（2017）湘10民终1484号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-06
案件名称
上诉人何文芳、邓军林与被上诉人郴州仁大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何文芳,邓军林,郴州仁大房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终1484号上诉人（原审原告）：何文芳，女，1980年5月21日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人（原审原告）：邓军林，男，1973年4月4日出生，汉族，住湖南省郴州市五岭国际金桂园*栋****房。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州仁大房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼604号。法定代表人：黄桂平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。上诉人何文芳、邓军林因与被上诉人郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何文芳、邓军林的共同委托诉讼代理人黄亚梅，被上诉人仁大公司的委托诉讼代理人邝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何文芳、邓军林上诉请求：撤销一审判决第二项，改判仁大公司支付违约金28,926.1元（违约金暂计至2017年5月10日，以后另计），并由仁大公司负担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。1、双方约定如出卖人未能在约定期限内办理房产登记则协商解决系拓宽了买受人的选择权，现何文芳、邓军林实际占有房屋表明其选择的是不解除合同，并要求出卖人承担违约责任，仁大公司应从逾期办证之日起支付违约金，一审法院从何文芳、邓军林起诉之日起计算违约金系曲解合同条款，属认定事实错误，与法相悖；2、《郴州市商品房买卖合同》系由仁大公司提供的格式合同，应从有利于买受人何文芳、邓军林一方的角度进行解释，判令仁大公司按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准支付违约金。仁大公司辩称，何文芳、邓军林要求计算协商处理期间的违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、当事人约定采用协商处理的方式处理纠纷，排除了支付违约金和赔偿损失条款的适用；2、合同约定了协商处理条款，则允许当事人通过协商处理相关纠纷。案涉房屋系团购房，购房价格在同等地段而言非常优惠，仁大公司对团购单位转让指标没有收费，对违约交款和违约收房的行为亦未追究责任，这些都是仁大公司与团购单位友好协商的结果。现何文芳、邓军林提起诉讼则意味着协商不成，从起诉时起计算违约金符合合同约定与合同本意；3、何文芳、邓军林从未主张过违约金，双方未就办证事宜进行过协商，更未达成协商结果；4、本案合同系郴州市房产局提供的网签合同，非仁大公司提供的格式合同，合同约定的“协商处理”意思明确，不存在两种以上的解释。何文芳、邓军林向一审法院起诉请求：1、确认五岭国际金桂园1栋13层1302号房系何文芳、邓军林所有；2、判令仁大公司立即办理房屋初始登记；3、判令仁大公司支付因办理初始登记逾期造成何文芳、邓军林无法办理房屋权属登记的违约金24,323.2元（违约金暂计至2016年11月22日，以后另计）；4、本案诉讼费用由仁大公司负担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。2012年10月24日，何文芳、邓军林作为买受人，与仁大公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定何文芳、邓军林购买由仁大公司开发的位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第1栋13层1302号商品房，合同约定面积共141.21平方米，单价为人民币每平方米2932元，总金额为414,028元；并约定仁大公司应当在2013年8月31日前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.双方协商处理”。合同签订后，何文芳、邓军林依约向仁大公司付清了全部购房款414,028元，仁大公司于2013年8月31日将房屋交付给何文芳、邓军林使用，并收取何文芳、邓军林相应办证费用，何文芳、邓军林同时向仁大公司出具办理房产证的委托授权手续。经双方协商，仁大公司于2014年3月20日退还了何文芳、邓军林交纳的办证费用，就办理房产证事项何文芳、邓军林解除了对仁大公司的委托授权。一审庭审中，仁大公司对何文芳、邓军林享有五岭国际•金桂园项目中的第1栋13层1302号房所有权无异议。五岭国际•金桂园小区业主委员会曾于2016年7月28日向郴州市房产管理局查询，得知涉案楼盘尚未完成初始登记；向郴州市住房和城乡建设局查询，得知仁大公司尚未为涉案楼盘办理综合竣工验收备案工作。