（2017）陕0113民初6635号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-31
案件名称
刘向与刘欢房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘向,刘欢
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初6635号原告刘向，男，汉族，1988年4月9日出生，住陕西省神木县。委托代理人高静，陕西唐都律师事务所律师。被告刘欢，男，汉族，1990年11月12日出生，住西安市长安区。原告刘向与被告刘欢房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告刘向的委托代理人高静到庭参加了诉讼，被告刘欢经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告刘向诉称，2016年1月，原、被告签订《房屋租赁契约》（以下简称《合同》）一份，合同约定原告将其位于西安市高新区唐延南路4-10111-10112二层商铺出租给被告，租期自2016年1月15日起至2018年1月15日止，共计24个月。月租金为6700元，租金半年支付。但被告自2017年1月15日起一直未向原告支付租金，2017年3月13日原告以特快专递方式向被告邮寄了解除《房屋租赁契约》通知书，截止《合同》解除之日被告拖欠原告租金13400元，且自2016年10月至2017年3月被告拖欠物业费未付，现原告已经向物业公司支付了被告所欠的物业费。根据《房屋租赁契约》第四条“物业管理费据实结算；以上费用均不包含在租金内，乙方（即刘欢）需另行支付给甲方（即刘向）或物业管理机构”和第八条第4款约定：“未按约定支付租金和本合同第四条约定应由乙方（即刘欢）承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，甲方（即刘向）有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。”之约定，被告拖欠租金及应缴物业费的行为已构成违约，原告有权要求被告腾房，付清所欠租金、物业费并承担违约金。为解决此事，原告多次联系被告未果，故诉至法院，请求：1、依法确认原、被告2016年1月签订的《房屋租赁契约》于2017年3月15日解除，并判令被告立即腾房、返还原告房屋的卷闸门遥控器贰把和水、电卡；2、依法判令被告支付原告（2017年1月5日-2017年3月15日）的租金13400元，支付原告垫付的2016年10月-2017年3月的物业费2561.58元及违约金4788元（已扣除房屋押金6700元作为部分违约金）；3、依法判令被告向原告支付自2017年3月15日《房屋租赁契约》解除之日至实际腾房之日的房屋占用使用费（按照每月6700元计算）及自2017年4月起至实际腾出房屋之日的物业费（按照每月426.93元计算），暂计算至起诉日为13827元；4、本案诉讼费及公告费由被告承担。被告刘欢经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年1月15日原告刘向（甲方）与被告刘欢（乙方）签订《房屋租赁契约》（以下简称合同），约定甲方将座落在西安市高新区唐延南路4-10111-10112二层商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方用于办公。租赁期限从2016年1月15日起到2018年1月15日止，共计24个月。租金交付方式为现金、转款，每月租金为6700元，租金每半年支付一次。合同第四条约定，物业管理费应由乙方按要求及时付清，该费用不包括在租金内。合同第五条约定，本合同签订时，乙方向甲方交纳押金6700元。该押金作为保证金。如乙方在租赁期间未发生损坏房屋设施，拖欠水、电、暖、物业费、租金等，合同期满时，甲方一次性退还。如有上述情况发生，甲方有权从押金中等额扣除，不足部分乙方另行承担。合同第八条第四款约定，未按约定支付租金和本合同第四条约定应由乙方承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。合同第十条第二款约定，甲方向乙方交付卷闸门遥控钥匙贰把。合同签订后，原告即按照约定将房屋交付被告使用，被告于当日以现金方式向原告支付2016年1月15日至2016年7月15日半年房租40200元及押金6700元，共计46900元。2016年6月21日，被告通过转账形式向原告支付2016年7月16日至2017年1月15日房租40000元（剩余200元经原被告协商一致被免于支付）。被告从2017年1月16日开始拖欠租金。