（2017）陕01民终7902号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-12-15
案件名称
李畅与陕西新环境房地产经纪有限公司、韩雪俏合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西新环境房地产经纪有限公司,李畅,韩雪俏
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终7902号上诉人（原审被告）陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地陕西省西安市高新区电子工业园电子五路北侧金泰假日花城四期第34幢1单元1层10105号房。法定代表人袁李，该公司总经理。委托代理人徐周侠，陕西乐友律师事务所律师。委托代理人王红甫，陕西乐友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李畅，男，汉族，1991年11月13日生，住西安市长安区。委托代理人李书代，陕西秦原律师事务所律师。委托代理人王倩，陕西秦原律师事务所律师。原审被告韩雪俏，女，1969年2月11日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托代理人朱花宁，陕西希友律师事务所律师。委托代理人刘海泉，陕西希友律师事务所律师。上诉人陕西新环境房地产经纪有限公司（新环境房屋中介公司）因与被上诉人李畅、原审被告韩雪俏合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新环境房屋中介公司上诉请求：1、请求撤销西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初3323号民事判决，发回重申或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费由李畅负担。事实与理由：三方签订的《房屋买卖合同》中，其与买受人李畅、出卖人韩雪俏之间是居间服务关系；定金是出卖人韩雪俏与买受人李畅之间的约定，收取定金的是房屋出卖人韩雪俏。其作为居间人促成双方的交易签订合同，已完成了居间义务。即但因居间人未能办理更名手续，双方可以按照普通的交易进行，并非合同不能履行。即便其作为居间人没有能办理更名手续，也应按相应的法律规定，承担责任，而不应按定金规则承担违约责任。李畅辩称，依据三方签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》，涉案房屋的交易方式为合同更名，新环境房屋中介公司接受双方委托承担合同更名义务，并约定收取更名费21万元，更名费由李畅承担。其已向新环境房屋中介公司支付首期更名费20000元。现新环境房屋中介公司不能按约完成更名义务，导致合同不能继续履行，新环境房屋中介公司应退还居间服务费，并按《买卖合同》第八条的约定支付与本合同定金数目相同的违约金。故原审正确应予维持。韩雪俏辩称，因新环境房屋中介公司未按约定履行合同义务，导致合同不能履行，应承担相应的责任。李畅向西安市灞桥区人民法院起诉请求:1.解除新环境房屋中介公司、韩雪俏2016年7月5日签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》；2.韩雪俏双倍返还定金40万元，“陕西新环境公司”负连带责任；3.韩雪俏退还物业费6500元；4.“陕西新环境公司”退还居间费70000元、更名费20000元；5.“陕西新环境公司”承担违约金3400元。一审认定的事实:原审西安市灞桥区人民法院经审理查明，韩雪俏在西安市××××号龙湖香醍漫步6栋10101号有房产一座，经查阅西安市住房保障和房屋管理局房屋管理服务网查询，涉案房产已作商品房预售备案登记，备案登记号为Y12002138。韩雪俏经“陕西新环境公司”居间中介，就房产交易与原告达成约定，韩雪俏作为出售方甲方与买受方乙方李畅及居间方丙方新环境房屋中介公司于2016年7月5日签订《房屋买卖合同》，约定:韩雪俏将房产作价300万元出售给李畅；付款按购房定金+购房款（含政府货币补贴款项）+交房尾款方式支付；李畅于2016年7月5日将定金20万元支付给韩雪俏，于注销网签合同手续办理时支付首付款140万元给韩雪俏，于重签网签合同手续办理时将140万元房款支付给韩雪俏；韩雪俏、李畅共同委托新环境房屋中介公司提供居间服务，韩雪俏支付居间费零元，李畅支付居间费7万元，甲乙双方于房屋买卖合同签订之日一次性将居间费支付给丙方；甲乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