（2017）豫03民终3247号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-23
案件名称
洛阳三合兴房地产置业有限公司、铁九菊合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洛阳三合兴房地产置业有限公司,铁九菊
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3247号上诉人（一审原告）：洛阳三合兴房地产置业有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区水榭王城6号楼1003室。法定代表人：刘国建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娅姝，河南先为律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：铁九菊，女，回族，1946年10月26日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：巴建军，男，回族，1962年1月8日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：张晓宏，北京市振邦律师事务所律师。上诉人洛阳三合兴房地产置业有限公司（以下简称三合兴公司）因与被上诉人铁九菊合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2016）豫0304民初845号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三合兴公司的委托诉讼代理人赵怡、张娅姝，被上诉人铁九菊的委托诉讼代理人巴建军、张晓宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人三合兴公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定《拆迁补偿安置协议书》未约定超出被拆迁面积应支付差价是错误的。《拆迁补偿安置协议书》第一条约定，被上诉人拆迁有证房屋104.57平方米、无证房屋67.65平方米。第五条约定被上诉人挑选安置房三套，总面积254.92平方米，回迁安置房交付使用时按实际面积多退少补，被上诉人与洛阳市瀍河回族区城市建设拆迁事务所(以下简称瀍河区拆迁事务所)签订的关于调换房屋的《协议书》也只是约定房屋调换“不补楼层差价”，其他仍“按原协议执行”，而且两份协议均没有不再支付差价、不再补交房款的文字记载，因此被上诉人有义务对超出安置面积的房屋补交房款、支付差价，这不仅是《拆迁补偿安置协议书》的明确约定，而且也符合诚实信用、等价有偿的民法基本原则。综上，一审以拆迁协议没有约定被上诉人应向上诉人支付超出被拆迁面积部分的产权调换差价为由，驳回上诉人一审诉讼请求是错误的，请二审法院予以纠正。二、拆迁事务所2012年11月6日的说明不能作为认定本案事实的依据。对于是否补差价问题，拆迁事务所先后出具过两份说明，第一份主要内容是：因种种原因，被上诉人回迁安置互不补差价；第二份主要内容是：因被上诉人到区政府上访，拆迁事务所在被上诉人强烈要求下、在没有任何书面证明材料的情况下，为被上诉人出具了第一份说明。对该两份说明，首先其证明内容相互矛盾；其次，第二份说明证明了第一份说明的出具背景和其说明内容的不真实，因此第一份说明不具有证明效力，应予以排除，不能作为认定本案事实的依据。可是，一审在忽略该事实的同时又把第一份说明的“互不补差价”无限放大，导致作出错误判决，请二审法院予以纠正。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，上诉人一审诉讼请求具有事实依据和法律依据，请二审法院依法支持上诉人上诉请求。被上诉人铁九菊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、涉案《拆迁补偿安置协议书》明确约定拆迁被上诉人有证房屋建筑面积104.57m2，无证面积67.65m2，回迁置换的住房位于B3-6-502号、B4-1-303号、B2-2-601号，建筑面积254.92m2。经协议调换最终置换住房B3-6-502号、B4-1-303号、B5-2-502号。