（2017）浙0111民初4138号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-29
案件名称
汤春平、徐盈盈等与杭州钧顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤春平,徐盈盈,杭州钧顺房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0111民初4138号原告：汤春平，男，1983年3月3日出生，汉族，户籍所在地：杭州市拱墅区。现住杭州市富阳区。原告：徐盈盈，女，1982年7月7日出生，汉族，户籍所在地：临安市。住杭州市富阳区。两原告委托诉讼代理人：章炜钰，浙江金宏律师事务所律师。被告：杭州钧顺房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91330183063964333F，住所地：杭州市富阳区富春街道桂花西路56号401、402、403室。法定代表人：蔡华军，总经理。委托诉讼代理人：童斌，浙江六和律师事务所律师。原告汤春平、徐盈盈与被告杭州钧顺房地产开发有限公司（下称钧顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理，依法由审判员喻青霞适用简易程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告汤春平及其委托诉讼代理人章炜钰、被告钧顺公司的委托诉讼代理人童斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤春平、徐盈盈向本院提出诉讼请求：1、判令被告钧顺公司支付逾期交房违约金28542元（按已付房价款1420000元每日万分之1.5自2017年1月1日起计算至2017年5月14日，共计134天）；2、判令被告钧顺公司支付逾期交付规定的权属证书违约金1420元（按已付房价款1420000元的千分之一）；3、判令被告按商品房买卖合同的约定交付富春新天地小区5号2009室房屋；4、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月13日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份。约定：两原告以1420000元向被告购买坐落于富春街道迎宾北路××天地小区××楼××室的房屋，被告应于2016年12月31日前交付商品房，2017年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告；若逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金；被告不能在2017年3月31日前将土地、房屋权属证书交付给原告的，从2017年3月31日起90日内，按已付房价款的千分之一承担违约责任。签约后，原告已支付购房款1420000元。原告认为，双方之间的合同合法有效，被告未在约定的期限内交付商品房和土地、房屋权属证书构成违约，被告应当按照双方合同约定，承担继续履行合同及支付违约金的责任。被告钧顺公司辩称：一、2016日9月28日，被告已将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付给原告的收房代理人泰禾公司，并办理了相关交付手续，被告不存在逾期交房的违约行为。二、涉案商品房初始产权登记因政府不动产登记的调整，导致不再另行颁发不动产权初始登记证书，被告客观上无法向原告交付初始产权登记证书，也无须向原告交付，属于不可归责于双方的原因，不构成违约，被告不应承担违约责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理对双方无争议的事实认定如下：2016年3月13日，以原告汤春平、徐盈盈为买受方与被告钧顺公司为出卖方签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号：2016预0010515）。合同约定：两原告购买的商品房为预售商品房，坐落于杭州市××区××街道迎宾北路××天地小区××楼××室，该商品房的建筑面积115.31平方米，单价为每平方米12314.63元，总价款1420000元；第九条关于交付期限和条件的约定为钧顺公司应当在2016年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；第十条关于出卖人逾期交房的违约责任为除本合同规定的特殊情况外，钧顺公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付两原告使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；钧顺公司承诺与该商品房正常使用直接关联的除已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、已交付部分的建筑区划内道路、水、电按合同第九条约定时间起接（贯）通；2、已交付部分的建筑区划内电视、电话、网络、燃气等管线于房屋交付之日具备开通条件，有关开通所需办理的手续及费用由原告自行承担。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按本合同第十条处理；……；第十条关于产权登记的约定为钧顺公司负责办理土地使用权初始登记或土地使用权证明；钧顺公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；钧顺公司承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给原告汤春平、徐盈盈；原告自行办理该商品房转移登记；钧顺公司不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理1、约定日期起90日内，钧顺公司交付权属证书或登记证明，按已付房款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日后，钧顺公司交付权属证书或登记证明的，两原告退房，被告在原告提出退房要求之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）60日内将买受人已付房款退还给原告，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；若原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同同时对房屋的交接、保修责任等进行了约定。