（2017）沪0112民初4260号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-28
案件名称
王信国、王斌琼与魏绪英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王信国,王斌琼,魏绪英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初4260号原告(反诉被告)：王信国，男，1940年4月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托代理人：王斌峰，系王信国之子。原告(反诉被告)：王斌琼，女，1967年2月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王信国。委托诉讼代理人：王斌峰。被告(反诉原告)：魏绪英，女，1984年10月10日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。原告(反诉被告)王信国、王斌琼与被告(反诉原告)魏绪英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理。依法适用简易程序于2017年4月12日公开开庭予以审理。因魏绪英在答辩期内提起反诉，本院受理后于2017年8月7日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)王信国及其委托诉讼代理人王斌峰，被告(反诉原告)魏绪英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王信国、王斌琼向本院提出诉讼请求：1.魏绪英支付房款人民币(币种下同)2万元；2.魏绪英按照日万分之五的标准支付自2016年4月3日起至实际付款之日止的赔偿金。事实和理由：王信国、王斌琼因为家庭原因需要将五楼房屋置换，与魏绪英签订买卖合同，将上海市闵行区青年路XXX号XXX室房屋出售。现该房屋已经过户登记至魏绪英名下，魏绪英也取得了房屋，但是尾款2万元始终未能支付，故以讼称事由诉至法院。魏绪英辩称，尾款2万元同意支付，但不同意支付违约金。买卖合同履行过程中，王信国、王斌琼未能按期交付房屋。依据合同约定应在放款房款后3个工作日内交付房屋，银行于2016年4月18日放款的，故王信国、王斌琼应在2016年4月21日前交房，实际王信国、王斌琼没有交付房屋，魏绪英于9月13日将系争房屋门锁换掉才拿到房屋。故未能支付尾款因未交付房屋所致，不同意支付违约金。同时魏绪英向本院提起反诉诉讼请求：1.王信国、王斌琼支付逾期交房的违约金，以185万为本金，按照日万分之五为标准，支付自2016年4月22日开始至2016年9月13日止共计132,275元；2.诉讼费王信国、王斌琼承担。事实与理由：双方于2015年12月23日在上海太平洋房屋中介公司的居间介绍下签订买卖合同。其银行贷款于2016年4月8日发放贷款，按照合同约定应在3日内交付房屋，其与王信国、王斌琼协商交付房屋但遭到拒绝，王信国以无处居住为由不愿交房，并不愿意协商租赁事宜。后王信国于9月搬离房屋，但未能办理房屋交接手续，无奈自行收回房屋。依据双方合同约定，王信国已属违约，应支付相应违约金，故以讼称事由诉至法院。针对反诉王信国、王斌琼辩称，依据合同约定的交房时间确在2016年4月21日左右，但因为魏绪英违约在先，没有支付尾款，故未交付房屋，不同意反诉诉讼请求。经审理查明，2015年12月23日，王信国、王斌琼(卖售人、签约甲方)与魏绪英(买受人、签约乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将青年路XXX号XXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为35.47平方米，房屋转让价格为187万元；甲、乙双方确认在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；乙方于签约当日支付甲方房款5万元，乙方于2015年12月31日之前支付甲方房款70万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款110万元，该款项由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元等。同日双方还签订了《补充协议》一份，约定：本次交易，甲方应缴纳的所有税费由乙方承担并支付，甲乙双方约定甲方应于2016年5月31日之前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续，甲方确认该房屋内学区名额两年内未被占用，乙方已知晓该情况并同意购买该房屋；甲乙双方约定将买卖合同附件三付款方式第四笔变更为：“乙方于甲乙双方办妥该房屋内户口全部迁出手续当日，支付甲方房款2万元”；甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后一周内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准等。签订合同当日，魏绪英向王信国、王斌琼支付房款2万元。