（2017）粤0606民初8579号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-13
案件名称
佛山市顺德区日高物业管理有限公司与曾昭军、林进燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区日高物业管理有限公司,曾昭军,林进燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初8579号原告：佛山市顺德区日高物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道红岗居委会南国西路38号日高新天地广场210号铺。法定代表人：NIPHONTHAMPHATANAPORN。委托诉讼代理人：梁毅陶、陈耕，广东顺帆律师事务所律师。被告：曾昭军，男，1970年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：林进燕，女，1973年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司（以下简称：日高公司）与被告曾昭军、林进燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日高公司委托诉讼代理人梁毅陶、被告曾昭军、林进燕到庭参加诉讼，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告日高公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告曾昭军、林进燕向原告支付2015年11月至2017年5月的物业服务费1588.4元、公共水电分摊费用190元及违约金（违约金每日按未交费用的0.5%计算，暂计至2017年5月31日为2433.1元，此后的违约金顺延计算至被告付清欠费之日）；2.判令被告曾昭军、林进燕承担原告为实现债权所产生的律师费2000元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告受佛山市顺德区日高房产有限公司委托，为日高新天地广场小区提供前期物业服务。两被告系该小区二座一梯301号房屋业主，于2010年1月31日办理了收楼手续，并开始接受原告提供的物业服务。原、被告签订了《前期物业管理服务协议书》，约定两被告须自收楼之日起每月10日前分别向原告支付房屋服务费83.6元（按建筑面积每月1元/平方米计收）、公共水电分摊费10元，如逾期缴费的，应每天按未交费用的0.5%向原告支付违约金。被告自2014年12月开始拖欠物业服务费及水电分摊费用。原告曾于2015年6月5日提起诉讼［案号为：（2015）佛顺法良民初字第1487号］，该案已于2015年11月6日执行完毕。但被告在被强制执行前案所欠费用后，继续从2015年11月开始拖欠物业服务费、公共水电分摊费用。被告的行为严重违反了上述协议约定，须承担原告进行诉讼而花费的律师费、诉讼费等费用。被告曾昭军、林进燕辩称，被告确从2015年11月份开始无再缴纳物业服务费及公摊水电费，对原告主张的物业管理费1588.4元、公摊水电费190元无异议。但被告未缴纳费用的原因是对原告提供的物业服务质量有意见。在原告提供物业服务期间，被告家庭在日高新天地广场小区共失窃了五辆电动车。小区内的公共场所被原告划为停车位用于收费，导致业主出入不便。被告所居住楼层存在油烟污染、噪音污染等情况，楼下经常发生乱停车情况。被告家的小轿车与面包车被原告的保安队长故意刮花，也未得到原告的赔偿，而原告保安队长故意刮花业主车辆是想逼迫业主将车辆停入小区内由原告收取停车费。故被告不同意承担原告所主张的违约金及律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《商品房买卖合同》复印件、日高新天地广场住宅收楼确认书、房地产权证复印件各一份，被告对其真实性无异议，可证实两被告为涉案房屋业主，本院对该组证据予以采信。2.原告提供的《顺德区前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议书》（附《业主临时公约》）、两被告出具的《承诺书》各一份，记载内容可相互印证，足以证实原、被告之间的物业服务合同关系，本院予以采信。3.原告提供的律师函复印件、催款通知书、EMS邮寄单各一份，其中邮寄单所载邮寄地址与两被告实际住址相符，本院对该组证据予以采信。4.原告提供的《委托代理合同》、律师费发票各一份，两被告对其真实性无异议，本院予以采信；至于相应费用由何方承担，系本案认定问题。5.原告提供的小区满意度调查情况统计表复印件一组，原告未提供相应证据原件以供核对，本院不予采信。6.被告提供手机照片、视频一组，仅该组证据尚不足以支持被告主张的证明内容，本院不予采纳。经审理查明，原告日高公司受日高新天地广场小区开发商佛山市顺德区日高房产有限公司委托，为该小区提供前期物业服务。