（2017）渝0119民初1506号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-08
案件名称
窦禹川与程勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
窦禹川,程勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十三条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初1506号原告（反诉被告）：窦禹川，男，1972年12月13日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人：胡健，重庆华升律师事务所律师。被告（反诉原告）：程勇，男，1973年9月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告窦禹川与被告程勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中被告程勇提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）窦禹川及委托代理人胡健，被告（反诉原告）程勇到庭参加了诉讼。后本案依法转为普通程序，由审判员冯骥担任审判长，与人民陪审员侯刚林、胡体洪组成合议庭，共同负责案件审判，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）窦禹川及委托代理人胡健，被告（反诉原告）程勇到庭参加了诉讼。庭审过程中，被告（反诉原告）程勇未经本院许可中途退庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告窦禹川诉称，原、被告于2016年12月19日通过中介方重庆俊丰商务信息咨询有限公司签订《房地产买卖定金协议》，约定原告将位于南川区XX街道XX路XX号（XX大厦）X幢X-XX-X号房屋以价格贰拾叁万元出售给被告，该房屋的建筑面积为50.67平方米，同日被告按约支付定金壹万元整。双方又于2016年12月20日签订《房屋买卖合同》，约定付款方式、违约责任等。事后原告按约履行了义务，但被告并未按照《房屋买卖合同》约定履行付款义务，双方协商解决多次未果。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令：解除双方于2016年12月20日签订的《房屋买卖合同》，并由被告协助原告办理产权手续过户，过户费用由被告承担；被告支付违约金30000元；诉讼费及保全费由被告负担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求确认双方于2017年1月18日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。被告程勇辩称并反诉称，原、被告于2016年12月19日通过中介签订《房地产买卖定金协议》，原告于2016年12月20日收到被告交纳的10000元定金后却拒绝被告查看房屋产权证，同时伙同中介拒绝被告要求签订明确约定三方权利义务的《房屋买卖协议》的合理要求，比如具体过户费、交接房、享受房交会8.5折优惠等。后多次催促，被告要求退还定金未果。2017年1月10日中午，被告在中介处还为此争执理论一番。2017年1月18日上午，被告通过中介通知和原告在南川区交易审批办证中心签订《重庆市房屋买卖合同》，合同中明确载明原告已于2017年1月13日收到全部房款，并当着审批中心工作人员签字画押。而正当缴税时原告借故离开审批中心，在中介的指引下被告交纳了房屋转让手续费204元、不动产登记费80元，后得知还需要缴纳房屋转让个人所得税1792元、买卖契税5376元、印花税5元，大大出乎了被告的意料，而事前中介告知房屋转让个人所得税不超过3000元，被告认为前述两项费用应由原告承担，并和中介当面理论了起来，后被告一气之下终止了缴费并随后向相关部门反映了此事。2017年1月19日，被告存异代缴了以上费用，共计7457元。