（2017）闽01民终3271号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-31
案件名称
林秀美、福建永盛物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林秀美,福建永盛物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3271号上诉人（原审被告）：林秀美，男，1967年9月12日出生，汉族，住福建省罗源县。被上诉人（原审原告）：福建永盛物业管理服务有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇万豪城市广场6幢6层505号房。法定代表人：方敏，经理。委托诉讼代理人：王标，福建宽达律师事务所执业律师。上诉人林秀美因与被上诉人福建永盛物业管理服务有限公司(以下简称“永盛公司”)物业服务合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2017）闽0123民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林秀美上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回永盛公司一审诉请；2.本案一、二审诉讼费用由永盛公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。永盛公司提供的2013年4月14日的《公示》仅加盖永盛公司公章，根本看不出是张贴在万豪小区的公共场所，不能作为证据使用，法院不应采纳。二、永盛公司提供的两份催缴物业管理费用通知书无效，通知书没有林秀美签字或盖章，是永盛公司事后自行打印盖章的，不符合文书送达的规定，不能作为证据使用。三、永盛公司提供的2015年12月签订的《物业管理服务合同》不具有法律效力。1.根据《物业管理条例》第11条规定，“选聘和解聘物业服务企业”事项由业主大会决定。永盛公司于2012年5月入驻万豪小区，业委会在未召开业主大会，也没有采用书面征求意见的形式下，擅自选聘永盛公司，永盛公司入驻万豪小区已违反《物业管理条例》第12条规定，故2012年签订的《物业管理服务合同》是无效的，对业主不具有约束力，由此而推，2015年签订的《物业管理服务合同》也不具法律效力。2.根据《物业管理条例》第34条规定，物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定，而该合同省略了最关键的牵涉全体业主切身利益的服务质量条款，用“严格按照己方投标时物业管理策划方案执行”一句话来代替，免除永盛公司责任，造成业主无法监督物业管理，严重侵害了业主权益。3.该合同有意删除了《物业管理条例》第35条规定，企图免除物业服务企业责任。4.该合同违反了2009年福州市物价局、福州市房地产管理局下发的关于《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》规定的三级服务等级收费标准，超出标准上限40%，明显违规。5.该合同第3章中认为万豪小区业委会换届选举需要7个月，是不可信的，永盛公司应提供证据证明，否则有理由相信此合同是永盛公司联合业委会事后制作的虚假合同。四、永盛公司提供的《物业管理服务补充合同》不具有法律效力。1.《物业管理服务补充合同》未征求过半数业主同意，违反了2012年5月签订的《物业管理服务合同》第7章第26条的条款，永盛公司已违约。2.2012年5月签订的《物业管理服务合同》中没有规定永盛公司只负责通行一个大门，且永盛公司在实际管理中没有按照补充合同中所述的管理人员和保安人员，因此永盛公司增开两个门和增加相关人员，也是职责范围内的工作需要。3.2012年5月签订的《物业管理服务合同》中的收费标准已超过《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》的收费标准，而物业服务上未达三级物业服务标准。因此，《补充合同》增加的服务内容，也只是履行三级物业服务的基本服务范围，不属于新增服务内容。该补充合同违反了《合同法》第一条、第六条、第五十二条第二款的规定。根据《物业管理条例》第十二条规定，请求法院确认该补充合同无效，责令永盛公司退还擅自提价部分的不当所得。五、永盛公司履职有重大瑕疵，完全达不到三级物业服务标准，造成小区多达425户业主不满。1.管理人员和保安人员配备不足，而且有超龄现象。按《物业管理服务合同》约定，应配保安13名，实配7名，其中6名保安年龄超过60岁，造成小区内多次发生偷盗、火灾、电动车被盗等事件，永盛公司应负相应责任。2.小区内部车辆管理混乱，外来车辆随意进出，造成公共绿地受严重破坏。3.公共设施破坏严重，路灯、音箱、儿童滑梯、中心游泳池、石椅、楼道铁门、消防器材、绿化草地等受不同程度破坏，小区大部分楼梯门口上的遥控电子门铃被擅自拆除。林秀美所在房屋电梯按键被私自拆毁，至今无法正常运作，林秀美家中还有老人腿脚不便坐轮椅，极大影响了出行，经多次催促仍未维修。4.卫生清理不干净，小区内垃圾到处都有，边角垃圾随处可见。5.电梯管理混乱，未按期年检、安检，多部电梯均存在安全隐患。6.没有配备专业绿化管理员，公共绿化日常养护存在严重不作为，杂草丛生。7.违规使用专项维修金。永盛公司与业委会人员在未经三分二以上业主同意的情况下私自高价安装了近60万元的小区监控设备，此设备没多久就不能使用了。8.多个化粪池没有定期清运，造成堵塞溢出，林秀美所在楼下的化粪池就有此情况，这也是林秀美拒交物业费的重要原因之一。六、诉请部分费用超过诉讼时效。根据《民法通则》第135条规定，诉讼时效为2年，永盛公司提供的两份催缴通知书根本不能作为证据使用。本案起诉时间为2017年1月22日，2015年1月之前的费用已超诉讼时效，法院不应支持。