（2017）湘0724民初892号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-14
案件名称
吉进华与李庆辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临澧县人民法院
所属地区
临澧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉进华,李庆辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第九十四条，第二百二十九条
全文
湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0724民初892号原告：吉进华，男，1972年2月6日出生，汉族，住临澧县。被告：李庆辉，男，1975年11月9日出生，侗族，住常德市武陵区。原告吉进华与被告李庆辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉进华、被告李庆辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉进华向本院提出诉讼请求：1、要求解除《门面租赁合同》；2、要求李庆辉立即腾空门面，并将门面返还给吉进华。事实和理由：位于临澧县农贸市场的门牌号为××”的门面原为王成凤所有。2011年6月1日，李庆辉与王成凤签订了《门面租赁合同》，合同约定租期10年，房租一年一交，每下一个租赁年之前交清下年房租。2013年7月23日，原告与王成凤签订了《门面买卖合同》，王成凤将该门面出售给原告。2017年6月1日，原告向李庆辉索要房租27000元，李庆辉仅支付25000元，为此双方多次协商未果。李庆辉辩称：与原房主签订的租赁合同中约定的租赁期限是10年，房租随市场行情上涨，但须双方协商一致；2011年和2012年的房屋年租金为18000元；2013年、2014年与王成凤商议将年租金调整为20000元；2013年7月，王成凤将该门面出售给吉进华后；吉进华擅自提高租金，2016年将房屋租金提高到25000元，被告在无奈之下只好同意；2017年6月，被告将25000元租金汇入吉进华银行帐户后，吉进华又要求补交2000元租金，被告不同意补交，愿放弃租赁，但吉进华以被告违约为由拒绝退还40000元押金，故请求法院判决驳回吉进华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即：吉进华提交的的居民身份证复印件、门面租赁合同复印件、门面买卖合同复印件；李庆辉提交的本院（2014）临民一初字第686号民事调解书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：李庆辉提交的姚某、周某等人出具的证明，拟证明临澧县门面租金为每年18000元，吉进华对上述证据拒绝发表质证意见。本院经审核认为，上述证据系证人证言，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定“证人应当出许作证，接受当事人的质询”，而证人姚某、周某等人未出庭作证，故本院对上述证据的证明力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月1日，李庆辉与案外人王成凤签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：乙方（李庆辉）自愿租赁甲方（王成凤）位于临澧县农贸市场的门牌号为××”的门面，年租金18000元整；房屋租金一年一交，合同签订时乙方（李庆辉）一次性交清第一年房租；下一年房租随市场行情上涨需要调整时，须经双方商定；每下一个租赁年之前，乙方（李庆辉）需及时先交清下年房租；租赁期限自2011年6月1日起至2021年6月1日止，期限为10年；合同期内，甲方（王成凤）不得无任何理由无故收回门面，若无故收回门面，则需支付给乙方（李庆辉）转让费40000元整；但租赁价格协商不一致或房租未能及时交清时，甲方（王成凤）有权无条件收回门面。合同签订当日，李庆辉支付王成凤第一年的租金18000元和租赁押金40000元。2013年7月23日，王成凤与吉进华签订了一份《门面买卖合同》，合同约定王成凤将其位于临澧县安福镇步行街农贸市场的门牌号为××”的门面（房权证号为“07194”）以480000元的价格转让给吉进华；吉进华于合同签订之日一次性交200000元作为定金，余款280000元须在2个月之内交清；吉进华交清余款时，必须交接清楚王成凤与原承租人李庆辉的一切有关事宜，费用由王成凤负责，包括收回门面所需要的40000元押金及已收至2014年6月1日的房租。2014年7月30日，王成凤诉至本院，要求吉进华支付剩余的购房款66500元，同年10月15日，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：由吉进华于2014年10月20日前支付王成凤购房款26500元，余下购房款40000元，若吉进华在2021年6月1日前收回门面则支付给门面承租人李庆辉；若吉进华在2021年6月1日后收回门面则支付给王成凤。2013年和2014年，李庆辉与王成凤协商后将房屋租金调整为每年20000元。2015年，吉进华要求将房屋租金调整为23300元，李庆辉不同意，吉进华遂向法院起诉，后李庆辉按吉进华的要求支付了租金。2016年，李庆辉按吉进华的要求支付了25000元租金。2017年6月1日，李庆辉通过银行转帐向吉进华支付了25000元租金，吉进华收到后再次要求将租金增加2000元，但未能得到李庆辉同意，吉进华即以李庆辉违约为由拒绝返还40000元押金，双方为此酿成纠纷。本院认为，本案的争议焦点为吉进华是否有权单方解除《门面租赁合同》并以此为由无条件收回李庆辉承租的门面。首先，从合同效力及延续性分析。本案中，李庆辉与案外人王成凤签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。李庆辉在租赁期间，租赁房屋虽发生了所有权的变更，但不影响租赁合同的效力，吉进华取得租赁房屋的所有权后，与李庆辉仍然形成了租赁关系，原租赁合同对吉进华亦有约束力。其次，从合同约定的期限分析。合同中约定的租赁期限为10年，李庆辉目前只承租6年多，租赁期限尚未届满。第三，从合同履行中是否存在违约情形分析。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除的情形一般有两种，一种是约定解除，另一种是法定解。在双方协商未果的情况下，一方要求解除合同需要符合法定条件。从本案的合同履行情况来看，即应看李庆辉是否存在违约情形，只有李庆辉违约，吉进华方可要求解除合同。再从本案实际情况来看，原合同约定年租金为18000元，同时约定房屋租金随市场行情需要上涨时，须经双方商定。尔后，李庆辉均按约于2013年和2014年向王成凤交清了房屋年租金。吉进华购买此门面后，先后于2015年、2016年连续两年单方要求将房屋租金提高，李庆辉亦按约定履行了义务，并未出现违约情形。吉进华在2017年又再次单方要求提高房屋租金标准，但未得到李庆辉同意，虽然在合同中约定“租赁价格双方协商不一致或房租未能及时交清时，甲方有权无条件收回门面”，但合同同时约定“房屋租金随市场行情需要上涨时，须经双方商定”，并未约定出租方可以无故上调房屋租金，且在诉讼过程中，吉进华并未提交证据证明市场行情上涨，其上调房屋租金明显无事实依据，吉进华单方无故提高房屋租金明显违悖公平原则和诚实信用原则。综上分析，吉进华无权单方解除《门面租赁合同》并以此为由无条件收回李庆辉承租的门面。综上，吉进华要求解除《门面租赁合同》并要求李庆辉立即腾空门面，并将门面返还给吉进华的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回吉进华要求解除《门面租赁合同》并要求李庆辉立即腾空门面、将门面返还给吉进华的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由吉进华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 黄辉英二〇一七年八月二十四日书记员 丁 箐 来自：