期间中介完成了所有过户手续，被告于2017年1月20日在审批中心领取了房产证。被告从未签订2016年12月20日《房屋买卖合同》，被告在未见到房屋产权证的情况下也不会签订《房屋买卖合同》。被告之后才了解到原告的房屋于2016年12月26日才注销了抵押登记。被告在2017年1月10日前曾多次要求原告出具房产证并签订《房屋买卖合同》，但原告通过中介隐瞒房屋抵押事实，套取定金，套住被告并对被告的要求置若罔闻。原告和中介应当为过户费、具体交接房、房交会优惠等承担责任。出于公平原告应当履行房屋转让个人所得税1792元、平摊房屋转让手续费204元、不动产登记费80元的义务，原告在被告向房屋行政主管机关产权登记并领取房屋产权证书后至起诉之日仍找理由实际占有房子，导致被告产生租金损失。由于被告的房产证是拥有房屋产权的唯一合法凭证，依法受法律保护，原告以其女友系中介行家，试图通过混淆视听方式侵犯被告权利，因此，原告的诉讼请求应予全部驳回，同时被告提起反诉，要求反诉被告（原告）支付房屋转让个人所得税1792元、因其迟延交房产生的租金损失1600元（暂计至反诉之日，后续损失将按实际追加请求）；反诉费由被反诉被告承担。诉讼中增加反诉请求，要求反诉被告还支付房屋转让手续费204元、不动产登记费80元。诉讼中，被告变更主张租金损失4500元。反诉被告窦禹川反诉辩称，双方于2016年12月19日签订《房地产买卖定金协议》以及2016年12月20日签订的《房屋买卖合同》，均明确约定因过户产生的税费应由反诉原告承担。不动产登记费也不应得到支持。反诉原告未按照约定支付购房款已构成违约，并非反诉被告违约。同时《房屋买卖合同》上约定了交房时间和交房条件，是因为反诉原告未能按照约定支付购房款从而导致未能交房，反诉被告也不应承担租金损失。双方于2017年1月18日签订的《重庆市房屋买卖合同》是为了减少税费以及方便反诉原告办理按揭需要，所以当时在反诉原告并未付清房款的情况下先行过户，因此，该份协议并非双方真实意思的表示。经审理查明，2016年12月19日，窦禹川（甲方）与程勇（乙方）签订《房地产买卖定金协议》。该协议约定：甲方自愿将本案涉案房屋即位于南川区XX街道办事处XX路XX号（XX大厦）X幢X-XX-X号房屋及其附属设施等出售给乙方；房地产出售总额为230000元，于2016年12月19日付购房定金10000元（此定金在签订正式合同中充当首付款），此套房屋的付款方式为按揭付款，过户产生的税费由乙方负担，定于2017年2月10日在丙方（重庆市南川区俊丰商务信息咨询有限公司）签订房屋买卖正式合同，并支付甲方首付款，具体付款事项在正式合同中商定。次日，程勇支付了购房定金10000元。另查明，2014年3月5日，窦禹川购买了重庆市南川区南侨房地产开发有限责任公司开发建设的位于重庆市南川区XX街道XX路XX号（XX大厦）X幢X-XX-X号房屋现房并签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋总价211418元，付款方式为首付款71418元，剩余房款140000元办理银行按揭。2016年12月26日，南川区国土资源和房屋管理局受理了窦禹川对涉案房屋的抵押注销申请。2017年1月18日，窦禹川（甲方）与程勇（乙方）在南川区审批中心签订《重庆市房屋买卖合同》。该合同约定，甲方将涉案房屋以120000元出售给乙方，付款方式一次性付款；付款时间或条件：甲方于2017年1月13日已收到全部房款。涉案房屋于2017年1月19日转移登记在程勇名下。程勇缴纳了房屋买卖契税5376元、印花税5元、房屋转让个人所得税1792元、房屋转让手续费204元、不动产登记费80元。程勇与重庆农村商业银行股份有限公司南川支行签订《个人房屋按揭贷款合同》，该合同载明：贷款金额198000元；本笔贷款程勇用于购置窦禹川出售的坐落于南川区XX街道办事处XX路XX号（XX大厦）X幢X-XX-X号房屋，程勇作为登记产权人以及抵押人同意用该房产为本合同贷款提供抵押担保。后因程勇明确表示拒绝贷款而未能放贷。还查明，窦禹川出售本案涉案房屋时，房屋产权证号为304房地证2014字第XXXX号房屋，转移登记在程勇名下后房屋不动产权证书编号为渝（2017）南川区不动产权第XXXX号。