该拆迁协议已经约定被上诉人回迁安置房的位置、面积、户型，并未约定被上诉人应向三合兴公司支付超过被拆迁面积部分的产权调换差价。二、2012年11月6日瀍河区拆迁事务所出具的《关于孙宗义、孙新义拆迁补偿安置协议有关问题的说明》，证实签订该协议时，鉴于被上诉人家庭具体情况，双方约定互不补差价。2013年12月31日瀍河区拆迁事务所出具补充说明一份证实了该拆迁事务所出具第一份说明是事实求是的。综上，请求二审法院依法驳回其各项上诉请求。三合兴公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付房屋价款125391.92元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与承大公司联合开发“东城水郡”项目，承大公司全权委托瀍河区拆迁事务所进行拆迁。2007年7月14日，原告三合兴公司(乙方)与承大公司(甲方)签订全权委托书一份，主要约定：就双方联合开发的“东城水郡”项目，现委托以下事项：鉴于该项目均乙方实际投资开发，甲方全权委托三合兴公司以其名义办理房屋拆迁补偿及安置……原以甲方名义办理的拆迁、拆迁补偿安置方案……与第三方签订的经济合同及出具的承诺，尚未履行完毕的，由乙方继续履行……孙宗义(已去世)与被告铁九菊系夫妻。2007年11月24日，孙宗义(乙方)与瀍河区拆迁事务所(甲方)签订了《拆迁补偿安置协议书》，协议主要约定：乙方被拆迁房屋有证面积104.57m2、补偿76752.29元，无证面积67.65m2、补偿20971.5元，拆除附属物、搬迁补助费、奖金共计补偿人民币27081.35元，共计向乙方支付拆迁补偿款人民币l03833.64元、预付l2个月临时安置补助费50l9.36元；经乙方挑选回迁安置房位于东关大区××、××、Ｂ4-1-303，建筑面积254.92m2，回迁安置房价款214748.70元，其中：返迁安置价214748.70元，优惠价一元，商品价一元，回迁安置房交房使用时按实际建筑面积多退少补。2008年11月20日，铁九菊代孙宗义与瀍河区拆迁事务所签订协议书一份，内容为：甲、乙双方经协商，一致同意将B2-2-601，89.65m2，调换为B5-2-502，87.78m2，不补楼层差价，其他按原协议执行。2010年7月5日，孙宗义与瀍河区拆迁事务所又签订补充协议一份，主要内容为：B4-1-303(89.57m2)交付给原告，现面积比原面积少0.08m2，退房款74元。20l2年11月6日，瀍河区拆迁事务所向洛阳市中级人民法院出具《关于孙宗义、孙新义拆迁补偿安置协议有关问题的说明》一份，载明：瀍河回族区东关大街旧城改造项目，于2004年l0月开始，由洛阳市承大房地产开发公司实施开发改造。项目拆迁安置由承大房地产公司全权委托区拆迁事务所进行。孙宗义、孙新义(铁九菊)系该项目拆迁安置户，两户居民原有房屋均为现实性营业房屋，且两户子女多，单位效益不好相继下岗，家庭困难，考虑到两户实际问题，经事务所耐心细致的工作，最后双方达成拆迁安置协议，孙宗义、孙新义回迁安置互不补差价，所以在协议第六条有关差价款上未写金额，空格处被划掉。东关大街拆迁项目系承大公司全权委托，因此，应兑现协议内容。20l3年12月31日，瀍河区拆迁事务所又出具补充说明一份，主要载明，瀍河区拆迁事务所经查档案无相关证明材料，在孙新义、孙宗义、马小雪要求下出具上述情况说明。另查明，孙宗义曾因回迁房交付问题诉至该院。(2011)瀍民初字第200号民事判决，判令：一、被告洛阳市承大房地产有限公司于本判决生效后六个月内将本区“东城水郡”小区B5-2-502住房一套腾空交给原告孙宗义；二、被告洛阳市承大房地产有限公司于本判决生效后六个月内将本区“东城水郡”小区B3-6-502号、B4-1-303号、B5-2-502号三套住房的产权手续办理在原告孙宗义名下；三、被告洛阳市承大房地产有限公司于本判决生效后六个月内支付原告孙宗义过渡费2379.88元；四、驳回原告孙宗义的其它诉讼请求。该案经上诉，(20l2)洛民终字第1449号民事判决书，判令：一、维持洛阳市瀍河回族区人民法院(2011)瀍民初字第200号民事判决第一、二、三、四项；二、孙宗义在本判决生效后六个月内支付洛阳市承大房地产有限公司回迁安置房差价款105895.7元。