（2016）粤0113民初10018号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2018-02-12
案件名称
广州市番禺康怡物业管理有限公司与刘秀美物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市番禺康怡物业管理有限公司,刘秀美
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第三十五条第一款，第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初10018号原告：广州市番禺康怡物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街富华中路55号。法定代表人：曾洁虹，职务财务经理。委托诉讼代理人：闵海，男，该公司职员。被告：刘秀美，女，1975年8月14日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺康怡物业管理有限公司（以下简称为“康怡物业公司”）诉被告刘秀美物业服务合同纠纷一案,本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。康怡物业公司的委托诉讼代理人闵海到庭参加诉讼，刘秀美经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告康怡物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费3900元（2014年10月至2016年11月），公共分摊电费1696.00元（2012年7月至2016年11月）、水费1073.74元（2014年10月至2016年10月），共计6669.74元；2.判令被告对所有费用按银行同期借款利息支付我公司利息，直到原告缴清所欠费用为止；3.本案全部诉讼的费用由被告承担。当庭变更第2项诉讼请求为：判令被告对所有费用按银行同期贷款利率支付我公司利息，直到原告缴清所欠费用为止（起止时间为所欠费次月10号开始计算，计算到缴清费用为止）。事实和理由：原告一直依法对被告居住��小区鸿成花园实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务，履行了自己的义务。被告至2016年11月无故拖欠原告管理费、水费、公共分摊电费共计6669.74元，对原告的正常经营造成了严重的影响，原告曾以多种形式多次向被告催交所欠各项费用，但其未予理睬。特向贵院提起诉讼，请求依法判令如上之请求。被告刘秀美无答辩，亦未在举证期限内举证。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向刘秀美有效送达本案的诉讼材料，故适用公告送达的方式向刘秀美送达了起诉状副本和开庭传票，公告期满刘秀美未与本院联系，也未到庭应诉。原告康怡物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：刘秀美是位于广州市番禺区市桥镇鸿成花园X幢XXX号（以下简称为“涉讼房屋”，建��面积96.80㎡）的登记权属人。1998年12月1日，番禺鸿成房地产有限公司作为委托方（甲方）与康怡物业公司作为受委托方（乙方），签订了一份《物业委托管理合同》，约定：甲方委托乙方对“鸿成花园”住宅小区进行物业管理，合同期限为五年，自生效之日计至2003年12月1日止等。合同中没有约定逾期缴费的利息或费用。诉讼过程中，康怡物业公司陈述：上述合同到期后，康怡物业公司没有签订新的物业管理合同；涉讼房屋所在“鸿成花园”住宅小区尚未召开业主大会，康怡物业公司从1998年底开始为“鸿成花园”住宅小区提供物业管理服务至今；涉讼房屋所在小区物业管理费、和公摊电费是按户收取的，根据当时物价局的批复是170元/户/月，我方对应调低了物业管理费，涉讼房屋物业管理费的标准是150元/月，公摊电费标准是32元/月，水费是由我公司人员上门抄被告家中水表计算得出的，关于利息的计算没有合同约定，刘秀美从2014年10月开始欠缴物业管理费，从2012年7月开始欠缴公摊电费，从2014年10月开始欠缴水费，直到2016年12月涉讼房屋业主变更。康怡物业公司为证明上述事实和主张，提供了以下证据：1.广州市番禺区物价局核发的《物业管理费价目表》（番价房[2000]33号），载明：鸿成花园物业管理费80.48㎡的房屋是155元/月/户，96.86㎡的房屋是170元/月/户，102.49㎡的房屋是180元/月/户；2.2011年8月22日的发出的关于增收公共分摊电费的《公告》和2011年8月份鸿成花园鸿光楼公共用电使用情况及分摊费用表的公示照片、2011年11月21日的发出的《关于鸿成花园分摊公用电费的事项说明》复印件和公示照片，以证明收取公共分摊电费已经进行公示；3.2011年4月至2014年9月期间涉讼房屋的缴纳物业管理费的发票存根打印件和收款收据存根，显示涉讼房屋显示在此期间已按月缴纳物业管理费；4.2011年1-11月和2013年5-11月的代收水费发票存根打印件，显示涉讼房屋已缴纳了在此期间的水费；2014年至2016年涉讼房屋抄水表读数，显示涉讼房屋在2014年10月至2016年11月期间发生的应缴水费为1073.74元；5.收款收据复印件一张，载明“今收到代收分摊公共电费2011年8月-2012年6月，交来金额为352元”，抬头写有“刘秀兰”、“5-902”；6.缴费通知单若干，以证明定期向刘秀美催缴费用，康怡物业公司没有提供催缴通知送达给刘秀美的相关证据。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第三十五条第一款规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”本案中，涉讼房屋所在小区至今未成立业主委员会，康怡物业公司与番禺鸿成房地产有限公司签订的《物业委托管理合同》到期后，康怡物业公司愿意继续按照原合约为小区提供物业服务，且事实上继续为涉讼房屋所在的鸿成花园小区提供物业管理服务至今，截止至2016年11月，刘秀美作为涉讼房屋的业主已实际享有了康怡物业公司提供的物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系。结合康怡物业公司的陈述和其提交的证据，刘秀美实际缴纳涉讼房屋的物业管理费和水费至2014年9月，亦缴纳了2011年8月至2012年6月的公共分摊电费，可视为其对物业管理费、水费和公摊电费收费标准的认可。刘秀美未举证证明其已缴纳相关费用，应承担举证不能的法律责任，故刘秀美应向康怡物业公司支付2014年10月至2016年11月的物业管理费3900元（150元×26个月），2014年10月至2016年10月的水费1073.74元，及2012年7月至2016年11月的公共分摊电费1696元（32元×53个月）。刘秀美至今没有缴纳上述费用，康怡物业公司请求按照中国人民银行同期贷款利率标准计算相应利息的诉请，本院予以支持。至于利息的起算时间，因康怡物业公司没有提交证据证明已向刘秀美送达到催缴通知等文件，故利息从本案起诉之日即2016年11月14日起计算至清偿之日止。刘秀美经本院合法传唤，公告期满未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘秀美应在本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺康怡物业管理有限公司支付2014年10月至2016年11月的物业管理费3900元、水费1073.74元，公共分摊电费1696元，共计6669.74元，并支付利息（利息以6669.74元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2016年11月14日起计算至实际清偿之日止，利息总额以6669.74元为限）；二、驳回原告广州市番禺康怡物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘秀美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 易 洁人民陪审员 彭莹莹人民陪审员 黄苑仪二〇一七年八月二十四日书 记 员 杜嘉华 微信公众号“”