诉讼中，（一）双方当事人均认可：涉案房屋约定的出售价格为230000元，约定的付款方式为：先支付定金10000元，然后通过按揭支付房款200000元，交房时支付尾款20000元，同时约定于2017年2月10日交清所有款项并且交房，同时双方当事人亦认可，房屋转让个人所得税1792元是以房屋市场评估价179200元为基准收取的。（二）对程勇是否已支付窦禹川购房款220000元的问题，程勇提出：在定金10000元之外已通过现金方式一次性支付了购房款220000元，窦禹川出具的收条原件反正已交给房屋中介办理房屋过户，自己手里没有任何收条原件或复印件，至于房屋中介是否实际将收条原件交到相关部门办理过户就说不清楚了；窦禹川提出：程勇尚未支付房款220000元，也从未出具过220000元收条给程勇，经询问房屋中介，房屋中介自述在房屋办理过户时中介为过户需要手写了120000元收条。本院依法释明由程勇对其提出已支付房款220000元的辩解意见承担举证责任，程勇提出对该举证责任分配不服，认为其已完成举证责任，理由在于《重庆市房屋买卖合同》已载明了付清房款，同时其提交的保障性住房金额为179200元发票就能证明系其本人交纳的购房款。（三）窦禹川当庭提交了签订时间为2016年12月20日的《房屋买卖协议》一份，该协议载明以下内容：甲方（窦禹川）出售给乙方（程勇）合法拥有的坐落于南川区XX街道办事处XX路XX号（XX大厦）X幢X-XX-X号，建筑面积50.67平方米；房屋成交价格230000元；其中第三条“付款方式”约定，付款方式按揭付款，分3次付清，第一次房款乙方于2016年12月19日支付甲方定金10000元；第二次房款乙方向银行抵押按揭贷款200000元支付甲方，如丙方（重庆市南川区俊丰商务信息咨询有限公司）办理乙方贷款事宜，未能按合同描述未贷到贷，本房屋买卖协议无效；甲方收到第三次房款时2日内完清该房屋水、电、气、物业管理费、光纤费等一切费用时将房屋及钥匙交付乙方使用，过户费35元乙方承担；第三次房款20000元，乙方在2017年2月10日之前支付甲方；乙方自愿如到期未付将按千分之三每天违约金支付甲方，收款以收据为准。第六条“房地产的交付”约定，“1、签订本协议之日起，甲乙双方约定于收到第三次房款之日交接房屋，……”；第七条“违约责任”第3款约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行或解除本协议，均由违约一方向另一方支付此房地产违约时，市场价值总额并赔偿违约金200000元。……”窦禹川提交该协议拟证明双方实际签订了《房屋买卖协议》以及双方对房屋买卖权利义务的具体约定；程勇提出其本人只签订过《房地产买卖定金协议》、《重庆市房屋买卖合同》和一份交接房合同，从未签订过窦禹川提交的《房屋买卖协议》，不认可该协议的真实性，同时提出该份协议系拼凑的，骑缝章不完整，签名看起来像但不确定是否本人所签，过户费的约定条款减轻卖方责任，加重买方责任，应属无效，同时中介费的约定与定金协议不一致，违约金的约定也不公平。本院审查后认为，窦禹川提交的《房屋买卖协议》上“程勇”签名与程勇提交的《重庆市房屋买卖合同》上“程勇”签名具有较大相似性，程勇应当对其提出窦禹川提交的《房屋买卖协议》上签名并非程勇本人所签这一辩解意见依法承担举证责任。程勇表示不确定是否本人所签，认为不需要申请鉴定，而且认为即便是本人所签，也不认可《房屋买卖协议》的真实性。程勇在诉讼中提交了鉴定申请书，以窦禹川提交的《房屋买卖协议》骑缝章不完整，要求对窦禹川提交的《房屋买卖协议》是否系拼凑进行司法鉴定。窦禹川提出签订该协议是一式叁份，由窦禹川、程勇、房屋中介各执一份，叁份协议的相同页是放在一起同时加盖了一个骑缝章，同时每页内容涉及金额及重要内容的地方均加盖了双方指纹。经本院审查，窦禹川提交的《房屋买卖协议》每页均有指纹，本院依法询问程勇该协议上是否有其本人指纹。程勇承认该协议有其指纹。本院由此对程勇的鉴定申请依法不予准许。