七、滞纳金计算方式是利滚利的高利贷算法，于法无据。2013年1月至2016年6月物业费只有3088元，而滞纳金高达2340.6元，这种算法没有法律依据。八、永盛公司提出物业费诉求，没有法律依据。根据谁主张谁举证原则，以及最高人民法院司法解释第六条规定，永盛公司应向法院出示2012年5月招标时所签的物业服务合同、招标时物业管理服务策划方案、2012年12月至2016年6月期间发生的物业服务成本原件清单（包括管理服务人员工资、社会保险、公用部位、设施设备的日常运行维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用和秩序维护费用等）。九、永盛公司应承担其不作为给小区业主造成的损失。根据《物业服务条例》第四十一、四十四条以及最高院司法解释第三条规定，永盛公司应承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。综上所述，永盛公司与业委会两次签订的《物业管理服务合同》及补充合同为无效合同，其在履职过程中存在重大瑕疵，林秀美及其他业主反映后仍不采取补救措施，请求法院驳回永盛公司诉讼请求并赔偿违约造成的损失。永盛公司答辩称：林秀美与永盛公司签订的合同及补充合同具有约束力，提供的物业服务符合合同约定，林秀美一审时未提出诉讼时效问题，二审期间提出诉讼时效，根据最高院关于诉讼时效问题解释之规定，不应予以支持，请求驳回上诉，维持原判。永盛公司向原审法院起诉请求：1.林秀美支付物业管理费3116.2元、水电公摊费308元、卫生费415元，共计3839.2元；2.林秀美支付滞纳金2353.5元以及从2016年6月16日起至实际还清之日止以尚欠款为基数按月3%计算的滞纳金。一审法院认定事实：2015年12月28日，永盛公司与万豪业委会签订《物业管理服务合同》。合同第十三条约定委托管理期限自2012年5月28日起至2015年5月27日止，万豪业委会对永盛公司自2015年5月28日至2015年12月27日期间履行物业管理的行为予以追认，并继续委托永盛公司管理至2016年5月27日。合同第十七条约定，物业管理费高层一层0.6元/平方米（2013年5月前原为0.4元/平方米），卫生费每户每月10元，水电公摊电梯房每户每月15元，逾期未交以月为计算单位收取3%滞纳金。合同还对双方的权利义务、物业管理质量、违约责任等进行了约定。一审法院另查明，林秀美位于万豪小区25#楼103单元的房屋建筑面积为128.72平方米，从2013年1月起至2016年6月15日林秀美结欠物业管理费3102.15元、水电公摊费622.5元、卫生费415元，共计4139.65元。一审法院认为，万豪业委会是该小区全体业主的代表，其与永盛公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规有关强制性规定，该合同合法有效，依法受法律保护。林秀美系罗源县万豪城市广场业主，其未按合同约定履行交纳物业费等费用义务，已构成违约，依法应负支付各项费用的民事责任。永盛公司主张物业管理费、水电公摊费、卫生费共计3839.2元，低于实际计算的金额，故予以支持；涉案合同约定的每月3%滞纳金过高，调整为以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金。林秀美辩称因永盛公司未按合同约定履行义务可拒绝缴纳物业费，其提供的证据因无法证实是永盛公司服务期间，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、林秀美应于本判决生效之日起10日内支付永盛公司物业管理费、水电公摊费、卫生费等共计3839.2元，并支付自2013年2月起至还清之日止以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金。二、驳回永盛公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由林秀美负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。本案中万豪业委会与永盛公司签订了《物业管理服务合同》及补充合同，在永盛公司履行了物业服务义务后，林秀美作为物业服务的实际受益人理应及时交纳物业服务费用。林秀美提出涉案合同不具法律效力，本院认为，若林秀美认为业主委员会的决定侵害其合法权益或违反法律规定的程序，其应在法律规定的期限内向人民法院申请撤销该决定，但林秀美既未曾向法院申请撤销，亦未能在本案中提供充分证据证明上述合同无效，对此项主张，本院不予采纳。林秀美以永盛公司违约在先、未履行义务，导致小区管理混乱为由拒交物业费，但没有提供充足的证据予以佐证，退一步讲，即便当中存在永盛公司管理不到位的原因，林秀美亦应当通过法律赋予的更换物业企业的权利来保障自身权益，而非拒付物业服务费对其他按约缴费的业主造成不公。关于林秀美提出滞纳金过高的主张。本院认为，涉案合同约定的滞纳金过高，一审法院依法调整为以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金，已臻合理。林秀美还主张部分费用超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，林秀美在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出该主张，本院不予支持。综上，林秀美的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费50元，由上诉人林秀美负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李文颖二〇一七年八月二十四日法官助理 张力群书 记 员 吴 超 百度搜索“”