（2017）云0125民初924号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-27
案件名称
江莉与昆明佳达利房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜良县人民法院
所属地区
宜良县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江莉,昆明佳达利房地产开发经营有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0125民初924号原告：江莉，女，1985年5月6日出生，汉族，安徽省人，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：胡昌林，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明佳达利房地产开发经营有限公司。统一社会信用代码号：91530100731220381K。住所地：昆明市人民中路明昌*期商住楼*层商场。法定代表人：李留存，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤荣，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈慧，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。原告江莉与被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司（以下简称佳达利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江莉的委托诉讼代理人胡昌林，被告佳达利公司的委托诉讼代理人汤荣、陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金，按每天50元的标准从2011年12月31日起计算至被告履行交房义务之日止；同时要求被告继续履行合同义务，立即向原告交付验收合格的房屋；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原、被告于2011年5月24日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的“阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区一期春城海岸”第22幢房产，该房屋按套计价，总价款为1256250元，付款方式为：在2011年5月24日前支付房屋总价款的50.5%作为首付款，余下620000元通过办理银行担保贷款进行支付。被告应于2011年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告。若逾期交房，逾期120天后，自逾期交房之日起至实际交房之日止按每天50元/天乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了首付款，且向招商银行昆明贷款支付了剩余房款，但被告至今未能履行包括交房、办理房产证、精装修以及在内的全部合同义务，因此被告应按合同约定向原告支付违约金。被告佳达利公司辩称，一、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。二、答辩人逾期交房的原因是国家政策调整，根据《商品房购销合同》及《补充协议》第九条的约定，不视为答辩人逾期交房。同时，原告虽然支付了房价款，但是未按合同约定支付契税费用，因此不能认定答辩人逾期交房。三、根据《合同法》、《合同法司法解释》、《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。本案合同约定的违约金为房价款的5%。原告起诉的违约金明显过高，如果法院判决支付违约金，请求依法裁判减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告佳达利公司系自然人出资有限责任公司，经营范围为：房地产开发。2011年5月24日，原告江莉与被告佳达利公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。约定：原告（乙方）向被告佳达利公司（甲方）购买由该公司开发的“阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区一期春城海岸”第22幢商品房，该房屋按套计价，总价款为1256250元，房屋交付时间为2011年12月30日前。若逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，甲方按每天20元支付违约金，合同继续履行；逾期120天后，乙方有权决定是否解除合同，乙方决定解除合同的，甲方按总房款的5%向乙方支付违约金，已发生的交易相关税费由甲方承担；乙方决定继续履行合同的，自逾期交房之日起到实际交房之日止甲方按50元/天乘以逾期天数向乙方支付违约金。补充协议对交付的条件、延期交房、合同的解除和变更进行了约定。另外，合同附件一、二还约定了该套商品房的内装饰、设备装修标准。合同签订后，原告江莉按约向被告佳达利公司支付了购房款1256250元，被告佳达利公司于2011年8月8日出具了《专用发票》。该套商品房于2011年6月27日在宜良县建设局进行了商品房买卖合同登记备案【备案表的合同登记号为：YL2011062700997】。但被告佳达利公司没有按约在2011年12月30日前交付该套房屋给原告江莉，该房屋至今仍不具备交房条件。本案的争议焦点是：1、原告的起诉是否超过诉讼时效？2、被告佳达利公司是否构成违约，应如何承担违约责任？本院认为，原告江莉与被告佳达利公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议依法成立并生效，双方均应按合同约定履行义务。针对第一个争议焦点，根据双方合同的约定，被告佳达利公司应当于2011年12月30日前履行交房义务，但被告佳达利公司庭审中自认争议房屋目前仍不具备约定的交付条件，本案诉讼时效应从房屋具备约定的交付条件之日起计算。因此，原告的起诉并未超过诉讼时效。针对第二个争议焦点，因原告已经按合同约定支付了全部购房款1256250元，被告佳达利公司有义务按合同约定于2011年12月30日前交付经验收合格的房屋，现诉争房屋仍处于未完工状态，尚不能进行交付，被告佳达利公司未提供证据证实存在可以顺延交房时间的情形，明显已经构成违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。原告以被告佳达利公司逾期交房违约为由起诉要求按照合同约定向其支付违约金，符合相关法律规定，本院予以支持。被告佳达利公司辩解约定的违约过高请求予以适当减少没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于原告要求被告佳达利公司继续履行合同义务，立即向原告交付验收合格房屋的诉讼请求，因该请求事实上不能履行，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定之规定，判决如下：一、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决书发生法律效力之日起五日内支付原告江莉逾期交房违约金，该违约金按50元/天，自2011年12月31日起计算至被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司履行交房义务时止；二、驳回原告江莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2195元，保全费978元，由被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长 普 焱审 判 员 刘小峰人民陪审员 周辉祥二〇一七年八月二十四日书 记 员 宋春红 搜索“”