上述事实，有窦禹川提交的《房地产买卖定金协议》一份、《房屋买卖协议》一份（窦禹川持有）、《个人房屋按揭贷款合同》一份、《律师函》及邮寄凭证各一份、《重庆市商品房买卖合同》（窦禹川与重庆市南川区南侨房地产开发有限责任公司签订）一份、《房屋买卖协议》一份（房屋中介持有），程勇提交的《不动产权证书》一份、《重庆市房屋买卖合同》一份、《不动产登记受理通知书》一份、录音材料一份、发票5张、南川建委发[2016]162号文件一份、《情况说明》一份、证实材料一份、《房屋买卖协议》（2016.12.20）复印件一份，本院《询问笔录》二份及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，一、关于窦禹川提交的《房屋买卖协议》上“程勇”签名是否程勇本人所签的问题。本院认为，程勇作为本案房屋买卖关系的直接当事人，对该协议载明的签名是否本人所签具有最完整的辨识能力和最大的审查义务，但程勇却表示不确定，同时在本院审核认为该协议上签名与程勇本人提交的《重庆市房屋买卖合同》上签名具有较大相似性，依法分配由程勇承担举证责任的情况下，程勇仍表示不需要申请鉴定，本院由此依法认定原告提交的《房屋买卖协议》上的“程勇”签名确系程勇本人所签。二、关于窦禹川提交的《房屋买卖协议》是否系拼凑的问题。由于窦禹川提交的《房屋买卖协议》上有程勇本人指纹，本院由此认定，程勇对窦禹川提交的《房屋买卖协议》每页内容系明确知晓，加之每页内容之间并无不连贯之处，该协议上载明的房屋成交价格、付款方式、交房时间的内容与双方当庭陈述的“涉案房屋约定的出售价格为230000元，约定的付款方式为：先支付定金10000元，然后通过按揭支付房款200000元，交房时支付尾款20000元，同时约定于2017年2月10日交清所有款项并且交房”内容一致，故，本院依法认定窦禹川提交的《房屋买卖协议》并非拼凑。三、关于《房屋买卖协议》与《重庆市房屋买卖合同》的关系及效力问题。窦禹川和程勇签订《房屋买卖协议》时均系完全行为能力人，协议内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，虽然《房屋买卖协议》约定了如中介办理程勇贷款事宜，未能按合同描述未贷到贷款，本房屋买卖协议无效，但该协议并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定理由，因此，《房屋买卖协议》应属有效协议。程勇提交的《重庆市房屋买卖合同》系双方当事人在行政审批中心办理房屋过户过程中所签订，虽然该合同载明有房屋价款120000元及房款已全部付清的内容，但该合同的房屋价款远低于双方实际协商的房屋成交价230000元，《重庆市房屋买卖合同》载明的房屋价款120000元与保障性住房发票载明的金额179200元明显不符，加之程勇与窦禹川在《重庆市房屋买卖合同》以前已实际签订了《房屋买卖协议》，本院由此可知，《重庆市房屋买卖合同》仅系双方当事人为办理房屋过户所签订。由于双方当事人之间确系存在真实的房屋买卖合同关系，因此，本院认为《重庆市房屋买卖合同》仍属于有效合同。但由于双方当事人在庭审中均认可涉案房屋的价款为230000元，因此，该合同约定的房屋价款120000元并非双方当事人真实意思表示，对双方当事人无约束力。四、关于程勇是否已支付窦禹川2200**元购房款的问题。虽然双方在行政审批中心签订的《重庆市房屋买卖合同》载明房屋成交价120000元及窦禹川已收到全部房款，且程勇提交的保障性住房金额为179200元发票载明购房方系程勇，但由于《重庆市房屋买卖合同》载明的房屋价款120000元与保障性住房发票载明的金额179200元明显不符，但程勇在本案中亦未能举示窦禹川本人出具的已实际收到购房款220000元的收据。对程勇提出的窦禹川出具的220000元收据已交给房屋中介办理产权过户手里无原件以及至于中介有无将该收条交给相关部门也不清楚的辩解意见，并不符合社会生活常理，且程勇亦未举证证明其辩称的收条原件被房屋中介收取，故，本院依法认定，程勇并未支付220000元购房款。五、关于《房屋买卖协议》能否解除的问题。由于程勇在重庆农村商业银行股份有限公司南川支行签订《个人房屋按揭贷款合同》后又明确表示拒绝贷款导致未能放贷，且本案中程勇在至今未支付过220000元购房款的情形下还一直辩解已付清全部购房款，本院由此认定，程勇的不诚信行为已致使合同目的不能实现，已构成违约。