（2017）豫0502民初1368号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-16
案件名称
安阳市文峰区紫薇大道街道石家沟村民委员会与王艳、冯拥军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市文峰区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安阳市文峰区紫薇大道街道石家沟村民委员会,王艳,冯拥军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0502民初1368号原告：安阳市文峰区紫薇大道街道石家沟村民委员会，住所地安阳市文峰区灯塔路东段。法定代表人：赵欣，村委会主任。委托诉讼代理人：李金禄，男，1952年11月6日出生，汉族，石家沟村民委员会支部书记，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李斌，北京旺林律师事务所律师。被告：王艳，女，1971年3月31日出生，汉族，无业，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：冯拥军（王艳丈夫），男，1967年4月22日出生，汉族，无业，住安阳市文峰区。被告：冯拥军，男，1967年4月22日出生，汉族，无业，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：董惠燕，河南国厚律师事务所律师。原告安阳市文峰区紫薇大道街道石家沟村民委员会（以下简称石家沟村委会）与被告王艳、冯拥军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用普通程序于2017年7月10日、7月27日公开开庭进行了审理。原告石家沟村委会法定代表人赵欣及其委托诉讼代理人李斌、李金禄、被告王艳委托诉讼代理人冯拥军、被告冯拥军及其委托诉讼代理人董惠燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石家沟村委会向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告石家沟村委会东绿色家园1#楼西二户租赁费88466.66元、石家沟村委会对面六间房屋（二层楼含地下室）租赁费336111.10元、石家沟村委会大门东边第一、二两间房屋租赁费91666.66元，以上共计516244.42元，并按照同期银行贷款利率支付租金利息（三套房屋分别从2017年4月2日起、2016年12月17日起、2016年8月11日起计算房屋利息直至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系，系原告辖区居民。自2005年起，两被告长期租赁原告房屋：分别是石家沟村委会东绿色家园1#楼西二户（下称房屋一）、村委会对面六间房屋（二层楼含地下室）（下称房屋二）和村委会大门东边第一、二间共两间房屋（下称房屋三）。2015年前，两被告均能按约到原告处办理书面续租协议，但自2015年起，经原告反复要求，两被告虽口头答应却迟迟未到原告处办理书面租赁协议事宜。2017年3月18日，原告正式通知两被告，自3月20日起解除与两被告房屋租赁合同。两被告承租期间，未按约定及时足额支付原告房租，原告每年均予以催收，但两被告总以种种理由不完全履行支付租金义务，截止原告起诉之日，两被告共欠原告租金516244.42元。其中房屋一协议约定租金每套每月4900元，每季度交付一次，提前10日交下季度房费，截止2017年3月20日，被告累计欠交27个月租金共计130666.66元，在原告的反复催收下，两被告于2016年8月10日补交租金14700元，于2017年4月1日补交租金27500元。目前仍欠租金88466.66元；房屋二按原有协议并随村委会同等房屋租金价格增加，约定为每年140000元，每季度交付一次，提前10日交下季度房费，截止2017年3月20日，两被告累计欠交2年零9个月租金381111.10元，扣除两被告于2016年8月10日补交的租金35000元，2016年12月16日补交的租金10000元，目前仍欠租金336111.10元；房屋三双方约定随村委会同等房屋租金价格逐年递增（其中2014年3700元/月，2015年4100元/月，2016年4300元/月），每半年交付一次，提前10日交下半年房费，截止2017年3月20日，两被告累计欠交2年零3个月租金112266.66元，扣除两被告于2016年8月10日补交的租金20600元，目前仍欠租金91666.66元。两被告的行为严重侵犯了原告合法利益，为维护原告合法权益诉至法院。被告王艳辩称，租赁协议是王艳替冯拥军代签的，其中两份协议都是王艳代签的，这个事跟王艳没有关系，两被告虽然是夫妻，所有责任应该冯拥军承担。被告冯拥军辩称，对租赁原告三处房屋没有异议，但三处房屋的租赁协议到期后没有续签，根据《合同法》第236条等相关法律规定，应按照原被告签订的房屋租赁协议中租金的标准支付房屋的占用使用费。以上三处房屋共欠交租赁费为:368200元。其中1、租赁原告石家沟村委会东绿色家园1#楼西二户房屋租赁费88466.66元属实；2、租赁石家沟村委会对面六间房屋租赁费为12万元/年，自2014年7月1日到2017年3月20日，共欠交2年零8个月20天的房租。后补交35000元和10000元房租，目前共欠房租281666.67元；3、租赁村委会大门东边第一、二间房屋实际租赁费为700元/月，自2014年10月1日到2017年3月20日，共欠交2年零2个月20天的房租，应交房费为18666.67元，后补交20600元的房租，多交房租1933.33元。