（2017）辽0604民初775号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2018-05-29
案件名称
丹东市科立工艺包装泡沫厂诉毕重连租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丹东市振安区人民法院
所属地区
丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丹东市科立工艺包装泡沫厂,毕重连,丹东华孚鸭绿江热电股份有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零九条，第二百三十六条
全文
辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0604民初775号原告（反诉被告）：丹东市科立工艺包装泡沫厂，住所地丹东市振安区经山街东齐路。投资人：王玉亭，该厂厂长。委托诉讼代理人：张云明，丹东市振安区中心法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：毕重连，男，1953年12月31日出生，汉族，丹东鸭绿江造纸厂退休职工，户籍所在地丹东市元宝区山上街***号，现住丹东市振安区经山街东齐路。第三人：丹东华孚鸭绿江热电股份有限公司，住所地丹东市振安区经山街。法定代表人：田伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟媛媛，女，1981年8月28日出生，汉族，丹东华孚鸭绿江热电股份有限公司法务部经理，住丹东市振兴区兴一路。委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。原告丹东市科立工艺包装泡沫厂诉被告毕重连、第三人丹东华孚鸭绿江热电股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，2017年6月27日，被告毕重连向本院提起反诉，本院受理后决定合并审理，并于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告丹东市科立工艺包装泡沫厂投资人王玉亭及委托诉讼代理人张云明、被告毕重连、第三人丹东华孚鸭绿江热电股份有限公司委托诉讼代理人孟媛媛（中途退庭）到庭参加诉讼。2017年7月31日再次公开开庭进行了审理。原告丹东市科立工艺包装泡沫厂投资人王玉亭及委托诉讼代理人张云明、被告毕重连到庭参加诉讼。第三人丹东华孚鸭绿江热电股份有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告丹东市科立工艺包装泡沫厂向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告返还原告预交的2017年5月28日至2017年8月28日的房屋租金10000元；2、被告返还汽费预交金4000元。事实与理由：原告在成立筹备阶段，于2011年4月29日与被告签订《房屋租赁协议》，租赁被告位于丹东市振安区经山街东齐路37号的厂房一栋作为生产厂房，租赁期限为2011年6月1日至2012年5月30日，年租金36000元。2011年8月18日，在被告的要求下，原告替被告向第三人（原丹东海德鸭绿江热电有限公司）交纳了汽费预交金4000元。租赁期间届满后，双方未再签订书面租赁合同，原告仍继续租赁该厂房，被告没有提出异议。后双方商定将房租提高到每年40000元，每三个月交纳一次，上打租。2017年2月28日，被告以急需资金为由，请求原告预交六个月的房屋租金，即2017年2月28日至2017年8月28日，原告同意并交纳。2017年4月9日，原告生产时须使用的蒸气由于第三人停止供汽，无法继续生产。因此，原告在2017年5月6日提前通知被告在2017年5月28日前不再租赁被告的厂房。2017年5月27日原告将厂房腾出，通知被告前来接收房屋，被告予以拒绝。原告通过EMS邮寄书面通知，告知被告房屋已腾倒完毕，双方租赁合同解除，要求被告返还原告预交的房屋租金10000元，并将厂房大门钥匙随同书面通知一起邮寄给被告。