（2017）沪01民终5489号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-10
案件名称
郑德裕诉上海红霏建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑德裕,上海红霏建材有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5489号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑德裕，男，汉族，1961年3月1日出生，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：薛丽，上海闰德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海红霏建材有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路3003弄18号595座。法定代表人：郑金华，总经理。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。上诉人郑德裕与被上诉人上海红霏建材有限公司（以下简称红霏建材）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初1005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郑德裕及其委托代理人薛丽、被上诉人红霏建材之委托代理人何芬到庭参加了诉讼，现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判支持上诉人原审诉请。事实和理由：上诉人在租赁场地上使用的房屋是上诉人自己建造的。诉讼前后上诉人多次要求法庭调查房屋是由谁建造，一审法院均不予理会。一审时，上诉人申请将许泾村委会列为第三人，其目的就是为了证明系争场地上的房屋空间是谁建造，但是在诉讼中被一审法院无故撤销第三人。被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。被上诉人红霏建材向一审法院起诉请求判令：1、请求确认双方的《场地房屋租赁合同》无效；2、判令红霏建材赔偿郑德裕建筑房屋及构筑物费用、装修费用、地坪费用、水电安装费用、消防设备费用、上下水道建造费用、办公设施等损失，具体以评估为准；3、判令红霏建材赔偿郑德裕的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等暂定人民币（以下币种相同）7,000元；4、判令红霏建材赔偿郑德裕雇员损失暂定8,484元；5、判令红霏建材赔偿郑德裕营业损失暂定21,000元；6、判令红霏建材退还多收的水电费差价10,400元。红霏建材提出反诉请求：1、判令郑德裕支付给红霏建材场地房屋使用费81,880元；2、判令郑德裕支付红霏建材水电费18，697元。一审法院认定事实：2012年1月1日由红霏建材作为甲方，案外人郑某作为乙方签订《场地房屋租赁合同》一份，合同约定：一、场地的座落、面积：1、甲方拥有出租权的场地座落于上海市闵行区XX镇XX村XX路XX号院内；2、甲方出租给乙方使用的土地面积共1亩，房屋为13号；二、租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为建材经营使用；2、在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该场地的使用用途；三、租赁期限：1、该场地租赁期自2012年1月1日起至甲方搬迁为止，乙方须无条件配合，场地每年租金以甲方通知为准；2、租赁期满，本合同自动终止，甲方有权收回全部出租的场地，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前向甲方提出书面意向书，双方可在对租金、租赁期限等合同内容达成一致意见，并于合同到期一个月之前签订新的租赁合同，乙方应于签订续租合同的当日交付下一年度的租金；乙方未遵循上述约定的，视为放弃续租权，甲方有权与第三人签订租赁合同；四、租金及支付方式：1、该场地以亩为单位计算，每亩的租金为46,000元；2、租金以年为单位支付，应于每年1月10日之前一次性付清，先付后用；五、其他费用：1、乙方在租赁期限内，使用水和电。