故，本院对原告要求解除双方于2016年12月20日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求依法予以支持。由于《重庆市房屋买卖合同》系双方当事人基于《房屋买卖协议》为办理房屋过户所签订，因此，在《房屋买卖协议》已经解除的情形下，《重庆市房屋买卖合同》也应一并解除。合同解除后，程勇依法应当将登记在自己名下的涉案房屋变更登记到窦禹川的名下，因此，本院对窦禹川要求程勇协助办理涉案房屋产权过户的诉讼请求依法亦予以支持。对窦禹川主张的要求程勇承担房屋过户相关费用问题，由于窦禹川并无证据证明是否会产生该费用以及费用具体金额，故，本院对房屋过户相关费用问题不予审查。窦禹川可在产生过户相关费用后依法另行主张权利。六、关于窦禹川主张的违约金的认定问题。程勇在涉案房屋过户登记在自己名下后并未按双方签订的《房屋买卖协议》通过办理贷款的方式支付购房款,已构成违约，依法应承担违约责任。《房屋买卖协议》第七条约定任何一方拒绝履行或解除本协议，均由违约一方向另一方支付此房地产违约时，市场价值总额并赔偿违约金200000元。虽然窦禹川酌情主张30000元，但考虑到违约金对实际损失的补偿性，而窦禹川并未举证证明其主张违约金金额的合理性，本院依法酌定程勇应承担的违约金为10000元。对程勇已支付的定金10000元，根据双方签订的《房地产买卖定金协议》约定，该定金属于立约定金。由于双方在签订《房地产买卖定金协议》后的次日签订了《房屋买卖协议》，因此，该定金10000元已实际转化为房屋首付款10000元，在《房屋买卖协议》已经解除的情形下，已支付的房屋首付款10000元亦应予返还。虽然程勇在本案中未主张返还房屋首付款10000元，但为避免诉累，本院依法将该房屋首付款抵偿程勇应承担的违约金10000元。此外，对程勇提出的要求窦禹川返还房屋转让个人所得税1792元、房屋转让手续费204元、不动产登记费80元的反诉请求，对房屋转让个人所得税1792元、房屋转让手续费204元、不动产登记费80元，属于国家机关已收取的相关税费，并非属于窦禹川依据合同实际取得的财产利益，因此，程勇提出的要求窦禹川返还的房屋转让个人所得税1792元、房屋转让手续费204元、不动产登记费80元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。对程勇主张的房屋租金损失4500元的问题，由于程勇未支付主要购房款的行为导致其至今均不享有要求窦禹川交付涉案房屋的权利，加之窦禹川也尚未将涉案房屋交付程勇，因此，程勇并未取得该房屋的实际使用权，程勇要求窦禹川支付涉案房屋租金损失的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，判决如下：一、解除原告窦禹川与被告程勇于2016年12月20日签订的《房屋买卖协议》，同时解除原告窦禹川与被告程勇于2017年1月18日签订的《重庆市房屋买卖合同》。二、被告程勇在本判决生效之日起十日内协助原告窦禹川将位于南川区XX街道办事处XX路XX号（XX大厦）X幢X-XX-X号房屋[不动产权证号：渝（2017）南川区不动产权第XXXXX号]的产权变更登记到原告窦禹川的名下。三、被告程勇在本判决生效之日起十日内向原告窦禹川支付违约金10000元（该款以程勇已支付窦禹川的购房首付款10000元予以抵扣）。四、驳回原告窦禹川其他诉讼请求。五、驳回反诉原告程勇的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元（窦禹川已预交），反诉案件受理费25元（程勇已预交），财产保全费1520元，共计2095元，由窦禹川负担300元，程勇负担1795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费575元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 冯 骥人民陪审员 侯刚林人民陪审员 胡体洪二〇一七年八月二十四日书 记 员 龙军宏 来源：百度搜索“”