租赁合同解除后，原告多次要求被告返还预交的房屋租金10000元及汽费预交金4000元，被告以各种理由推诿，不予返还。被告毕重连辩称，1、原告陈述与事实不符，原、被告签订的《房屋租赁协议》第十条规定“任何一方不得中途无故中止租赁关系，否则应视为违约，并赔偿另一方相应经济损失”。原告自租赁协议签订后，虽每年没另行签订新协议，但除租金增至4万元外，其他均按协议约定履行，双方均无争议。2017年原告主动要求承租半年，经被告同意，原告于2月27日交纳2月27日至8月28日租金2万元。原告中途停止租用，按协议约定，属违约行为，其要求返还剩余期限租金1万元没有事实根据和法律依据。2、原告要求返还4000元蒸汽费使用预交金，其请求无理。原告生产需要的蒸汽是第三人供应的、是与第三人形成供求关系，与被告无关。3、原告违反诚实信用原则，原告从停止生产到撤走机械设备，没有通知被告要求解除（终止）租赁协议，被告也未接到邮局的特快专递或者书面通知，出租房屋的钥匙至今没交给被告，致使被告至今无法与新承租者商谈出租事宜。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。第三人丹东华孚鸭绿江热电股份有限公司述称：本案租赁合同纠纷与第三人无关。被告毕重连向本院提出反诉请求：请求原告支付尚欠房屋租金9000元、抹水泥地面人工费和材料费2400元、购买16平×3电缆线30米共900元、电缆短路修理费800元、取暖费19200元（2011年11月至2017年4月5日每年3200元）、自来水费83.70元、剪板机使用费1440元、汽流量表使用费6000元（2011年4月29日起至2017年5月28日，每年1000元），以上总计39823.70元。事实与理由：原告自2011年4月29日承租被告房屋开始生产，从6月1日开始交租金，但原告却以各种理由拖延至8月28日才交租金，双方当时口头商定尚欠租金待租期结束时再结算。原告进住承租房屋开始生产后，看到被告正在进行房屋建设，即找被告协商要求将新租房屋地面用水泥再抹一遍，并当着瓦匠和小工等三个人的面承诺所花料钱和工钱其自行承担。被告为此购买材料及人工费花2400元（地面面积16.1米×7.88米=127平方米，每平方米单价190元）。2016年10月11日至12日，原告在生产中，用镐刨坏被告电缆线，出现短路，停电两天，被告买电缆线30米，30元/米，计900元，电缆短路电工修理费800元，两项总计1700元。原告承租房屋6年，每年取暖费3200元，6年取暖费19200元。原告的产品生产过程中做胎具剪裁需剪板，6年共使用36次，每次40元，总计1440元。汽流量表价值10000元，每年使用租金1000元，6年共计6000元。以上原告共欠被告各种费用39823.70元。上述欠款，有的项目欠款原告总以资金紧张等各种理由拖欠，有的项目欠款因连续不定时的使用无法最终结算，但原告一直许诺承租结束后一并结算。可是，原告租赁中途结束后，因双方存在许多未结算事项，而始终不敢与被告面对，所以以先告状的方式，企图抵消各项所欠款项。为维护合法权益，被告据此提起反诉，望依法判决。原告针对被告的反诉辩称，1、原告不存在拖欠被告房租的事实，实际上是被告违约，没有按照约定将原告租赁的房屋全部交付给原告使用。原告租赁的房屋包括七间小房间以及一处80多平米的棚厦，被告占用其中四间房屋用于居住直至2011年11月末，2011年7月左右，被告为了其他房屋的施工，将该棚厦的顶棚拆掉，原告无法使用该棚厦，因此被告主动提出减免原告三个月的房租作为补偿。2、被告反诉原告拖欠房租的请求已过诉讼时效。3、原告租赁被告的房屋，被告应提供适合的房屋给原告使用，被告对租赁房屋进行相关修缮，费用应由被告自己承担，原告从未许诺被告承担该费用。4、原告从没有损坏过被告的电缆线，被告所提到的电缆线短路造成停电的时间段，由于第三人检修设备停水停气，原告没有上班，停电与原告无关，被告要求原告支付买电缆线钱和支付所谓电缆的修理费没有事实根据。5、被告要求原告支付6年的取暖费更是无稽之谈，原告租赁被告的房屋中只有三个小房间里有取暖设备，其中两个房间原告用来做产品干燥室，一年四季都要供汽，另一个房间用作办公室。三个房间的取暖都是用原告生产用的蒸汽取暖。因此，根本就不存在缴纳取暖费的问题。6、原告根本就不拖欠被告水费。