（2017）闽05民终3583号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-29
案件名称
福建中润置业有限公司、黄四川商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建中润置业有限公司,黄四川,黄美珍
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终3583号上诉人（原审被告）：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园。法定代表人：陈永年，该公司总经理。委托诉讼代理人：于那刚，福建双鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄四川，男，1961年12月19日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄美珍，女，1963年5月10日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。上诉人福建中润置业有限公司(以下简称中润公司)因与被上诉人黄四川、黄美珍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初8645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中润公司的委托诉讼代理人于那刚、刘伟平、被上诉人黄四川、黄美珍的委托诉讼代理人黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中润公司上诉请求：（一）原判第一项判决中润公司应于本判决生效之日起三十日内协助黄四川、黄美珍办理址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼2108号商品房的不动产权证书没有事实和法律依据。该套商品房未能如期办理不动产权证书的原因不是因为中润公司的原因，而是因为中润嘉园小区部分业主没有缴交公共维修基金及不动产登记管理单位由泉州市住建局调整为泉州市国土资源局，产权登记工作处于过渡期。这也是导致时间顺延的原因之一，请求二审法院依法予以改判。（二）一判第二项判决中润公司应自2015年7月31日起每日按758342元的0.005%支付逾期协助办证违约金给黄四川、黄美珍没有事实和法律依据。1、原审判决认定中润公司构成违约，依上所述，不能成立，中润公司无需承担违约责任。2、一审判决认定中润公司与黄四川、黄美珍签订的《补充协议》第八条第2款无效是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》及6个附件均是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的无效情形。附件6补充协议第十条约定：“本协议自双方盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。”3、一审判决以《合同法》第40条关于格式条款之规定认定补充协议第八条第2款为无效条款属于适用法律错误。该条款不存在合同法第52条、53条情形，也不存在格式条款提供者免除自己责任或加重黄四川、黄美珍责任情形。合同法第四十条之免责条款规定主要解决的是在格式条款中制定不合理、不正当的免除格式条款制定者应当承担的责任，而且免除的不是未来的责任，而是现在应当承担的主要义务。合同法第39条规定的格式条款中的免责条款指的是免除未来可能发生的责任而免责。格式条款没有出现法定情形在原则上是有效的。在本案补充协议签订时，中润公司是否逾期办证是不确定的，所以属于合同法第39条规定的范围，不适用合同法第40条的规定。补充协议第八条第2款是对违约期限的阶段作出了划分，并不是免除中润公司的责任。4、如认为本案中润公司在提供格式条款时未尽到合理的提示义务，导致黄四川、黄美珍签订合同，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第九条规定，应当由黄四川、黄美珍向人民法院申请撤销该格式条款。在本案中，黄四川、黄美珍并没有向一审法院提出该请求，所以一审判决是错误的。5、假设中润公司在本案中存在违约行为，在补充协议第八条第2款没有被撤销而该条款依然是有效的情况下，也只能依据该条款规定的商品房交付365日之后，每日按已付购房款的0.001%为标准承担违约责任。(三)在本案的诉讼中,黄四川、黄美珍在第一审程序中,其第一项诉讼请求具体细分提出了“协助办证”、“交付资料”等具体请求，原审法院就前述有关诉讼请求未作审理及判决，请求二审法院依法发回重审。综上，请求二审法院撤销（2016）闽0503民初8645号民事判决，依法改判驳回黄四川、黄美珍全部诉讼请求或发回重审，由黄四川、黄美珍承担一、二审诉讼费用。黄四川、黄美珍辩称，按双方签订的合同约定中润公司有协助购房人办理房屋权属证书的义务。在一审庭审辩论终结前，中润公司对诉争房屋的楼房总证仍未办出,中润公司应按合同第十四条承担违约责任。