（2017）津01民终6253号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-06
案件名称
胡井明、马淑平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡井明,马淑平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6253号上诉人（原审原告）：胡井明，男，1967年1月10日出生，汉族，农民，住河北省三河市。委托诉讼代理人：白义忠，天津市宝坻区城区法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：马淑平，女，1958年10月14日出生，汉族，无职业，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：齐德岭，天津津宝律师事务所律师。上诉人胡井明因与被上诉人马淑平房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区（2017）津0115民初5085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡井明上诉请求：撤销一审判决发回重审或者改判马淑平返还定金2万元，一、二审诉讼费用由马淑平承担。事实和理由：一审认定《房屋买卖居间合同》有效，但对该合同第二条第3项即约定卖方通过按揭贷款未予评判。因涉诉房屋老化，无金融机构能够贷款。胡井明在宝坻联系多家银行申请贷款均被拒绝，因政策变化无法继续购房，胡井明没有过错。双方未能继续履行《房屋买卖居间合同》因不可抗力造成，属于合同约定三方免责的情形。马淑平辩称，不同意胡井明的上诉请求。其主要答辩意见是：马淑平在房屋买卖过程中没有任何的违约行为，同意一审判决。胡井明向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年9月8日所订立的房屋买卖合同；2.判令马淑平返还胡井明定金20000元；3.诉讼费由马淑平承担。一审法院认定事实：2016年9月8日，胡井明与马淑平及居间方天津市美信房地产经纪有限公司（以下简称“美信公司”）订立《房屋买卖居间合同》，合同约定房屋价款680000元。第四条约定，胡井明于2016年9月30日前将首付款筹齐，并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构，马淑平同时将已收取的定金一同存入该机构办理代收代付手续。双方对以下事实存在争议：胡井明主张《房屋买卖居间合同》虽然没有明确写明贷款比例，但美信公司告知其首付比例是30%，贷款比例是70%，实际上涉案房屋的首付比例已提高到40%，胡井明不能贷款70%，胡井明已将此情况告知美信公司工作人员刘美薇、王帆，后在实际操作中，因为涉诉房屋比较老化，银行不予贷款。胡井明提交其与美信公司工作人员刘美薇、王帆电话录音1份予以证实。马淑平认为该录音证据与本案无关联性，不能证明胡井明的证明目的。一审法院认为：双方经协商一致签订的《房屋买卖居间合同》不违反有关法律规定，是合法有效的。双方均应按照《房屋买卖居间合同》的约定履行各自的义务。对涉诉合同的解除问题，因胡井明诉请解除，一审庭审中马淑平亦同意解除，故一审法院对涉诉合同的解除，予以确认。对胡井明已付购房定金20000元是否应予返还问题，一审法院评析如下：胡井明主张因涉诉房屋老化，无金融机构给予办理贷款。胡井明不能办理70%的银行贷款，又因天津市实施房屋限购政策而不具备购房资格，无法实现合同目的，胡井明对合同不能履行无责任，故请求马淑平返还已付购房定金。马淑平则认为，胡井明应在合同约定的日期前将首付款交付资金监管账户但至今未交纳，合同明确约定胡井明属贷款购房，胡井明没有提供证据证实是因为贷款原因导致合同不能正常履行，同时即便是因为贷款原因导致合同不能履行，也应该全款购房，因此，马淑平不存在违约行为。对此，一审法院认为，胡井明作为合同一方当事人在签订合同时具有相应的民事权利能力和民事行为能力，对自己的经济状况即购买房屋等不动产能力应已经提前做出预判，对欲购买的涉诉房屋状况亦应作出全面的审查判断，现其提出因不能办理70%的贷款以及因涉诉房屋老化，无金融机构给予贷款，导致合同不能履行的主张，无法令人信服，亦无事实和法律依据，一审法院不予采信。胡井明又提出因天津市人民政府实施房屋限购政策而不具备购房资格，无法实现合同目的的主张，因涉诉合同约定的履行期限为2016年9月30日前，合同履行期限在先，而限购政策于2017年4月1日正式实施在后，与双方签订合同约定的履行期限，互不影响，故胡井明该主张属强行贴靠限购政策，一审法院不予采信。综上，因胡井明未能提供证据证实马淑平在合同履行中存在违约行为，故一审法院认定马淑平在涉诉合同的履行过程中无违约行为，涉诉合同的不能履行胡井明应负违约责任。依据《中华人民共和国担保法》关于定金罚则的规定，对胡井明要求马淑平返还定金20000元的请求一审法院不予支持。一审法院判决：“一、解除原告胡井明与被告马淑平2016年9月8日订立的《房屋买卖居间合同》；二、驳回原告胡井明的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告胡井明负担。”二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。案经调解未果。本院认为，本案的争议焦点为马淑平是否应返还定金2万元。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示且不违反法律规定，一审判决认定合同效力正确。《房屋买卖居间合同》第四条约定了定金及房款支付，其中关于贷款部分，约定“买方须于2016年9月30日前将首付款筹齐，并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构”，第七条第1项约定“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金卖方不返还”。本案中，胡井明未能在2016年9月30日前将首付款存入资金监管机构，其主张返还定金2万元，缺乏合同依据。胡井明所主张的贷款问题，不能对抗其与马淑平的合同约定，故对胡井明要求马淑平返还2万元定金的上诉请求，本院不予支持。经查，一审审理过程中不存在需要发回重审的情形，故对胡井明要求发回重审的上诉请求，本院亦不支持。综上所述，胡井明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人胡井明负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 尹春海代理审判员 张玉洁二〇一七年八月二十四日书 记 员 刚继斌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”