（2017）内0202民初1047号

裁判日期: 2017-08-24

公开日期: 2017-10-20

案件名称

韩彬与内蒙古福利建筑工程有限责任公司、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

包头市东河区人民法院

所属地区

包头市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

韩彬,内蒙古福利建筑工程有限责任公司,内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司,包头市科瑞装饰工程有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

包头市东河区人民法院民事判决书（2017）内0202民初1047号原告：韩彬，女，1982年12月27日出生，汉族，现住包头市。委托代理人：韩晓春，男，1956年4月21日出生，汉族，系原告父亲。委托代理人：王丽辉，系内蒙古鹿城律师事务所律师。被告：内蒙古福利建筑工程有限责任公司（机构代码70146101-0）。法定代表人：安恒元，系公司总经理。委托代理人：门连忠，男，1963年10月15日出生，身份证号码：×××，汉族，系该公司经理。委托代理人：郝海春，男，1959年1月11日出生，身份证号码：×××，汉族，系该公司工程部部长。被告：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司（统一社会信用代码：×××）。法定代表人：吕庆福，系公司总经理。委托代理人：邓连戈、姜玮强，系内蒙古诚誉律师事务所律师。被告：包头市科瑞装饰工程有限责任公司（统一社会信用代码：×××）。法定代表人：李翰文，系公司经理。委托代理人：赵有成，男，1953年10月10日出生，身份证号码：×××，汉族，系公司法律顾问。原告韩彬诉被告内蒙古福利建筑工程有限责任公司（以下简称福利公司）、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司（以下简称呼铁公司）、包头市科瑞装饰工程有限责任公司（以下简称科瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王丽辉、韩晓春及被告内蒙古福利建筑工程有限责任公司的委托代理人门连忠、郝海春、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的委托代理人姜玮强、包头市科瑞装饰工程有限责任公司的委托代理人赵有成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告韩彬向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还购房款21万元，并按照同期人民银行贷款利率计算利息，分别为：本金16万元自2011年1月9日开始计算，本金10万元自2012年12月2日开始计算，直至款项全部还清为止。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月9日，原告在东站商厦售楼部购买东站商厦（白领公寓4831号），并交纳预定房号款16万元，内蒙古福利建筑工程有限责任公司第九项目部出具了收据。2012年1月9日原告到售楼部签订合同时，被告内蒙古福利建筑工程有限责任公司第九项目部、东站商厦销售中心在《预定房位置房号申请》上盖了印章，原告预定了位于包头市东站东北侧正在施工的房屋，施工图房号为48-31号，建筑面积为60平方米，约定交房时间为2012年12月31日，原告于2012年12月2日又交款10万元，被告东站商厦销售中心出具了收据。原告多次向被告提出签订《商品房买卖合同》，并交付房屋，但被告以种种理由不与原告签订《商品房买卖合同》，更不交付房屋。而是将原4楼公寓全部改为商铺，统一规划经营水貂皮草对外营业。原告多次要求退房，李翰文于2016年11月28日退款5万元后，剩余21万元至今未退还。在原告主张权利过程中，从同一开发项目的另案（董喜凤诉被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司等纠纷案、颉丽诉被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司等纠纷案）中得知，开发东站商厦项目的真正主体是被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司和被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司，是签订《预售房位置房号申请》并收取购房款的真正责任人，且该房屋至今未取得商品房预售许可证。因此，原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告福利公司辩称：1、福利公司不是适格的诉讼主体。因为福利公司是呼和浩特铁路局房地产开发有限责任公司（处级单位）的子公司（科级）实际就是一个集团公司下设的施工单位。2、福利公司无权，事实也未参与包头东站商厦的开发。3、福利公司从未收到过韩彬的任何款项，也不知此事。4、李翰文出具第九项目部的印章，只是依据房地产公司的指示交于李翰文只限于包头市东河区东官房小区改造工程使用，李翰文无权在包头东站商厦开发使用印章，同时李翰文承认印章的使用并未获得授权和许可。在商厦开发中的使用是冒用行为，责任应当由李翰文本人和相关的责任主体承担。5、从原告提供的收据看，一份是东站商厦销售中心，而且2016年11月28日李翰文退款5万元，我公司从未收到过任何款项。