2017年4月9日后，由于第三人不再供汽，原告无法生产，也不存在用水的情形，而且2017年4月25日被告收取原告水费时，水表数是4682，5月27日原告腾倒房屋时，水表数仍旧是4682，因此原告没有拖欠被告水费。7、原告确实使用过被告几次剪板机，根本就没有被告所说的36次之多，而且被告都是允许原告无偿使用的，双方从没有约定过所谓的使用费。原告每年过年都会给被告买些礼物，表达对使用被告剪板机的谢意。8、气流量表是原告租赁被告房屋的附属设施，是被告向原告收取汽费的依据，双方从没有约定过使用费，被告要求原告支付气流量表使用费没有事实和法律依据。综上，被告为了达到不归还原告多预交房屋租金的目的，虚构事实和费用，提出所谓的反诉，请求法院在查明事实的基础上驳回被告的反诉请求。第三人述称，被告的反诉请求及事实和理由均与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据被告除对原告给被告发出的通知、原告给被告邮寄腾房通知和钥匙的装袋视频、EMS单和邮件回执该组证据，以及证人张秋波、刘臣的当庭证言有异议外，对原告提供的其他证据均没有异议，本院予以确认。被告提供的证据房屋照片三张、供暖发票5张，原告没有异议，予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的解除合同通知、邮寄腾房通知和钥匙的装袋视频、EMS单和邮件回执，该组证据并不能证明被告已经签收，故对该组证据的证明力不予确认。原告提供的证人张秋波当庭证言，因证人与被告有利害关系，不予采信。原告提供的证人刘臣当庭证言，证人不能说出什么时间到过原告单位维修过设备，维修过几次，从而也不能证明被告什么时间搬离房屋，对该证据的证明力不予确认。被告提供的证人盖从俊、宫振贤当庭证言，两名证人证明的同一事实相互矛盾，且证人盖从俊是听被告所说，系传来证据，不能证明被告的主张，故对该组证据不予采信。证人韦德利当庭证言，与本案无关联性，不予确认。证人许东、王建萍当庭证言，证人并没有证实因原告的原因造成停电两天，故对该证据的证明力不予确认。维修电缆收条以及化妆品照片与本案无关联，不予确认。水表照片、厂房大门照片均无法证明被告的主张，不予确认。本院经审理认定事实如下：2011年4月29日，原告投资人王玉亭（乙方）与被告（甲方）签订了一份房屋租赁协议，约定乙方承租甲方坐落在鸭纸热电厂原曙光学校后侧的厂房一栋（七个房间、一个大厅），租期一年，自2011年6月1日至2012年5月30日；年租金36000元，上打租；乙方自承租之日起，负责交纳其使用的电费、水费、取暖费等费用，乙方对其承租的房屋，只能用于生产经营；任何一方不得中途无故终止租赁关系，否则应视为违约，并赔偿另一方相应的经济损失；租期届满，乙方如继续承租，经甲方同意后，双方另行签订租赁协议。协议签订当日，王玉亭交给被告租金18000元。2011年5月，在王玉亭的要求下，被告雇佣案外人将涉案房屋地面重新抹了一遍水泥。随后王玉亭搬入租赁房屋。2011年8月18日，王玉亭以被告的名义向第三人交纳了汽费预交金4000元。2011年8月22日，原告注册成立。2015年8月13日，被告同意将此款转入原告的名头，但第三人以原始收据为被告的名头为由，不同意返还给原告。2012年1月5日，原告向被告交纳2011年12月1日至2012年5月30日租金时，被告扣除三个月，将租期从2012年2月28日计算至2012年8月28日。上述租赁协议到期后，原、被告未再签订租赁协议，但原告继续租赁上述厂房，自2014年年租金增至40000元。2017年2月28日，原告一次性交给被告半年租金20000元，租期自2017年2月28日至8月28日。2017年3月25日，第三人书面通知原告，第三人定于2017年4月9日停运检修届时停止对外供汽、供水。实际上此次检修以后第三人不再恢复供汽。因原告需要第三人提供的蒸汽、水方能进行生产经营，第三人停止供汽、供水，故原告决定停产、于2017年5月27日前将厂房全部倒出、解除租赁合同关系。2017年5月24日，原告工作人员同被告协商解除租赁合同事宜，未果。2017年5月27日原告已将房屋腾空，因被告拒绝接收房屋，原告于2017年5月27日通过EMS邮政快递将解除租赁合同的通知及厂房大门钥匙邮寄给被告。邮政回执的信息是已妥投，门卫签收。