（2017）豫1303民初2757号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-17
案件名称
南阳光彩大市场业主委员会与张玉梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南阳市卧龙区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南阳光彩大市场业主委员会,张玉梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款，第八十三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第二百五十三条
全文
河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1303民初2757号原告南阳光彩大市场业主委员会。住所地南阳光彩大市场。负责人魏建新，任该业委会主任。委托代理人陈琦，河南震世律师事务所律师所，代理权限为特别授权。被告张玉梅，女，汉族，1963年1月11日出生，住南阳。原告南阳光彩大市场业主委员会（以下简称光彩业委会）与被告张玉梅物业服务合同纠纷一案中，原告光彩业委会于2017年3月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理。原告光彩业委会委托代理人陈奇、被告张玉梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告光彩业委会诉称，南阳光彩大市场业主委员会于2011年成立，并在南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局备案登记。2013年9月23日，南阳光彩大市场业主代表通过会议，决定市场有业主自行管理，2014年1月2日南阳光彩大市场业主委员会召开业主委员会会议，表决通过市场有业主自行管理，物业费收取标准为每月每平米1.2元，并进行了公示，被告张玉梅系南阳光彩大市场46栋9、11号业主，物业使用面积为230平方米，2015年、2016年连续二年度内未缴纳物业费用，根据物业费收费标准和被告使用的物业面积，被告应当向原告交纳上述两个年度的物业费共计6624元。综上，被告系南阳光彩大市场46栋9、11号业主，接受并享受了原告为其提供的物业服务，依法应当向原告支付物业费用，为维护原告及其他业主的合法权益，故起诉至法院，请求依法判令被告支付原告物业费6624元。被告张玉梅辩称，被告不是不同意缴纳物业费，而是因为被告现在经济困难，没有能力缴纳，且被告也没有享受到相应的物业服务，应当降低物业费。经审理查明，光彩业委会成立于2011年，并在南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局备案登记。2013年9月23日，南阳光彩大市场业主代表通过会议，决定市场有业主自行管理，并负责收取该市场内的物业费用。2014年1月2日南阳光彩大市场业主委员会召开业主委员会会议，表决通过市场有业主自行管理，物业费收取标准为每月每平米1.2元。2014年1月25日，光彩业委员召开业主代表对，大会应当45人，实到40人，业主代表大会表决通过了该市场有业主自行管理，物业费收取标准为每月每平方米1.2元。2014年1月31日，光彩业委会发布公告，公告内容为：“根据《物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规、政策，南阳光彩市场业主委员会管理办公室和市场各位业主或承租人签订《业主自行管理合同》，截止2014年1月31日市场已签商户超过80%，自此公告公布之日起10日内未签订合同的业主、商户到业主委员会市场管理办公室签订《自行管理合同》，逾期未签订的按照合同第七条内容，将视为自动对之生效。”光彩业委会成立时表决通过了《南阳光彩大市场管理规约（草案）》、《南阳光彩大市场业主（代表）大会议议事规则（草案）》、《南阳光彩大市场业主委员会章程（草案）》。南阳光彩大市场业主委员会章程（草案）》第八条规定：“本会职责。（一）……；（二）……；（三）与物业服务单位商议管理服务费收取标准，在收取标准经业主大会批准后，向全体业主收取管理服务费；……。”《南阳光彩大市场业主（代表）大会议议事规则（草案）》第二十三条规定：“业主大会履行下列职责：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）决定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（四）决定选聘、续聘、解聘物业服务有限企业；……。”《南阳光彩大市场业主（代表）大会议议事规则（草案）》第九条规定：“第九条、业主（代表）大会的议事内容：（一）制定、修改业主（代表）大会议事规则、管理规约；（二）审议、制定物业市场内公共秩序和环境卫生的维护、消防安全管理德等方面的规章制定；（三）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；（四）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务有限企业或其他物业服务人；……。第十二条、业主的投票权采用产权制。业主自取得物业所有权时自然取得投票权。业主（代表）大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意。……。”另查明，被告张玉梅系南阳光彩大市场46栋9、11号业主，物业使用面积为230平方米，按物业费收取标准每月每平方米1.2元，被告张玉梅应向原告交纳2015年1月1日至2016年12月30日期间的物业费共计6624元。上述事实由原被告庭审陈述、产权面积证明、南阳光彩大市场管理规约（草案）、南阳光彩大市场业主（代表）大会议议事规则（草案）、南阳光彩大市场业主委员会章程（草案）、会议记录、备案登记表等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷，本院予以确认。本院认为，原被告双方对南阳光彩大市场的公共卫生、环境优美、秩序优良而言，均有责任。原告是包括被告在内的全体业主民主选举产生，执行业主大会决议，在市场公共事务管理、监督、服务方面，代表全体业主利益，履行职责。在业主大会没有选聘物业服务企业的情况下，原告根据业主大会授权，行使物业管理权，是代表业主行使自治权。原告向业主收取物业服务费的依据是南阳光彩大市场管理规约（草案）》、《南阳光彩大市场业主（代表）大会议议事规则（草案）》、《南阳光彩大市场业主委员会章程（草案）》等自治性文件，文件中关于物业管理服务的规定对业主具有约束力，构成原、被告之间物业服务合同的具体内容。根据权利、义务相一致的合同法原则，原告向被告收取物业服务费正当合法，其要求被告支付物业服务费的诉讼请求，依法应予支持。关于物业费的具体数额，光彩业主大会表决决定该市场的物业费收取标准为每月每平方米1.2元，被告的物业建筑面积为230平方米，因此，被告应当支付物业费6624元。关于被告辩称并未享受到物业服务的辩称意见，本院认为，如果原告在物业管理中存在的问题，原告应多与全体业主沟通，提高服务质量；少数业主对原告工作不满意，应当通过业主大会协商解决等民主合法的方式进行，而不应当采取拖欠物业费等极端方式表达，从而影响到市场物业服务正常工作，损害大多数业主的利益。在业主大会没有选聘出物业服务企业的情况下，全体业主均应当支持、配合原告开展工作，共同建设、管理好自己的家园。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：被告张玉梅自本判决生效之日起十日内向原告南阳光彩业主委员会支付物业管理费6624元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 康 宏审 判 员 胡进锋人民陪审员 陈 飞二〇一七年八月二十四日书 记 员 王 峥 来源：