仁大公司于2016年10月17日完成了五岭国际•金桂园6栋的竣工验收备案。二、双方当事人有争议的事实。1、双方是否就办理房产登记进行协商的事实。何文芳、邓军林认为其多次要求仁大公司办理初始登记，并提供郴州市五岭国际•金桂园小区业主委员会《关于协助业委会做好小区业主安居乐业的函》予以证实，该函第九条载明“小区商品房交付使用已超过720日，请你司按合同约定以书面形式告知业主商品房初始登记进展情况，对违约情况积极与业主协商处理。”仁大公司认为没有收到过该函，但认为业主委员会成员多次向有关部门投诉，并向业主委员会成员解释过初始登记办不下来的原因，合同约定的期限到了以后，何文芳、邓军林确实找过仁大公司，仁大公司通报过办证情况也进行过说明。一审法院认为何文芳、邓军林未举证证实仁大公司已经收到《关于协助业委会做好小区业主安居乐业的函》，应承担不利后果。但综合分析，仁大公司曾向何文芳、邓军林解释过初始登记办不下来的原因，应视为双方进行过协商，双方协商后并未签订补充协议，视为双方协商未达成一致意见。2、关于仁大公司逾期未完成案涉房屋初始登记的原因。何文芳、邓军林认为双方合同约定为自商品房交付使用720日之内完成初始登记，仁大公司逾期未完成，应承担相应的违约责任。仁大公司则认为初始登记未完成系①办事流程繁琐，②目前新建不动产登记制度，各部门正在协调磨合，办理流程也趋于停滞，③部分行政机关行政效能不高，也延误了办理时间，④该小区业委会多次无理投诉，又导致行政机关多次启动接访、调查核实、投诉回复流程，客观上也影响了办理期限。仁大公司提供了郴州市人民政府于2016年5月27日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》（郴政通〔2016〕3号文件）和办理商品房初始登记相关资料拟证明如未实施不动产统一登记制度，仁大公司于2016年10月17日具备为涉案商品房办理初始登记的条件。一审法院认为，《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……”，而仁大公司于2016年10月17日才取得《建设工程竣工验收备案表》，具备为涉案商品房办理初始登记的条件。郴州市实施不动产统一登记制度，仁大公司取得《建设工程竣工验收备案表》的时间均晚于合同约定的2015年8月21日前（交房后720日）完成涉案商品房初始登记的时间。据此，一审法院对仁大公司主张本案不符合因其单方违约而应承担民事责任的情形的辩解意见不予采信。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：1、何文芳、邓军林诉请确认五岭国际•金桂园1栋13层1302号房系其所有是否符合法律规定；2、仁大公司是否有义务为案涉房屋办理房屋初始登记；3、仁大公司是否构成违约，应否支付逾期办理房屋所有权证违约金；如需支付，违约金数额如何确定。关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”本案中，双方签订《郴州市商品房买卖合同》后，何文芳、邓军林依据合同约定向仁大公司支付了全部购房款并实际占有和使用该房屋，且仁大公司对何文芳、邓军林享有该房屋的所有权不持异议，但诉争房屋所有权尚未登记至何文芳、邓军林名下，所有权的转移并未完成。故一审法院对何文芳、邓军林关于确认五岭国际•金桂园1栋13层1302号房系其所有的诉请不予支持。关于争议焦点二。根据《郴州市商品房买卖合同》第十六条的约定，仁大公司有义务为涉案房屋办理初始登记；何文芳、邓军林在出具了授权委托手续给仁大公司后又取消了授权委托，故仁大公司在完成初始登记后没有义务为何文芳、邓军林办理房屋权属登记。但是按合同约定仁大公司应当提供办理权属登记的相关资料，协助何文芳、邓军林办理权属登记。实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，但程序和要求并未改变，因此并不排除仁大公司为涉案商品房办理初始登记的义务。关于争议焦点三。《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。……”，仁大公司实际交付房屋时间为2013年8月31日，依照该约定应在交付使用后720日即2015年8月21日前办理好该幢商品房的初始登记，而仁大公司实际本案一审判决前尚未完成该幢商品房的初始登记，其行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。民事诉讼诉权是指当事人基于民事纠纷的发生，请求法院行使审判权解决民事纠纷或保护民事权益的权利，它是法律赋予当事人的一项基本权利。“协商解决”是双方关于解决争议的方法的约定。在因合同履行产生纠纷后，合同当事人可以选择协商或者其他方式解决纠纷。“双方协商解决”不应成为双方解决纠纷的唯一方式，协商不成也并非法律规定的合同双方当事人依法行使诉权的前置条件。何文芳、邓军林在向房产管理职能部门反应和请求解决问题未果，双方又无法达成一致意见的情况下，向人民法院提起诉讼，并不违反合同约定和法律规定。仁大公司提出本案依约协商处理排除了司法管辖，何文芳、邓军林无权以逾期办理初始登记为由起诉的抗辩意见，没有任何依据。