签约后，原告汤春平、徐盈盈交纳购房款1420000元；2017年5月23日，被告钧顺公司开具面积为114.07平方米、房款为1404730元的浙江增值税普通发票一份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供证据：证据1：商品房买卖合同1份，证明合同对逾期交房和逾期办证均作出了约定；证据2：房屋初装修工程协议1份，证明原告与泰禾公司签订的房屋初装修工程协议的时间为2016年10月1日、同年9月28日泰禾公司的收房行为无效；证据3：交房通知书1份，证明原告未委托泰禾公司收房的事实；证据4：谈话记录1份，证明被告向业主承诺于2017年4月交房，进一步证明被告实际交房时间并非是2016年9月28日，被告已经违约。证据5：公司登记基本情况及变更登记证明各2份，证明装修公司与房产公司存在关联，有利益关系；证据6：录音光盘、录音内容各2份，证明原告向被告购买的商品房燃气用气未开通，不符合商品房交付条件；证据7：发票1份，证明原告已向被告交付购房款的事实。对证据1，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院认为，该证据真实、合法，其内容与本案事实相关，本院予以认定。对证据2，被告对证据的真实性、合法性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，是在签订商品房买卖合同的同时签订的，恰恰能证明原告委托了泰禾公司代为收房的事实，是当事人的事后追认。本院认为，该证据与被告提供的初装修工程协议的签订日期一致，唯一的区别是装修款的支付时间上，但结合收款收据应当认定双方签订该份协议的时间为2016年10月1日。对证据3：被告对证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该证据并不是被告房屋建成后的初交付，是改造后的初装修工程的交付。本院认为，从证据内容反映系泰禾公司在初装修完成后向原告发出的交房通知，符合双方初装修工程协议的交房约定。对证据4、5：被告认为证据4系复印件，对证据的三性均有异议；对证据5对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为双方的法定代表人同时又是监事，未达到法律上的关联关系，即使存在关联关系亦与本案无关。本院认为，被告所持的异议成立，对该两份证据，本院不予认定。对证据6：被告对三性均有异议，认为录音中的王军娣并非本案当事人，也无法证明是在燃气公司，房产公司交付时燃气是具备的，如果没有通气也是因原告二次改造造成的。本院认为，原告仅凭该证据无法达到其证明目的，本院不予认定。对证据7：被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联有异议，认为与本案无关。本院认为，该证据证明了案涉房屋的房款，与本案有关，本院予以认定。对被告提供的证据：证据1：房屋竣工验收备案表、住宅项目相关部门竣工验收合格证明、建设工程附属设施竣工验收审批表各1份，证明案涉房屋于2016年9月26通过竣工验收备案，符合商品房买卖合同约定的交付条件的事实；证据2：房屋初装修工程协议、初装修工程款收据各1份，证明原告委托泰禾公司代为收房；证据3：房屋验收单、商品房交接书、住宅质量保证书及使用说明书交接汇总表、钥匙交接汇总表各1份，证明被告2016年9月28日将涉案商品房交付给原告收房代理人泰禾公司，完成了商品房买卖合同约定的交付义务；证据4：房屋交付及进场装修告知函、EMS快递面单、快递寄收情况查询表各1份，证明被告通知原告交房及泰禾公司进场装修事宜；证据5：不动产登记结果告知单1份，证明国土部门不再就涉案商品房的初始登记另行颁发不动产权证书；证据6：不动产权转移登记证书，证明已有客户在2017年1月就办理了不动产转移登记，没有初始产权证不影响办理转移登记的事实。对证据1，原告对房屋竣工验收备案表、住宅项目相关部门竣工验收合格证明的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为不能达到被告的证明目的；对竣工验收审批表的三性有异议。本院认为，上述材料均有政府职能部门盖章确认，本院予以认定。证据2，原告对签订为10月1日无异议，认为冲突部分因按原告提交的为准。本院认为，对原告提供的证据2中，本院已对认证理由进行了阐述，本节里不再赘述。对证据3，原告对三性均有异议，认为没有委托泰禾公司收房，且原告也没有收到商品房交接书、钥匙，是泰和公司与被告暗箱操作侵害原告的利益。本院认为，这三份证据证明了被告按房屋初装修工程协议将案涉商品房交由泰禾公司装修，本院予以认定。对证据4，原告对三性均有异议，认为没有收到告知函，快递的寄出时间和签收时间都晚于收房时间，被告提供的两组证据收房时间互相矛盾。本院认为，根据邮政特快的邮件查询单，能证明2016年10月2日原告收到了被告的告知函。对证据5，原告对证据的真实性、合法性无异议，但认为双方签订的协议上明确约定要交付不动产权证书，即使无法交付也需通知原告。本院认为，该证据系政府职能部门出具，本院予以认定。对证据6，原告对证据的三性均有异议。本院认为，被告提供的该证据系复印件，未提交原件核对，也未提供其他证据佐证，本院不予认定。本院依职权所作的调查笔录1份，核实案涉房屋在合同约定的交付时间内燃气用气是否符合商品房正常使用的基本条件。原告汤春平、徐盈盈对调查笔录无异议。被告钧顺公司认为调查笔录本质系证人证言，但本案被调查者为两人，同时进行调查不符合证人应当分别调查和作证的法定程序要求；笔录所反映2016年12月31日市政部分已完成验收，但整体没有验收，与竣工验收审批表中证明904户燃气已通过验收的事实相矛盾，书证的证明力要高于证人证言。即使证人所述属实，也因初装修改造所致，初装修改造系原告自行认可实施的行为，应视为双方对通气事实作了变更，已不作为交付条件，且房屋交付已完毕，即使房屋未通气不符合交付标准，也应由泰禾公司来承担相应的法律责任，燃气未通客观上并未造成原告损失。