后铁九菊作为孙宗义的遗产继承人申请再审，(2015)洛民再字第19号民事判决书，认为被告洛阳市承大房地产有限公司未就补偿差价问题提起反诉，二审直接改判孙宗义支付差价款超出诉讼请求，故判令：一、撤销本院(2012)洛民终字第1449号民事判决；二、变更洛阳市瀍河回族区人民法院(2011)瀍民初字第200号民事判决第一项为：洛阳市承大房地产有限公司于本判决生效后六个月内将本区“东城水郡”小区B5-2-502住房一套腾空交给铁九菊；三、变更洛阳市瀍河回族区人民法院(2011)瀍民初字第200号民事判决第二项为：洛阳市承大房地产有限公司于本判决生效后六个月内将本区“东城水郡”小区B3-6-502号、B4-1-303号、B5-2-502号三套住房的产权手续办理在原告铁九菊名下；四、变更洛阳市瀍河回族区人民法院(2011)瀍民初字第200号民事判决第三项为：洛阳市承大房地产有限公司于本判决生效后六个月内支付铁九菊过渡费2379.88元；五、变更洛阳市瀍河回族区人民法院(2011)瀍民初字第200号民事判决第四项为：驳回铁九菊的其他诉讼请求判决生效后，原告三合兴公司诉至该院，要求依法判令：l、被告向原告支付房屋价款125391.92元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为：瀍河区拆迁事务所受委托与孙宗义签订的《拆迁补偿安置协议》，系双方真实意思表示，真实有效。拆迁补偿安置协议明确约定拆迁被告有证房屋建筑面积104.57m2，无证面积67.65m2，回迁置换的住房位于B3-6-502号、B4-1-303号、B2-2-60l号，建筑面积254.92平方米。经法院生效判决，铁九菊最终置换住房为B3-6-502号、B4-1-303号、B5-2-502号。该拆迁协议已经约定孙宗义回迁安置房屋的位置、面积、户型，但并未约定孙宗义应向三合兴公司支付超出被拆迁面积部分的产权调换差价，且该协议签署方渥河区拆迁事务所也出具情况说明，证实签订该协议时，鉴于被告家庭具体情况，双方约定互不补差价。原告和承大公司作为“东城水郡”项目联合开发商，委托瀍河区拆迁事务所进行拆迁工作，瀍河区拆迁事务所受委托签订的《拆迁补偿安置协议》适用于协议双方，也适用于原告三合兴公司，三合兴公司对委托代理人的民事法律行为，承担民事责任。故原告三合兴公司要求被告铁九菊支付房屋差价款125391.92元，证据不足，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决：驳回原告洛阳三合兴房地产置业有限公司的诉讼请求。本案受理费2808元，由原告洛阳三合兴房地产置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人三合兴公司提交证据：1、东关大街旧城改造拆迁补偿安置标准，证明：铁九菊回迁房屋价格为每平方米860元；2、房屋状况表，证明：铁九菊B3-6-602号房屋实测面积为78.57平方米，按照每平方米680元计算，房款为67570.2元，B5-2-502号房屋实测面积89.72平方米按照每平方米680元计算，总房款77159.2元，两套房款合计144729.4元；3、孙婷玉的拆迁补偿安置协议书和现金缴款单，证明：在同小区的回购业主所选定的房屋超出了回迁安置房的补偿面积且补交了购房款。被上诉人铁九菊对上诉人三合兴公司提供的证据质证意见为：证据1、2真实性不认可，证据为复印件，不具有真实性；所举证内容是上诉人单方所制作，与本案无关，对本案没有任何法律约束力；对证据3真实性没有异议，但从内容看上诉人是完全掌握拆迁补偿安置协议书原件，上诉人认为拆迁补偿协议书不公平可以在签订一年内诉讼撤销，该拆迁协议与本案没有可比性，孙建德房屋补差价和拆迁协议之间没有任何关联性。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案中双方当事人因回迁安置房的差价款问题发生纠纷，引发本案诉讼。关于上诉人三合兴公司上诉提出被上诉人铁九菊应当支付差价款问题，2007年12月4日瀍河区拆迁事务所与铁九菊签订的《拆迁补偿安置协议书对拆迁面积、安置面等均作出明确约定，对差价款部分未予以明确约定，且瀍河区拆迁事务所作为协议一方当事人出具情况说明被上诉人铁九菊不补差价，现上诉人三合兴公司上诉提出要求被上诉人铁九菊补差价依据不足，本院不予支持。综上，上诉人三合兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2808元，由上诉人洛阳三合兴房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘龙杰审判员 杨元卿审判员 李 慧二〇一七年八月二十四日书记员 任 君 来源：百度搜索“”