进户线路与水装置由甲方统一安装、一户一表（费用由乙方承担），水电费按自来水公司和电力公司收费价格结算，如总表与分表有差异，则差额部分由各户按实际用量比例分摊，费款乙方应于自来水公司及电力公司规定的缴费最后期限的十日前交给甲方，由甲方统一收取后交给有关单位，电话安装及花费由乙方自行承担；2、乙方在租赁期限内，消防费用按租赁面积分摊，卫生费用按户收取，路灯费和联防费等按月按亩结算，上述费用均为乙方支付。乙方需办理的暂住证、务工证、治安证等费用由乙方承担。……八、合同的变更、解除和终止：1、租赁期满，合同自然终止。乙方应将承租的场地和建筑物及大棚于合同到期日之前交给甲方，并于同日搬出所有物品；如有留放的任何物品，在合同期限届满之前未征得甲方书面同意的，均视为乙方自动放弃所有权，可由甲方自行处理；2、因不可抗力的因素导致合同无法履行，以及由于政府及市场规划（包括甲方根据市场情况进行的规划和调整，下同）和动拆迁的需要，导致合同无法履行的，合同解除，甲方应提前三个月通知乙方搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均归属甲方，乙方承诺不就上述权利和费用向甲方及有关单位和个人提出要求；九、违约责任和纠纷的处理：因可能发生不可抗力及政府行为，为了把损失降低到最低限度，甲方已提醒乙方进行相关保险。如遇到政府和市场规划需要搬迁的，则甲、乙双方均应无条件服从政府和市场规划需要予以搬迁。因此而导致财产损毁和造成甲、乙双方损失的，双方互不承担责任。庭审中，红霏建材红霏建材确认郑德裕是从案外人郑某处转让取得了涉案场地及房屋的承租权。2012年1月1日由红霏建材作为甲方，案外人潘某作为乙方签订《场地房屋租赁合同》一份，合同约定：一、场地的座落、面积：1、甲方拥有出租权的场地座落于上海市闵行区XX镇XX村XX路XX号院内；2、甲方出租给乙方使用的土地面积共1.15亩，房屋为9号；二、租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为建材经营使用；2、在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该场地的使用用途；三、租赁期限：1、该场地租赁期自2012年1月1日起至甲方搬迁为止，乙方须无条件配合，场地每年租金以甲方通知为准；2、租赁期满，本合同自动终止，甲方有权收回全部出租的场地，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前向甲方提出书面意向书，双方可在对租金、租赁期限等合同内容达成一致意见，并于合同到期一个月之前签订新的租赁合同，乙方应于签订续租合同的当日交付下一年度的租金；乙方未遵循上述约定的，视为放弃续租权，甲方有权与第三人签订租赁合同；四、租金及支付方式：1、该场地以亩为单位计算，每亩的租金为52,900元；2、租金以年为单位支付，应于每年1月10日之前一次性付清，先付后用；五、其他费用：1、乙方在租赁期限内，使用水和电。进户线路与水装置由甲方统一安装、一户一表（费用由乙方承担），水电费按自来水公司和电力公司收费价格结算，如总表与分表有差异，则差额部分由各户按实际用量比例分摊，费款乙方应于自来水公司及电力公司规定的缴费最后期限的十日前交给甲方，由甲方统一收取后交给有关单位，电话安装及花费由乙方自行承担；2、乙方在租赁期限内，消防费用按租赁面积分摊，卫生费用按户收取，路灯费和联防费等按月按亩结算，上述费用均为乙方支付。乙方需办理的暂住证、务工证、治安证等费用由乙方承担。……八、合同的变更、解除和终止：1、租赁期满，合同自然终止。乙方应将承租的场地和建筑物及大棚于合同到期日之前交给甲方，并于同日搬出所有物品；如有留放的任何物品，在合同期限届满之前未征得甲方书面同意的，均视为乙方自动放弃所有权，可由甲方自行处理；2、因不可抗力的因素导致合同无法履行，以及由于政府及市场规划（包括甲方根据市场情况进行的规划和调整，下同）和动拆迁的需要，导致合同无法履行的，合同解除，甲方应提前三个月通知乙方搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均归属甲方，乙方承诺不就上述权利和费用向甲方及有关单位和个人提出要求；九、违约责任和纠纷的处理：因可能发生不可抗力及政府行为，为了把损失降低到最低限度，甲方已提醒乙方进行相关保险。如遇到政府和市场规划需要搬迁的，则甲、乙双方均应无条件服从政府和市场规划需要予以搬迁。因此而导致财产损毁和造成甲、乙双方损失的，双方互不承担责任。