6、另案董喜凤，颉丽与本案属同一事件，已由内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2016）内02民终1453号判决驳回原告对福利公司的全部诉讼请求。综上，李翰文无权在包头东站商厦开发中适用印章，是冒用行为，责任应由李翰文承担。包头东站商厦由包头科瑞公司开发，权利义务应由李翰文享有和承担。故原告诉讼福利公司没有事实和法律依据，应驳回对福利公司的诉讼请求。被告呼铁公司辩称：1、答辩人从未与原告签订过“预售房位置房号申请”。本案中，原告提供的申请上加盖的印鉴为“东站商座销售中心”和“内蒙古福利建筑工程有限责任公司第九项目部”，而非答辩人的公章。收据的收款单位加盖印鉴同样为“东站商座销售中心”和“内蒙古福利建筑工程有限责任公司第九项目部”。故与原告签订所谓“预定房位置房号申请”并收取款项的应为李翰文实际控制的包头市科瑞装饰工程有限责任公司、东站商座销售中心、内蒙古福利建筑工程有限责任公司第九项目部，并非答辩人。答辩人自始至终既没有和原告签订过房屋买卖合同，也未收取过原告的任何购房款项，现原告主张与答辩人之间就“白领公寓4831号房屋”存在买卖合同关系，无事实依据。2、原告此后又与李翰文个人达成退房的口头协议，并且李翰文也已经退还了原告五万元。由此可见，所谓的“申请”也早已被解除，效力已归于终止。原告起诉依据的实际是和李翰文个人之间形成的退房口头协议。综上，房屋的销售、收款、解除、退款均系李翰文个人及其控制的关联公司的单方行为。说明这一系列行为完全与答辩人无关。被告科瑞公司辩称：对原告诉求中的基本事实认可，已经向原告退款5万元也是事实，科瑞公司也同意退款。但在法院其他判决中否定了合同有效，该房屋开发主体是呼铁公司和科瑞公司共同开发的，两个公司是以呼铁公司的名义对外经营，科瑞公司只是开发中的合伙人。对外承担民事责任的主体应当是呼铁房地产。目前，科瑞公司前期投入大量资金进行建设，无力向原告退还款项，应由呼铁公司和科瑞公司共同赔偿。经审理查明：2011年1月9日，原告在东站商座售楼部购买东站商座（白领公寓4831号），并交纳预定房号款16万元，呼铁公司包头分公司出具了收据。2012年1月9日原告与加盖落款公章为内蒙古福利建筑工程有限责任公司第九项目部签订了一份《预定房位置房号申请》，预定了由被告呼铁公司和科瑞公司合作开发的东站商座公寓一套，施工图房号为48-31号，建筑面积为60平方米，约定交房时间约为2012年12月31日。原告于2012年12月2日又交款10万元，被告东站商座销售中心出具了收据。由于被告迟迟不能交付房屋也不与原告签订商品房买卖合同，原告多次要求退还房款，2016年11月28日，通过李翰文的账户向原告退款5万元后，剩余21万元至今未退还。原告无奈诉至法院请求被告退回剩余房款，并支付利息。另查明：被告呼铁公司与被告科瑞公司合作开发包头市东河区站北路商业综合楼，合同中约定，甲乙双方共同设立内蒙古呼铁房地产开发集团公司包头分公司“联益房地产开发项目部”，该项目以呼铁公司包头分公司名义设立资金账户进行独立核算，项目资本金、为项目筹集的后续资金及项目所有经营收入均应进入该账户。因二被告在“商业综合楼”合作项目上未取得商品房销售许可证，因此在与原告签订《预定房位置房号申请》上加盖了与“商业综合楼”项目无利害关系的内蒙古福利建筑工程有限责任公司第九项目部的公章，至原告起诉前，“商业综合楼项目”仍然未取得商品房销售许可手续，并且已将原告预定的公寓房改变为营业用房。上述查明的事实，有当事人的陈述、《预定房位置房号申请》、交款收据、《合作开发合同》、（2015）包东民初字第1820号民事判决书、（2016）内0202民初1428号民事判决书、（2016）内02民终1453号民事判决书、（2017）内02民终500号民事判决书等佐证。本院认为：原告预定了由被告呼铁公司和科瑞公司合作开发的商业综合楼公寓一套，双方形成商品房预售合同关系。但由于该房产至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”的规定，该份《预定房位置房号申请》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错方应当赔偿对方因此受到的损失。因该项目是被告呼铁公司和被告科瑞公司共同开发，双方就该项目所签订的合作开发合同中，对各自的权利义务及利润进行了明确约定，且收款人为呼铁公司包头分公司，双方约定的该项目资金共管账户也是以呼铁公司包头分公司的名义设立的。故该分公司的民事法律行为，应由被告呼铁公司及科瑞公司承担。关于呼铁公司提出的卖房行为及收款行为是李翰文控制的关联公司单方行为的抗辩理由，因证据不足，本院不予采信。被告福利公司及第九项目部因其不是“商业综合楼”项目的开发方，与原告不存在权利义务关系，故不承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于判决生效后十日内共同返还原告韩彬购房款21万元；二、上述二被告于判决生效后十日内向原告韩彬支付按人民银行同期贷款利率计算的利息（本金16万元的利息，自2011年1月9日计算至2012年12月1日；本金26万元的利息，从2012年12月2日计算至2016年11月28日；本金21万元的利息，从2016年11月29日计算至本金全部还清日止）；三、驳回原告对被告内蒙古福利建筑工程有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判长　伊　亮陪审员　刘爱英陪审员　吴建君二〇一七年八月二十四日书记员　刘思远本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。来源：百度搜索“”