原告遂于2017年3月13日以快递形式向被告发出《解除房屋租赁契约通知书》，该通知书载明：“刘欢，根据你与本人（刘向）2016年1月签订的《房屋租赁契约》的内容，截止2017年3月，你拖欠应付房租13400元（已扣除押金及已付房租）。为此，根据《房屋租赁契约》第八条第四款及《中华人民共和国合同法》的相关规定，现通知你自本通知到达之日起双方的《房屋租赁契约》即予解除，限你在2017年3月20日前付清所欠房租13400元及违约金并腾房。逾期，即表明你对本通知无任何异议并同意通过司法途径解决”，该通知书已于2017年3月15日被被告刘欢本人签收。至今涉案商铺仍被被告刘欢占有使用，并未向原告腾交，也未向原告支付租金。被告自2017年1月15日至2017年3月15日共拖欠租金13400元。同时查明，原告代替被告向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司缴纳自2016年10月至2017年8月的物业费共计4696.23元（每月426.93元）。庭审中，原告表示其在交付房屋时向被告交付了涉案商铺的水、电卡，但未提交相关证据予以佐证。以上事实，有商品房买卖合同、《房屋租赁契约》、工商银行流水、收款收据、《解除房屋租赁契约通知书》、EMS快递单据、EMS快递单据查询单、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告刘向与被告刘欢签订的《房屋租赁契约》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律上的约束力，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告将出租房屋交付被告使用，被告即应按照合同约定向原告支付租金，但被告自2017年1月16日开始拖欠租金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对于原告要求被告支付拖欠自2017年1月15日至2017年3月15日的租金13400元、支付原告垫付的2016年10月至2017年3月的物业管理费2561.58元的请求，本院依法予以支持。对于原告要求确认双方合同已经解除的请求，由于被告拖欠租金超过15日，根据合同第八条第四款约定，原告有权向被告发出通知解除该合同。原告于2017年3月13日向被告邮寄《解除房屋租赁契约通知书》，被告于2017年3月15日签收，故按照双方约定该合同已于2017年3月15日依法解除。故对于原告要求确认原、被告签订的《房屋租赁契约》已经解除的请求，本院依法予以支持。被告应在合同解除后向原告腾交房屋，但被告至今未腾交，故对于原告诉请要求被告腾房，返还房屋的卷闸门遥控钥匙贰把的的诉请本院予以支持，对于原告要求被告返还水、电卡，因原告未提交相关证据证明水、电卡已向被告交付，对于该诉请，本院不予支持。同时，因被告至今仍未向原告腾交房屋，被告应向原告支付自合同解除之日（2017年3月）至案件受理之日（2017年5月）的房屋占有使用费13400元（2个月）及原告垫付的2017年4月的物业费427元，以上共计13827元。对于原告诉请要求被告支付至实际腾房之日的房屋占有使用费，原告可另案主张，本案不予处理。对于违约金一节，根据合同第八条第四款的约定，原告在解除合同后，被告应向其支付一个月的房租作为违约金，计算为6700元（以被告支付的押金6700元折抵）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告刘向与被告刘欢于2016年1月15日签订的《房屋租赁契约》已于2017年3月15日依法解除。二、被告刘欢应于本判决生效之日起十日内向原告刘向支付2017年1月15日至2017年3月15日的租金13400元、原告垫付的物业管理费2561.58元(2016年10月至2017年3月)，以上共计15961.58元。三、被告刘欢应于本判决生效之日起十五日内向原告刘向腾交位于西安市高新区唐延南路4-10111-10112的二层商铺，并同期向原告刘向返还该商铺的卷闸门遥控钥匙两把。四、被告刘欢应于本判决生效之日起十日内向原告刘向支付2017年3月15日至2017年5月15日的房屋占有使用费13400元、原告垫付的2017年4月的物业费427元，以上共计13827元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告刘向其余的诉讼请求。本案案件受理费664元，由被告刘欢承担。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 杨 冉人民陪审员 肖 英人民陪审员 赵小环二〇一七年八月二十四日书 记 员 张红飞 来自：