方支付赔偿金外，同时违约方向守约方需支付甲乙双方向居间方支付的服务费；甲方依约定配合乙方办理过户和交付房屋，于签订合同后3日内将办理房屋过户及贷款所需一切资料提交代办机构或乙方；乙方按合同约定步骤、时间期限付款，于签订合同后3日内将办理房屋过户，符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或甲方，按约定时间至房屋管理部门办理产权交接手续；丙方为达成本合同提供居间服务；本次交易的所有税、费及其它费用经双方协商由乙方承担；甲乙双方交房时间为手续办完之时；合同第八条约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元违约金，如违约行为已累计超过十日或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；房屋交易方式为更名，所有更名费用及收房费由乙方承担，交房前的物业费用由甲方承担，交房之后由乙方承担；10.3条款约定更名手续30个工作日内完成；合同履行中发生争议，任何一方均可向房屋所在地法院提起诉讼；韩雪俏、李畅签名，“陕西新环境公司”盖章。甲乙丙三方于当日又签订《房屋买卖补充协议》，约定:经甲乙双方协商，房屋交易方式为合同更名，更名费用为21万元，由乙方承担；更名手续必须在甲乙丙三方完全配合前提下进行；约定其余事项；韩雪俏、李畅签名，“陕西新环境公司”盖章。李畅于2016年7月5日通过光大银行向韩雪俏付款206500元，韩雪俏出具定金20万元《收据》1份及物业费补偿金6500元《收据》1份。李畅于同日通过中国建设银行向“陕西新环境公司”职员程波账号付款7万元，“陕西新环境公司”出具中介费7万元《收款收据》1份。李畅于2016年7月7日向“陕西新环境公司”支付更名费2万元，“陕西新环境公司”的职员程波出具《收据》1份。根据《房屋买卖合同》第十条第3项约进行计算，更名至迟应于2016年8月16日完成，根据第八条关于违约方违约期限超过10日的守约方获得解除合同的权利的约定进行计算，解除合同权利开始日为2016年8月31日。又查明，《房屋买卖合同》签订后，原告与被告韩雪俏按被告“陕西新环境公司”的要求将更名需要的身份证复印件已提交给“陕西新环境公司”，韩雪俏于2016年7月5日将其备案登记号为Y12002138号的龙湖香醍漫步6栋10101号房产的购房合同提交给“陕西新环境公司”。“陕西新环境公司”未能在2016年8月16日前完成约定的购房合同更名备案义务。李畅与新环境房屋中介公司之间有记录的关于履行合同的微信截图记载微信通信发生于2016年8月20日至2016年8月30日期间，电话录音发生于2016年8月22日至2016年9月13日期间，内容为更名及合同相关问题的处理，在微信截图和电话录音中，李畅催促合同更名事宜，要求披露协助办理更名事宜的公司和协议，并要求见“陕西新环境公司”老板，“陕西新环境公司”工作人员未提供确实、准确、确定的更名通知并协调好更名相关事宜，拒绝披露其所谓的协助公司信息，在2016年9月13日的会谈中确认不能履行更名义务。本案证据及当事人的磋商记录均未言及原告购房资金及更名费不到位问题。被告“陕西新环境公司”未就因原告资金不到位而影响更名的主张提交证据。又查明，据程波所立收据，“陕西新环境公司”所收20000元属更名费。原审西安市灞桥区人民法院认为，本案三方签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》是各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，予以确认。李畅已履行完毕合同及协议约定的义务，韩雪俏已将更名需要的身份证复印件及Y12002138号购房合同提交给新环境房屋中介公司，作为承担合同及协议约定的更名义务的新环境房屋中介公司未按约定的期限完成更名义务，合同约定的李畅解除合同的条件已成就，故对李畅解除合同的主张，予以支持；韩雪俏依法应将定金20万元及物业费补偿金6500元返还给李畅，新环境房屋中介公司依法应将居间费7万元及更名费2万元返还给李畅；新环境房屋中介公司作为一方当事人，接受李畅及韩雪俏委托承担合同更名义务，收取更名费，承担合同更名义务，李畅及韩雪俏已履行对合同更名的配合义务，新环境房屋中介公司未按合同约定履行合同更名责任，对李畅和韩雪俏构成违约，依照法律和《房屋买卖合同》第八条的约定，定金处罚的责任及违约责任依法应由新环境房屋中介公司承担，新环境房屋中介公司承担定金处罚的最终责任足以弥补李畅的损失，对李畅请求新环境房屋中介公司承担违约金3400元之主张，不予支持。