《郴州市商品房买卖合同》第十六条第四款约定如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理房产登记或手续的法律后果，其中第1项是买受人解除合同条款，当事人未选择；第2项为买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应付违约金的计算条款，当事人亦未选择；第3项为双方协商处理，当事人在合同中选择该项。何文芳、邓军林提起本案诉讼应视为双方协商处理未果的结果，故违约金的起算应从何文芳、邓军林起诉之日起算。仁大公司主张其于2016年10月17日取得《建设工程竣工验收备案表》，具备为涉案商品房办理初始登记的条件，但郴州市实施不动产统一登记制度后，对其为案涉该幢商品房办理初始登记有影响。一审法院认为，郴州市实施不动产统一登记制度的时间、仁大公司取得《建设工程竣工验收备案表》的时间均晚于合同约定的2015年8月21日前完成涉案该幢房屋初始登记的时间，且至本案一审判决前，仁大公司并未完成涉案该幢房屋的初始登记，故违约金的计算截止时间应为仁大公司完成涉案该幢商品房的初始登记止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款的规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，按此基准利率的1.3倍即年利率5.655%计算违约金，但何文芳、邓军林诉请违约金24,323.2元的计算依据系自合同约定的房屋交付后720日的次日（即2015年8月21日）计算至2016年11月22日，而此时系双方协商未果的期间，故对该项诉请依法不予支持。何文芳、邓军林于2016年12月5日向一审法院递交民事起诉状，从2016年12月6日按已付购房款414,028元为基数，按年利率5.655%计算违约金至仁大公司完成该幢房屋的初始登记时止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，作出如下判决：“一、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告何文芳、邓军林购买的位于郴州市民权路‘五岭国际•金桂园’1栋13层1302号房屋办理不动产首次登记；二、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何文芳、邓军林逾期办理不动产首次登记违约金10,080.7元（暂计算至2017年5月10日）；之后违约金以购房款414,028元为基数，按年利率5.655%计算至被告郴州仁大房地产开发有限公司完成位于郴州市民权路‘五岭国际•金桂园’1栋13层1302号房屋的不动产首次登记时止；三、驳回原告何文芳、邓军林的其他诉讼请求。如果被告郴州仁大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费408元，由原告何文芳、邓军林负担192元，被告郴州仁大房地产开发有限公司负担216元。”二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《郴州市商品房买卖合同》是何文芳、邓军林与仁大公司的真实意思表示，双方对该合同效力均无异议，因此，该合同合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行义务。仁大公司未按照合同约定履行为案涉房屋办理初始登记的义务，依法应当承担向何文芳、邓军林支付违约金的责任，双方当事人对支付违约金及一审法院确定的违约金的计算标准均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点系如何确定支付违约金的计算期间。现何文芳、邓军林请求从仁大公司违约之日即逾期办证之日起计算违约金，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条第2项虽已约定买受人不解除合同，则从约定期限的第二天起至实际办妥登记之日支付违约金，但是双方当事人并未选择该项，而是选择了第3项“双方协商处理”，且实际上双方亦无关于如仁大公司逾期办证则自逾期办证之日起支付违约金的约定，在五岭国际金桂园小区业主委员会向仁大公司和郴州市房产局所发的函中，业主亦未提出从仁大公司逾期办证之日起支付违约金的请求。因此，自仁大公司逾期办证之日起至何文芳、邓军林提起本案诉讼之日期间系双方协商处理期间，何文芳、邓军林关于双方选择协商处理系拓宽了买受人的选择权，本案应当理解为其选择不解除合同并从违约之日起计算违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，双方约定的“协商处理”条款意思明确，不存在两种以上不同的解释，因此，何文芳、邓军林关于应从有利于买受人一方的角度解释该条款的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。故一审法院从何文芳、邓军林起诉之日起计算违约金正确，本院予以维持。综上所述，何文芳、邓军林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元，由何文芳、邓军林负担。本判决为终审判决。审 判 长 何文捷审 判 员 罗燕青审 判 员 张友荣二〇一七年八月二十四日法官助理 李 敏书 记 员 梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。