补充协议第八条第2款因与《商品房买卖合同》第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容”相悖。附件六：补充协议第八条第2款变更了合同第十四条第2项约定，将中润公司的办证期限由房屋交付后90日变更为365日，将违约金的计算标准由日0.005%变更为日0.001%，该变更约定减轻了中润公司的责任，排除了黄四川、黄美珍的主要权利，根据《合同法》第40条的规定，补充协议该条款应为无效。而且违约金按日0.005%标准相当于每年年利率3.65%，该利率已经很低。商品房买卖合同系国家制定的示范性文本，其目的在于保护作为弱势群体的消费者的合法权益，避免开发商利用其天然优势地位，损害购房者的合法权益，若法院认定补充协议第八条第2款有效，就相当于认可开发商可以随意通过订立补充协议来规避示范性文本的约定，使示范性文本成为无效，从而导致示范性文本的目的不能实现，不利于社会公平正义。商品房买卖合同及合同附件均为中润公司为销售诉争楼房事先拟定，并在楼盘中重复适用，是格式合同。根据合同法之规定，中润公司应尽到提示义务，否则不产生效力。本案中，中润公司没有提示，也没有证据证明其已尽提示义务，故该条款不产生效力。一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决正确，而中润公司上诉的理由缺乏事实和法律根据，不能成立，请求维持原判。黄四川、黄美珍向一审法院起诉请求：1、请求判令中润公司协助黄四川、黄美珍办理中润嘉园7号楼2108号商品房的房屋所有权证即向房屋所在地产权登记机关提交需由中润公司提供的办理中润嘉园7号楼2108号房的房屋所有权登记的相关材料，并将办理中润嘉园7号楼2108号房的房屋所有权登记需由中润公司提供的资料交付黄四川、黄美珍；2、中润公司应每日按黄四川、黄美珍已付购房款758342元的0.005%支付自2015年4月1日起至履行完协助办理房屋权属证书之日止的违约金给黄四川、黄美珍。在审理过程中，黄四川、黄美珍变更诉讼请求为：1、判令中润公司协助黄四川、黄美珍办理中润嘉园7号楼2108号房屋的不动产权证书，向房屋所在地产权登记机关提交需由中润公司提供的办理中润嘉园第7号楼2108号房屋的不动产权证书的相关材料，并将办理中润嘉园第7号楼2108号房的不动产权证书需由中润公司提供的资料交付黄四川、黄美珍；2、中润公司应每日按黄四川、黄美珍已付购房款758342元的0.005%支付自2015年4月1日起至履行完协助办理不动产权证书之日止的违约金给黄四川、黄美珍。一审法院认定事实：2013年9月25日，黄四川、黄美珍与中润公司签订一份编号为2013009250028的《商品房买卖合同》，约定黄四川、黄美珍向中润公司购买址在丰泽区××街道××社区中××楼××号房屋，总价款为758342元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；……。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。第二十二条约定：本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六：补充协议第八条第2款约定：“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。合同签订后，黄四川、黄美珍分别于2013年11月30日、2014年2月10日、2014年2月27日缴交购房款758342元。2015年12月1日，黄四川出具一份确认书交由中润公司收执，确认书载明其确认事宜：……②复式安装电梯和隔墙，（￥：3300元），本人同意以上第②项一次性由开发商承担及缴交物业管理费的形式接受该部分的修复费用计￥：3300元补偿，（该修复费用依据第三方具有建筑预算资质造价咨询公司测算为依据），并承诺在本商品房购买合同不再提任何异议和法律诉求。同日，中润公司将诉争房产交付给黄四川、黄美珍。截至本案庭审辩论终结前，中润公司仍未办出诉争房屋所在楼盘的房产总证。一审法院认为，中润公司在履行合同的过程中违约事实清楚，理应承担相应的违约责任。诉争房屋的实际交房时间为2015年5月1日，依合同约定，中润公司应每日按已付购房款758342元的0.005%支付自2015年7月31日起至实际完成协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金给黄四川、黄美珍，现黄四川、黄美珍要求中润公司每日按其已付购房款的0.005%支付自2015年4月1日起至履行完毕协助办理不动产权证书之日止的违约金，部分予以支持。一审判决：一、被告福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告黄四川、黄美珍办理址在丰泽区××街道××社区中××楼××号商品房的不动产权证书；二、被告福建中润置业有限公司应自2015年7月31日起每日按758342元的0.005%支付逾期协助办证违约金给原告黄四川、黄美珍（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告实际完成协助办证义务之日止，若未满一年按实际天数计算）；三、驳回原告黄四川、黄美珍的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第2项约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，且买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.005%向买受人支付违约金。