韩雪俏、新环境房屋中介公司请求驳回李畅诉讼请求的主张无事实和有效的证据证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决:一、原告李畅与被告韩雪俏及被告陕西新环境房地产经纪有限公司于2016年7月5日签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》解除；二、被告韩雪俏在本判决生效后十日内向原告李畅返还定金200000元及物业费补偿金6500元；三、被告陕西新环境房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内向原告李畅返还居间费70000元及更名费20000元；三、被告陕西新环境房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内向原告李畅支付加倍返还定金及违约金共200000元；四、驳回原告李畅请求被告韩雪俏加倍返还定金200000元的诉讼请求；五、驳回原告李畅请求被告陕西新环境房地产经纪有限公司支付违约金3400元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9585元，原告已预缴,被告韩雪俏负担3960.1元，被告“陕西新环境公司”负担5560.4元，均于本判决生效后十日内支付原告，其余64.5元由原告负担。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案中，李畅欲购买房屋，韩雪俏欲售房屋，新环境房屋中介公司以收取更名费提供办理更名服务为条件，促成李畅与韩雪俏达成买卖协议。在三方签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》中，李畅与韩雪俏之间系买卖合同关系；新环境公司与李畅、韩雪俏之间系居间法律关系。现案涉房屋已经不能采用更名的方式交易，李畅据此要求解除与韩雪俏的买卖合同及与新环境房屋中介公司的服务合同，理由正当；买卖双方终因未能办理更名手续未能成就交易，原审法院对李畅要求解除合同的请求予以支持，符合本案实际和法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，李畅要求韩雪俏因此收取到的房款和定金应予返还。关于李畅要求韩雪俏承担违约责任加倍支付定金一节。因合同不能履行的原因非韩雪俏，故李畅要求韩雪俏承担违约责任的，加倍支付定金的理由不能成立，原审对李畅的该请求不予支持符合法律规定。关于原审判令新环境房屋中介公司向李畅支付加倍返还定金及违约金共200000元是否正确的问题。《房屋买卖合同补充协议》主要对办理更名手续的事宜进行了约定，并未约定新环境房屋中介公司在不能办理完成更名手续时应承担定金罚则，签订的《房屋买卖合同》第八条，约定违约方向守约方加倍支付定金，明显是房屋买卖双方对违约处罚的约定，故原审判令新环境房屋中介公司向李畅加倍支付定金及违约金20万元错误，应予纠正。新环境房屋中介公司虽促成买卖双方签订买卖合同，但未完成双方补充协议约定的办理更名手续，致最终双方未完成交易，收取的居间费用70000元应当返还。新环境房屋中介公司上诉称其促成双方签订了买卖合同，达成了交易，并以此为由拒绝返还居间费之理由不能成立。新环境房屋中介公司收取的更名费20000元，也应返还。另，原审判决主文“三、被告陕西新环境房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内向原告李畅支付加倍返还定金及违约金共200000元；四、驳回原告李畅请求被告韩雪俏加倍返还定金200000元的诉讼请求；五、驳回原告李畅请求被告陕西新环境房地产经纪有限公司支付违约金3400元之诉讼请求”，序号笔误，应依次纠正为“四、五、六”项。综上，原审判决第一、二、三、五、六项正确，应予维持；第四项应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初3323号民事判决第一、二、三、五、六项；二、撤销西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初3323号民事判决第四项；三、驳回李畅的其余诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费5350元，由陕西新环境房地产经纪有限公司负担4000元，由李畅负担1350元。本判决为终审判决。审判长 焦海林审判员 朱利安审判员 李美红二〇一七年八月二十四日书记员 陈雅贤 更多数据：