如东碧桂园公司仍未安装拆除的地板、踢脚线、门框。如东碧桂园公司虽称其与李可香、张宇、张树林就案涉房屋的质量问题、雨水倒灌问题沟通协调，但未提供相应的证据予以佐证。从2015年4月双方因装潢标准问题未办理房屋交接手续至2015年8月，案涉房屋的雨水倒灌、积水问题严重影响李可香、张宇、张树林的正常居住使用，李可香、张宇、张树林因此要求解除合同、返还购房款并赔偿相应的利息损失，符合法律规定。如东碧桂园公司虽称案涉房屋应视为已按期交付，但双方事实上因装潢标准问题产生争议而未办理房屋交接手续，如东碧桂园公司亦未提供证据证明案涉房屋符合双方合同约定的标准。原审因此认定案涉房屋不能视为交付，并支持李可香、张宇、张树林的诉讼请求，并无不当。综上所述，如东碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15766元，由如东碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 顾晓威审判员 王建勋审判员 吴 风二〇一七年八月二十四日书记员 任蕴涵 来源：百度“”