另双方签订的合同附件6：补充协议第八条第2款约定：“出卖人应在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房产权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。”由于合同附件6补充协议第八条第2款系中润公司提供的格式条款，其在提供格式条款时未尽到合理的提示义务。且有减轻和排除买受人主要权利的内容，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款和四十条的规定，原审认定该补充协议第八条第2款的条款无效是正确的。中润公司在本案二审诉讼过程中仍未领取诉争房屋所在楼盘的房产总证，也未将办理中润嘉园7号楼2108号商品房不动产权证书需由中润公司提供的资料交付给黄四川、黄美珍，故导致黄四川、黄美珍至今无法办理诉争房屋的不动产权证书，已构成违约。本案诉争房屋于2015年5月1日交付黄四川、黄美珍使用，根据《商品房买卖合同》第十四条第2项约定，原审认定中润公司应自2015年7月31日起每日按黄四川、黄美珍交纳购房款758342元的0.005%支付逾期协助办证违约金给黄四川、黄美珍并无不当。一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示,双方均应按约定履行。但其中争议事实涉及的附件6补充协议第八条第2款系中润公司提供的格式条款，其在提供格式条款时未尽到合理的提示义务。该条款将双方签订的《商品房买卖合同》中中润公司应协助办好房屋权属证书且不承担违约责任的期限由商品房交付后90日变更为365日，将违约金计算标准由每日按已付购房款0.005%变更为0.001%，从而实际免除中润公司在交房后91日起至365日止应承担的违约责任，排除买受人在交房后91日起至365日止请求中润公司承担违约赔偿的权利，同时排除买受人请求中润公司逾期协助办证违约金以买受人已交购房款日0.005%中0.004%的权利，并使得该违约责任的约定形同虚设。其内容也违背了双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定：“在补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明”。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。故原审判决认定本案附件6补充协议第八条第2款为无效条款是正确的。黄四川、黄美珍已按合同约定交清了诉争房屋的各项费用，其他个别业主未交纳公共维修基金不能作为中润公司不依约协助黄四川、黄美珍办理不动产权证书的理由。中润公司主张不动产登记管理单位的调整对诉争房屋产权登记有一定的影响，但其对此未能提供证据证明,不予采纳。而确认书载明的内容是针对诉争房屋平层套内要求隔墙修复费用的补偿问题，并非免除中润公司逾期办证的违约责任。本案诉争房屋于2015年5月1日交付黄四川、黄美珍使用，中润公司在本案一审庭审辩论终结前仍未领取诉争房屋所在楼盘的房产总证，也未协助黄四川、黄美珍办理诉争房屋的不动产权证书，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十四条第2项约定，中润公司应于商品房交付后90日内协助黄四川、黄美珍取得房屋权属证书，原审认定中润公司应自2015年7月31日起每日按黄四川、黄美珍交纳购房款758342元的0.005%支付逾期协助办证违约金给黄四川、黄美珍并无不当。至于黄四川、黄美珍在原审诉讼中其诉讼请求还有请求中润公司向房屋所在地产权登记机关提交需由中润公司提供的办理中润嘉园7号楼2108号房的不动产权证书的相关材料；并将办理中润嘉园7号楼2108号房的不动产权证书需由中润公司提供的资料交付黄四川、黄美珍。这些内容实际已包含在中润公司应协助黄四川、黄美珍办理址在丰泽区××街道××社区中××楼××号商品房的不动产权证书的判项中，因为协助办证本身就需要提供这些材料。故中润公司上诉认为原审对此项诉讼请求遗漏审理及判决，缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，中润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币336元，由上诉人福建中润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王志贤审判员 张国琴审判员 李玮玲二〇一七年八月二十四日书记员 吴启帆附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自