庭审中，红霏建材确认郑德裕是从案外人潘某处转让取得了涉案场地及房屋的承租权。合同履行过程中，郑德裕的租金支付至2015年12月31日止。2015年11月10日，闵行区梅陇镇综合整治办公室向包括郑德裕在内的租赁户发出《告知书》一份，告知:根据市、区两级政府关于开展拆违和环境综合整治的相关要求，许泾村辖区范围内的整治工作已开始进行，各业主（租赁户）应按照《公告》中的所确定的时间节点（2015年12月15日）前自行搬离所租赁的违法建筑房屋（简易窝棚），对于不予以配合的单位（人员）将被依法强制清退；根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》及《上海市拆除违法建筑若干规定》等法律、法规规定，未经规划及相关部门批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑，依法应当予以拆除，对存有违法建筑的单位、村民（租赁户），应在2015年12月30日前清退违法建筑中的租赁单位和相关租赁人员，并自行拆除违法建筑，对拒不自行拆除的，行政执法部门将依据相关法律法规，依法予以强制拆除，一切后果自负。2015年12月9日，红霏建材向包括郑德裕在内的承租户发出《告知书》，承诺对在2015年12月30日前搬离的租户进行退还本年度3个月租金作为补偿，并告知如逾期未搬离的租户不对其进行租金补偿。2015年12月31日，梅陇镇拆违和环境整治推进办向相关承租户发出《告知书》一份，称：因许泾村虹梅南路西片西南木材市场拆违和环境专项整治工作需要，需拆除虹梅南路3859号场地院内全部违法建筑，闵行区梅陇镇拆违和环境综合整治推进办公室已于2015年12月7日发放了整治公告，要求租赁户在2015年12月15日前做好清退、搬离工作，我司已于2015年12月9日发放了《告知书》，通知各承租户搬迁，根据目前工作进度，现再次告知如下：自2016年1月1日起，对该区域实行封闭式管理，租赁户货物、设备只许搬离，不许搬入，无关人员只许出，不许进；2016年1月8日起，对该区域场地房屋全部停止供水、供电；2016年1月11日起，对还未拆除违法建筑的将组织强行拆除，望各承租户抓紧时间搬离。2016年1月6日，红霏建材再次向相关承租户发出《告知书（二）》一份，重申前述闵行区梅陇镇综合整治办公室及红霏建材所作的告知书的有关内容，并告知:2016年1月8日下午起，红霏建材将对涉案场地房屋停止供水、供电，2016年1月11日起，政府部门将对违法建筑开始实施拆除，为了便于搬离工作的顺利开展，红霏建材将对在规定期限日前搬离的租户补偿5个月租金，对于逾期未搬离的承租户，红霏建材不再进行补偿，造成的一切损失由逾期未搬离户自行承担。一审法院认为：案外人郑某、潘某与红霏建材所签订的《场地房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，但由于郑某、潘某与红霏建材之间租赁合同关系所涉土地属于农村集体所有，土地性质为非建设用地，根据我国《土地管理法》中农民集体所有土地的使用权不得出让转让或出租用于非农业建设的规定，当事人擅自改变土地用途，约定将系争场地用作建材经营使用，且该土地上建设的房屋亦未取得相关规划许可，明显违反《土地管理法》及《城乡规划法》的禁止性规定，故案外人郑某、潘某与红霏建材之间的租赁合同关系当属无效。郑德裕系从案外人郑某、潘某处转让取得了涉案房屋及场地的承租权，庭审中红霏建材亦确认郑德裕的实际承租事实。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。但红霏建材参照合同约定的租金标准计收案涉场地房屋的占用使用费，并无不当。关于郑德裕要求按照红霏建材就涉案租赁场地房屋取得的所有补偿款的70%向郑德裕进行赔偿，法院认为，郑德裕系向红霏建材租赁使用相关场地及房屋，《场地房屋租赁合同》还特别约定了对于签订时已经存在的房屋和大棚的处理，以及不得新建建筑物和构筑物、经书面许可方可装修等各自权利义务，由此可见，相关房屋应在郑德裕承租之前即已存在，郑德裕认为相关房屋由其自行建造、搭建的意见，与上述合同内容明显不符，亦无证据佐证，法院难以采信。此外，因承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案郑德裕亦未能提供相应证据证明其经由红霏建材同意对所租房屋进行了添附、装修附合。