（2017）辽09民终698号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-30
案件名称
鲁宏军与赵凤森房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省阜新市中级人民法院
所属地区
辽宁省阜新市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鲁宏军,赵凤森
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽09民终698号上诉人(原审原告)鲁宏军，男，1969年5月3日出生，汉族，农民。委托代理人：郭振光，阜新市彰武县哈尔套镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）赵凤森，女，1966年1月5日出生，汉族，农民。上诉人鲁宏军因与被上诉人赵凤森房屋买卖合同纠纷一案，不服彰武县自治县人民法院（2016）辽0922民初1977号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲁宏军及其委托代理人郭振光，被上诉人赵凤森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁宏军上诉请求：请求二审人民法院撤销（2016）辽0922民初1977号民事判决，作出公正合理判决，维护上诉人的合法权益。事实与理由：2015年12月31日，我与被上诉人赵凤森签订售楼协议，双方约定，被上诉人将位于彰武县双庙乡的门市楼卖给我，价款650000元，剩余款450000元，价款在4年内还清，由我自行办理楼房的产权手续，被上诉人将楼房交付我后，我开始着手办理楼房的产权，经多次办理对没有办理成。我也找到当时楼房的开发商，但得到的结果我购买的楼房，不在开发商开发楼房内，我也多次找到被上诉人，但对没有任何结果，无奈之下诉至法院。而彰武县人民法院在审理此案时以上诉人于2016年10月31日办理了该门市房的不动产权证，至今我没有办理房屋产权变更登记手续为由，驳回我的诉讼请求，上诉人认为不合理，理由有以下几点：1.赵凤森办理的不动产权证是何种形式的产权证，我们当时是依商品房而购买的，交付房屋后超过90天，由于被上诉人的原因，导致我未能取得该房屋的产权的；2.如果被上诉人是在农村集体所有的土地上建造房屋，我的买卖也是无效的；3.如果被上诉人利用宅基地上建造的房屋，出卖给本集体经济组织成员以外的合同，也不具有法律效力。一审法院在审理此案时，根本没有查清本案的争议焦点是上诉人与被上诉人是否在合法的情况下进行产权变更，不能因为被上诉人办理的不动产权证，就驳回我的诉求，一审法院认定，被上诉人向我提供相关证件予以协助，如果被上诉人手中持有的证件与法律规定属于不能变更产权方式的如何处理呢？我购买的房屋将永远不能得到产权，所以恳请二审人民法院查明事实，维护上诉人的合法权益。赵凤森辩称：我与鲁宏军都是双庙镇的村民，我与他是我卖楼他买楼的关系。我2015年12月31日将我双庙镇的门市楼卖给鲁宏军，价格650000元，并签订购楼协议，鲁宏军支付我200000元购楼订金，剩余450000元，四年内还清，并打了一张450000元的欠条。自2015年12月31日收到200000元购楼订金到现在，我还没收到450000元的一分钱。我多次催要因未果，反而将我告到法院，说我没有产权证和建楼手续。在开庭当日我出示了产权证和建楼手续等证明。他仍不相信，以各种借口各种理由拖欠购楼款，还无理要求说我的产权证不合法。不是开发商所建，等等吧。我现在向法庭证明，我的产权证合法，真实有效，是国家签发的。请求二审法院维持原判。鲁宏军向一审法院起诉称：1.要求解除与赵凤森签订的房屋买卖合同；2.要求赵凤森返还购楼款200000元；3.要求赵凤森赔偿经济损失26000元；4.案件受理费4690元，由赵凤森负担。事实和理由：2015年12月31日我与赵凤森签订售楼协议，约定：赵凤森将位于彰武县双庙乡街内的门市楼卖给我，价款650000元。签订协议当天我交付价款200000元，剩余450000元价款在4年内还清，由我自行办理楼房产权手续。赵凤森将房屋交给我后，因该楼无土地使用证等合法手续，我无法办理产权证。故诉至法院。一审法院审理查明，2015年12月31日，鲁宏军与赵凤森签订售楼协议一份，双方约定：赵凤森将位于彰武县双庙乡街49#楼49-2门的门市楼卖给鲁宏军，楼房及外连接面积261.75m²，价款650000元。签订协议当天鲁宏军向赵凤森交付价款200000元，剩余450000元价款在4年内还清。如有违约鲁宏军负全部责任和损失，赵凤森不负任何责任，并有权收回楼房。鲁宏军自行办理楼房产权手续，费用由其承担。几天后，赵凤森将楼房交付鲁宏军，鲁宏军将该门市楼以每年12000元的租金租赁给赵贺经营海燕综合超市，未约定租赁期限。赵凤森于2016年10月31日办理了该门市楼的不动产权证，至今鲁宏军没有办理房屋产权变更登记手续。一审法院认为，鲁宏军与赵凤森签订的房屋买卖协议，是转让不动产物权的合同。双方约定的房屋位置、面积、价格、总价款、价款给付方式等权利义务关系明确。且鲁宏军已交付了部分价款，赵凤森也将房屋交付鲁宏军实际使用，该买卖协议已实际履行。除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。虽然双方未办理物权登记，但不影响合同的效力。在双方签订房屋买卖协议前虽然赵凤森尚未取得不动产权证，但双方并未在买卖协议中约定办理物权变更登记的期限，况且，赵凤森在本案辩论终结前已取得不动产权证，鲁宏军应按照约定自行办理房屋产权变更登记手续，赵凤森应提供相关证件予以协助。综上所述，鲁宏军以赵凤森在买卖前没有取得房屋合法手续为由，要求解除合同并赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持，应予驳回。一审法院据此判决驳回原告鲁宏军的诉讼请求。案件受理费4690元，由鲁宏军负担。二审中，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人要求解除房屋买卖合同是否应予支持。双方于2015年12月13日签订的售楼协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应共同履行协议。鲁宏军一审以该楼无土地使用证等合法手续，无法办理产权证主张解除该房屋买卖协议，二审又以房屋是建在农村集体所有的土地上，出售给集体成员以外的人主张合同无效，但在一审中赵凤森出示了其于2016年10月31日办理的该门市楼的不动产权证书，并在二审中承诺如鲁宏军交付剩余房款后将协助鲁宏军办理房屋过户手续，故双方存在继续履行合同的基础，不存在不能实现合同目的的法定解除情形，上诉人提出的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4690元，由上诉人鲁宏军负担。本判决为终审判决。审判长 冮明映审判员 吴 晖审判员 乔丹青二〇一七年八月二十四日书记员 韩 鹤 微信公众号“”