被告曾昭军、林进燕于2009年6月19日向佛山市顺德区日高房产有限公司购买了广东省佛山市顺德区大良街道红岗居委会南国西路38号日高新天地广场二座一梯301号房产（房地产权证号：粤房地权证字第××、03××09号，登记建筑面积：83.57平方米），并于2010年1月31日办理了该房产的收楼手续。2009年6月，原、被告签订《前期物业管理服务协议书》（附《业主临时公约》）一份，约定被告曾昭军、林进燕应于收楼之日或开发商发出的《物业交付使用通知书》约定的交楼时间届满之日起向原告支付物业服务费，物业服务费按月支付，按房地产权证登记的建筑面积计收，无电梯住宅的收费标准为每月1元/平方米，每月10日前支付当月物业服务费；公用设施设备公共部分的水电费按所在楼宇户数共同合理分摊，无电梯楼宇每户每月公共水电分摊费为10元，由被告曾昭军、林进燕在每月10日前向原告另行交纳；如被告曾昭军、林进燕逾期交纳前述费用的，原告每天按被告曾昭军、林进燕未缴费用的0.5%计收违约金；另约定如被告曾昭军、林进燕违约引起诉讼的，应承担原告因诉讼而花费的律师费等费用。被告曾昭军、林进燕至今仍未向原告支付2015年11月至2017年5月期间的物业服务费、公共水电分摊费用。日高公司多次催收未果，遂于2017年6月8日再次向本院递交诉状提起本案诉讼，并为此花费律师费2000元。另查明，原告日高公司曾于2015年10月21日向本院起诉被告曾昭军、林进燕主张2015年1月至2015年10月期间的物业服务费、水电分摊费用及违约金、律师费，并经本院受理［案号为：（2015）佛顺法良民初字第2697号］。本院于2015年12月15日作出（2015）佛顺法良民初字第2697号民事判决书，判决“一、被告曾昭军、林进燕应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司支付自2015年1月起至2015年10月的物业管理费836元、公共水电分摊费100元；二、驳回原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司的其他诉讼请求”。该判决现已发生法律效力。再查明，庭审期间，被告曾昭军、林进燕称原告保安员损坏业主车辆事件发生于2015年4月，2015年11月后其家庭未发生失窃情况。本院认为，原告日高公司与被告曾昭军、林进燕之间的物业服务合同关系，合法有效，本院予以确认。（2015）佛顺法良民初字第2697号案判决已将原告原存在的保安员损坏业主车辆、车位管理等问题纳入考量，并基于物业服务费用具有维系涉案小区物业管理的公共性质，确认被告仍负有向原告支付物业服务费、公共水电分摊费的义务，该判决已发生法律效力，具有既判力；且被告上述陈述显示涉案小区的安保情况已有改善，被告在本案中未提供充分证据证实原告在2015年11月及此后仍存在所提供物业服务与上述《前期物业管理服务协议书》约定不符的情况。因此，被告在前述判决生效后仍拒绝按约足额向原告支付相应物业服务费，构成违约。原告要求被告向其支付2015年11月至2017年5月期间的物业服务费1587.83元（1元/平方米.月×83.57平方米×19个月）、公共水电分摊费用190元（10元/月×19个月）及逾期付款违约金、律师费2000元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。但原告主张的违约金计算标准（每日0.5%），明显高于原告实际损失，本院结合原告实际损失情况，酌情确定相应违约金数额为500元。此外，关于被告所称的噪音、油烟污染问题，本案无证据反映相应问题的出现与原告存在关联，如被告有证据证实相应侵权行为存在的，可另案向侵权人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曾昭军、林进燕应在本判决生效之日起三日内向原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司支付2015年11月至2017年5月期间的物业服务费1587.83元、公共水电分摊费用190元；二、被告曾昭军、林进燕应在本判决生效之日起三日内向原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司支付逾期付款违约金500元；三、被告曾昭军、林进燕应在本判决生效之日起三日内向原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司支付律师费2000元；四、驳回原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半，并由原告预交），由原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司负担8元，由被告曾昭军、林进燕负担17元（被告负担部分，由其在支付上述标的款时一并支付给原告，本院不再作收退）。本判决为终审判决。审判员 张高龙二〇一七年八月二十四日书记员 王晓晓 来自