现涉案房屋已作为违法建筑被强制拆除，且红霏建材亦否认已取得任何拆违补偿，郑德裕的该项诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于郑德裕要求红霏建材赔偿的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等以及雇员损失、营业损失，法院认为，合同无效的损害赔偿在性质上属于缔约过失责任，在赔偿的对象上，指向信赖利益而非履行利益的损失。郑德裕主张的上述损失或费用并非在订立合同时基于对红霏建材信赖而产生的损失，更何况郑德裕对于上述诉请并未提供相应的实质证据加以证实，即郑德裕无证据对其所主张的诉请加以证实的，理应承担举证不能的不利后果，故法院对郑德裕的这些诉请主张不予支持。关于郑德裕要求红霏建材退还多收水电费差价的诉请。郑德裕所主张的电费系在租赁合同履行过程中，郑德裕依约应支付的费用，且上述费用红霏建材确认已经收到。而郑德裕据此认为红霏建材存在多收取的情形，但并未提供相应的证据加以证实，郑德裕所提供的证据仅能说明其在合同履行过程中支付部分水电费的事实。至于红霏建材提起的反诉诉请，要求郑德裕承担部分未结的水电费，红霏建材仅是提供了一份电表的照片，无法得出郑德裕存在拖欠水电费未结的客观事实，故法院对红霏建材提出的反诉诉请亦不予支持。另依据承租合同的约定，租赁合同已经约定了土地的面积及租金计算依据，而13号场地的实际使用面积为1亩，年租金为46,000元，并非红霏建材所述的1.5亩；9号场地的实际使用面积为1.15亩，年租金为52,900元，故法院认为红霏建材主张的拖欠房屋使用费的依据不足，对此反诉诉请法院亦不予支持。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二〇一七年二月二十四日作出判决：一、郑德裕与上海红霏建材有限公司于2012年1月1日就上海市闵行区XX镇XX村XX路XX号院内的1亩土地及13号的房屋；以及该院内的1.15亩土地及9号房屋所建立的租赁合同关系均无效；二、驳回郑德裕的其他本诉诉讼请求；三、驳回上海红霏建材有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计486.05元,由郑德裕负担。反诉案件受理费减半收取计1,155.77元，由上海红霏建材有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明：2012年1月1日由红霏建材作为甲方，案外人郑某、潘某作为乙方分别签订的《场地房屋租赁合同》中均载明：七、乙方的权利义务：7-6、在租赁期内，乙方自行负责安装相关消防安全设施、办理相关证照及许可证，有关费用由乙方自行承担。未经甲方书面同意，乙方不得建造新的建筑物和构筑物（包括房屋和大棚等），否则甲方有权强行拆除；未能拆除的，其所有权自建造之日起即归甲方所有（本合同签订时已存在的房屋和大棚，在本合同签订后全部归甲方所有)。经甲方书面同意的，乙方可以对房屋时行装修；合同期满或提前解除的，有关装修乙方不得拆除，甲方对乙方的装修不承担任何补偿责任。本院认为，所涉土地属于农村集体所有，土地性质为非建设用地，不得用于建设用途。当事人签订的《场地房屋租赁合同》因违反法律的禁止性规定而无效，上诉人与红霏建材之间的租赁关系亦属无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现上诉人主张租赁场地上的房屋为其自行建造并且要求赔偿。但是根据合同书面内容可以推定，相关房屋应在上诉人承租之前即已存在，上诉人也未提供相关证据证明系争房屋为其自行建造。同时，涉案土地上的建筑物均系因属于违法建筑而被有关部门强制拆除，现被上诉人否认其因房屋拆除取得了补偿款，上诉人未能提供相应证据证明被上诉人取得了相应补偿款。因此，本院对上诉人该项主张难以支持。关于郑德裕上诉称一审法院对其调查申请、保全申请、追加第三人申请未予同意的主张，本院认为一审法院相关决定理由充分，并不违反法律规定，本院予以维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,283.64元，由上诉人郑德裕负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻淙代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年八月二十四日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：