2015年12月26日魏绪英向王信国、王斌琼支付房款73万元，2016年2月22日魏绪英向王信国、王斌琼支付房款22,000元，2016年3月5日，魏绪英向王信国、王斌琼支付房款128,000元。后双方于3月5日共同至房地产交易中心办理了系争房屋的产权过户手续。2016年4月2日王信国、王斌琼将房屋内的原有户口迁出。2016年4月18日，88万元银行贷款发放至王信国、王斌琼账户内。因王信国出售房屋为置换，2016年4月其另行购入房屋尚未交付，王信国要求中介经办人与魏绪英协商迟延交房。后王信国于2016年6月6日拿到购买之房屋，并在此后进行了装修。8月15日装修完毕，8月20日搬进新房屋。王信国、王斌琼于8月30日将本案系争房屋收拾好，并表示曾通知过魏绪英办理交接。魏绪英表示8月底与中介经办人员去过王信国另行购买的新房子，得知王信国已经搬进新房屋，系争房屋已经可以交付，故于9月13日更换了系争房屋的门锁，取得了系争房屋。魏绪英开锁入住后，中介经办人将情况告知了王信国、王斌琼，王信国、王斌琼认为房屋已完成了交付。上述事实，由王信国、王斌琼提交的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，由魏绪英提交的《开锁专用登记表》、《东方有线网络有限公司客户业务受理单》、电费发票、水费发票、物业费收据等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，王信国、王斌琼与魏绪英签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，于法不悖属合法有效。双方应按约履行各自义务。关于尾款支付时间，双方合同原约定于交付房屋当日支付尾款，后经协商补充协议中变更了原支付条件，约定为办妥该房屋内户口全部迁出手续当日支付该笔尾款。交房义务与尾款支付义务并无履行之先后顺序，魏绪英以此作为交付尾款之抗辩并不成立，魏绪英应按约于户口迁出当日(即2016年4月2日)支付尾款2万元，现魏绪英至今未能支付尾款，已属违约。王信国、王斌琼要求魏绪英支付尾款及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于逾期付款违约金的计算标准，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。魏绪英未能支付尾款并占有该资金，导致王信国、王斌琼失去了获得收益的可能，合同约定每日万分之五计算(即每日10元)的违约金并未过高，本院予以支持。魏绪英应以每日10元的标准向王信国、王斌琼支付自2016年4月3日起至实际付款之日止的逾期付款违约金。关于交房时间，双方约定为贷款放款后3个工作日内，又贷款于2016年4月18日发放，即王信国、王斌琼应于2016年4月21日前将该房屋交付魏绪英。如前所述，双方已变更了尾款支付方式，尾款支付与房屋交付已无先后履行顺序，王信国、王斌琼以尾款未付作为交房之抗辩理由并未成立，本院不予采信。又王信国、王斌琼认为与魏绪英协商迟延交付房屋，但未能向本院提交相应证据予以证明，又即使双方约定迟延交付房屋，对于占有期间内的房屋租金王信国、王斌琼也应予以弥补，魏绪英提出该协商方案并无不妥。现王信国、王斌琼在该房屋内居住至8月底，此后仍未及时办理房屋交付手续，直至9月13日魏绪英自行收回房屋，已属违约。魏绪英要求王信国、王斌琼支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于逾期交房违约金，同样本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。王信国、王斌琼未能及时交付房屋，在该段时间内魏绪英丧失了占有、使用该房屋之权利，造成了相应的租金损失。而双方约定的违约金计算标准为已付房款的万分之五，即每日925元显然远高于该损失，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情王信国、王斌琼按照每日150元的标准，支付自2016年4月22日起9月13日止的逾期交房违约金21,750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)魏绪英于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王信国、王斌琼支付尾款2万元；二、被告(反诉原告)魏绪英于本判决生效之日起十日内按照每日10元的标准，向原告(反诉被告)王信国、王斌琼支付自2016年4月3日起至实际支付尾款之日止的逾期付款违约金；三、原告(反诉被告)王信国、王斌琼于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)魏绪英支付逾期交房违约金21,750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计180.25元，由被告(反诉原告)魏绪英负担；反诉案件受理费减半收取计1,942.75元，由原告(反诉被告)王信国、王斌琼负担319.45元，由被告(反诉原告)魏绪英负担1,623.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年八月二十四日书记员 罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”