本院认为，该笔录真实反映了案涉房屋所在小区的燃气用气情况，本院予以认定。经对上述证据的认证，本院查明的事实如下：2016年9月26日，案涉房屋通过竣工验收备案。2016年10月1日，汤春平、徐盈盈、泰禾公司签订《房屋初装修工程》协议一份，约定：汤春平、徐盈盈所购买的富春新天地5幢2009室商品房，委托泰禾公司进行房屋初装修工程，并由泰禾公司负责工程的实施进度及质量监督事宜；泰禾公司承诺于2017年6月30日前完成本工程并交付两原告；该工程的装修改造工程款为15000元。协议同时约定：本协议签订后，在汤春平、徐盈盈所购买的商品房交付时，全权委托泰禾公司进行收房并同意泰禾公司进场施工。协议签订当日，原告支付装修工程款15000元。2016年10月1日，钧顺公司、泰禾公司通过邮政特快向原告邮寄房屋交付及进场装修告知函。之后，被告钧顺公司即将案涉商品房交由泰禾公司，泰禾公司进场施工。2017年1月5日，杭州国土资源局向钧顺公司发出不土产登记结果告知单一份，载明：杭州钧顺房地产开发有限公司：你单位向我局申请坐落于富春街道恩波大道817号富春新天地小区5号1013室等（共计220套/间）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，经我局依法受理，并经核定后，已于2017年1月5日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记现已生效，我局不再另行颁发不动产权证书（具体登记信息详见不动产登记清单）。但钧顺公司没有在2017年3月31日前将此情形告知原告汤春平、徐盈盈。2017年5月12日，泰禾公司通知原告汤春平、徐盈盈办理初装修交房手续。原告认为交房通知书系钧顺公司发出，且已延期交房。为此，双方发生纠纷，原告诉至本院要求处理。另查明，案涉商品房的所在小区的燃气地下用气已于2016年9月26日验收合格，地上用气至2017年5月26日止尚未验收，燃气公司也未开通用气。庭审中，本院针对原告的第三项诉讼请求通知其在规定的时间内补交诉讼费，逾期对该项请求不作审查，按自动撤回处理，但原告未在规定的时间内交纳相应的诉讼费。本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告汤春平、徐盈盈已依约向被告钧顺公司交付购房款。现双方存在的争议焦点有三，焦点之一是泰禾公司的委托收房行为是否成立？焦点之二是被告钧顺公司是否存在逾期交房？焦点之三是被告钧顺公司是否存在逾期办证情形？针对焦点一，本院认为，原、被告签订的《房屋初装修工程协议》第五条第2点约定原告购买的商品房交付时，全权委托泰禾公司进行收房并进场施工，该约定内容明确、意思清晰，应当认定双方委托交房的关系成立。原告称泰禾公司的收房行为未经原告同意，与协议的约定不符，本院不予采纳。针对焦点二，本院认为，根据《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定，被告钧顺公司应于2016年12月31日前将符合条件的商品房交付原告汤春平、徐盈盈使用。而钧顺公司虽在将案涉房屋交付泰禾公司时已取得了建设工程竣工验收备案证明及规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，但其用气未开通，不符合《浙江省商品房买卖合同》第九条“用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”的交付规定。原、被告也并未另行约定被告将商品房交付给原告的委托收房方泰禾公司时只要具备《浙江省商品房买卖合同》第九条的前两个条件即可，也即钧顺公司是将不符合交付条件的商品房交付给泰禾公司，且至合同约定的交付之日，用气仍不具备约定的条件。钧顺公司辩称燃气用气之所以不通是因原告委托装修改造造成的，不应视为被告违约。本院认为，燃气用气不通系隐蔽瑕疵，作为原告或代为收房的泰禾公司客观上无法在钧顺公司交房时发现这一瑕疵，导致原告不能及时向被告提出异议和作出是否拒收房屋的判断，同时，二次装修改造不影响燃气用气接入户内，被告以二次装修改造作为燃气用气不能开通的理由不成立。故被告钧顺公司的逾期交房行为成立，应当承担逾期交房的违约责任。针对焦点三，本院认为，根据《浙江省商品房买卖合同》的约定，钧顺公司应于2017年3月31日前取得案涉房屋的土地、房屋权属证书并交付给汤春平、徐盈盈。后因国土部门已书面告知钧顺公司不再颁发不动产权证书，客观上钧顺公司已经无法向原告交付初始房屋权属证书，但钧顺公司仍有义务在《商品房买卖合同》约定的时间内将这一情形告知汤春平、徐盈盈，其没有在约定的时间内将该情形告知汤春平、徐盈盈，导致原告逾期办证，钧顺公司应当承担逾期交付房屋权属证书的违约责任。综上，原告汤春平、徐盈盈要求被告钧顺公司支付逾期交房违约金及逾期交付权属证书违约金的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。其诉请的第三项诉讼请求，因未在本院规定的时间内补交诉讼费，按自动撤回处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杭州钧顺房地产开发有限公司支付原告汤春平、徐盈盈逾期交房违约金28542元（以房款1420000元为基数自2017年1月1日起至2017年5月14日止按日万分之1.5计）；二、被告杭州钧顺房地产开发有限公司支付原告汤春平、徐盈盈逾期交付权属证书违约金1420元（按房款1420000元的千分之一计）；上述两项款项，被告杭州钧顺房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内付清。驳回原告汤春平、徐盈盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费549元，减半收取274.5元，由被告杭州钧顺房地产开发有限公司负担。原告汤春平、徐盈盈在本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州钧顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 员 喻青霞二〇一七年八月二十四日代书记员 喻思洁 关注微信公众号“”