2017年6月30日，原告到承租房屋查看水表时，见到被告与案外人在涉案房屋洽谈租房事宜。本院认为，原告投资人王玉亭与被告签订房屋租赁协议时，原告尚未注册成立，但原告成立后对王玉亭的行为予以追认，同时租赁房屋亦用于原告生产经营，因此，本案实际承租人为原告。对此被告不持异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告于2011年4月29日签订的房屋租赁协议约定的租赁期限为2011年6月1日至2012年5月30日，租赁期限届满后，双方未签订书面的租赁协议，原告继续使用租赁物，被告没有提出异议。因此，双方于2011年4月29日签订的房屋租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。本案原告租赁被告的房屋进行生产经营，作为生产企业，需要第三人提供的蒸汽、水进行生产，现第三人停止对涉案房屋供汽、供水，虽然被告对此并无过错，但作为房屋附属设施水、蒸汽无法保证提供给原告，致使原告不能正常生产，无法实现合同目的，其有权依法解除合同。因此原告单方解除合同不构成违约，不承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，虽然原告于2017年5月27日通过EMS邮政快递将解除合同的通知及厂房大门钥匙邮寄给被告，但被告辩称没有收到，原告也没有提供被告签收的相关证据，因此原告于2017年5月27日发出的解除合同的通知不具有发生解除合同的效力。但在2017年5月24日，原告工作人员已经同被告商谈解除合同事宜，2017年5月27日原告将房屋腾空，2017年6月30日被告同前来看房人洽谈租房事宜，从以上事实来看，2017年5月27日原告将房屋腾空时，合同已经解除，被告已经接收房屋。扣除一个月的合理期限，被告应将2017年7、8月的房屋租金6667元（10000元÷3个月×2个月）返还给原告。原告要求返还三个月租金10000元，本院不予支持。关于汽费预交金4000元，现此款在第三人处，原告要求被告返还没有依据，此款系原告以被告的名义交纳的，被告同意名头转给原告，现第三人已经停止向原告供汽，双方的合同关系已经终止，故第三人应将此款返还给原告。因本案原告没有要求第三人承担义务的诉求，故本案不予处理，原告可另案主张。关于被告反诉要求原告支付2011年6月1日至2012年8月28日期间三个月租金9000元，2012年1月5日，原告向被告交纳2011年12月1日至2012年5月30日租金时，被告给原告出具的收据租期为2012年2月28日至2012年8月28日，中间扣除三个月，原告称因被告迟延交房故减免三个月租金，被告虽然否认，但对此未能做出合理的解释，且当时主动权在被告，收据是被告出具的，在以后的5年内原告交纳租金时完全可以收取这三个月租金，但被告均放弃行使该权利，因此原告的主张更符合常理，故对被告的该项请求，不予支持。关于被告要求原告承担抹水泥地面人工费和材料费2400元的反诉请求，因被告未能提供充分的证据证明原告同意承担该项费用，且对房屋进行相关修缮是被告的义务，因此对被告的该项请求，不予支持。关于被告要求原告承担电缆短路修理费800元、材料费900元的反诉请求，被告提供的证据无法证明电缆短路系原告的原因造成的，故对其该项请求，不予支持。关于被告要求原告支付取暖费19200元（2011年至2017年度每年3200元）、自来水费83.70元、剪板机使用费1440元、汽流量表使用费6000元的反诉请求，因被告对此均未能提供充分有效的证据证明其主张，原告不予认可，故对被告的上述反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：被告毕重连于判决生效后十日内返还给原告丹东市科立工艺包装泡沫厂房屋租金6667元；驳回原告丹东市科立工艺包装泡沫厂的其他诉讼请求；驳回被告毕重连的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，原告丹东市科立工艺包装泡沫厂承担25元，被告毕重连承担50元。反诉费398元，由被告毕重连承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 黄 静二〇一七年八月二十四日书记员 侯国丽 来源：百度搜索“”