原、被告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、村委会证明一份，证明房屋产权归原告所有；2、照片4张，证明被告租赁房屋的位置；3、2014年7月1日绿色家园1#楼西二户房屋租赁协议，证明租赁房屋情况；4、石家沟村委会对面六间房屋的2013年7月1日至2014年6月30日租赁协议；5被告交纳房屋租赁费的记账凭证、原告与李大焕的租赁合同、原告与中国电信股份有限公司安阳分公司租赁合同，证明房屋租赁费是逐年递增的情况；6、申请三个证人出庭，证明被告欠房屋租赁费和房屋租赁费递增的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻，自2005年开始，二被告租赁原告三处房屋，2015年1月1日前被告基本能按时交纳房屋租赁费，自2015年1月1日开始拖欠交租赁费，也未续签合同。2017年3月18日原告通知被告解除合同，3月20日原告收回三处房屋。其中：一、石家沟村委会东绿色家园1#楼西二户房屋：2014年7月1日，原告石家沟村委会（甲方）与被告王艳（乙方）签订了租赁协议，约定租赁期限为壹年，即从2014年7月1日至2015年6月30日止，租金按每套肆仟玖佰元整（￥4900元）。截止2017年3月20日被告欠房屋租赁费115966.66元，2017年4月1日被告补交租赁费27500元，剩余88466.66元未交，被告对此数额无异议。二、石家沟村委会对面六间（二层楼含地下室）房屋：2011年被告按每季度8750元交其中三间房屋的房租，6间房屋年租金为7万元，2012年被告按每季度12500元交其中三间房屋租金，6间房屋年租金为10万元，2013年1-6月被告交其中三间房屋的租金25000元，6间为5万元。2013年7月1日，原告石家沟村委会（甲方）与被告王艳（乙方）签订了租赁协议，约定：“一、乙方租赁石家沟村委会对面六间（二层楼含地下室）。二、租赁期限为壹年，即从2013年7月1日至2014年6月30日止。三、租金按每套壹拾贰万元整（￥120000元），每季度交付一次，提前十天交下季度房费。逾期十天不交，甲方有权随时解除协议，造成损失由乙方承担。自2014年7月1日开始，双方未签合同，被告开始拖欠租金。2016年8月10日、12月16日被告交租金35000元、1万元。与该处房屋相邻有一处房屋面积240平方米，自2012年1月开始原告出租给中国电信股份有限公司安阳分公司，2012年至2015年租金分别为5万元、6万元、7万元、85000元。三、石家沟村委会大门东边第一、二间共两间房屋：2005年12月4日，被告冯拥军的母亲芦玉莲（乙方）与原告石家沟村委会（甲方）签订了租赁协议。载明：“一、乙方所租石家沟村委会大门东边第一、二两间房屋。二、租赁期限为半年，即从2005年12月5日至2006年6月5日止。三、租金按每间每月350元，共计：肆仟贰佰元整。2006年6月1日被告冯拥军与原告签订了该房屋的租赁协议，约定租赁期限为半年，租金同上。2011年6月1日被告冯拥军妻子王艳与原告签订了该房屋的租赁协议，约定租赁期限为半年，租金按每间每月1100元。2012年1月开始双方未签合同，2012年被告分四次交四个季度租金均为9000元，即每月每间1500元。2014年被告交1-6月租金22200元，即每月每间1850元。2015年1月开始拖欠租金。2016年8月10日被告交纳20600元。本院认为，合同双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。原告与二被告自2005年开始对三处房屋签订租赁合同，2014年之后未签订合同，二被告实际使用原告的房屋，属于不定期租赁合同，双方自行协商于2017年3月20日解除，符合法律规定。但二被告作为夫妻共同经营，应共同支付其拖欠原告租赁期间的租赁费。被告王艳辩称该租赁合同系其替冯拥军签订，其不应该承担责任，证据不足，理由不充分，不予采纳。二被告拖欠石家沟村委会东绿色家园1#楼西二户房屋租赁费88466.66元，被告无异议，本院予以认定。被告租赁石家沟村委会对面六间（二层楼含地下室）房屋，原告提供的交款凭证、租赁合同及其与中国电信股份有限公司安阳分公司的合同，均能够证明房屋租赁费每年都在上涨，但不能证明每年是按固定数额递增，且原告第一次庭审陈述2014年7月1日开始年租金为14万元，2015年7月1日开始年租金为17万元，2016年7月1日开始年租金为20万元，与第二次庭审陈述2014年7月1日之后年租金均为14万元存在相互矛盾，故原告的证据不足以证明2014年7月1日之后双方约定的租金数额，原告要求按照年租金14万元计算，证据不足，不予采纳。因双方未续签合同，被告继续使用房屋，原告没有提出异议，按照法律规定原租赁合同继续有效，2014年7月1日后双方应按照2013年7月1日所签合同约定的年租金12万元计算。被告自2014年7月1日至2017年3月20日拖欠租金2年8个月20天，故租金为326666.67元。扣除被告2016年8月10日、12月16日交租金35000元、1万元，剩余281666.67元被告应予支付。被告租赁石家沟村委会大门东边第一、二间共两间房屋，原告虽然提供了租赁合同复印件，被告有异议，但被告自己有合同原件，其并未提供原件否认原告合同的真实性，故对原告提供的合同复印件，本院予以认定。原告提供的交款凭证虽然是单方记账，但与被告交款的数额和时间一致，故对该证据予以认定。原告的合同和交款凭证证明2006年房屋租金每间每月350元，2011年每间每月1100元，2012年每间每月1500元，2014年每间每月1850元，均能够证明房屋租赁费每年都在上涨，但不能证明每年是按固定数额递增，原告提供相邻李大焕的房屋租赁合同复印件，因该合同显示2011年租金为1100元，2013年为1700元、1600元，2014年为1850元、1750元，说明李大焕2间房屋租金上涨情况不一样，且原告未提供其与李大焕2015年的合同，不能说明2015年租金情况，其提供的2016年的合同约定7间房屋租金14300元，该证据不足以证明李大焕的房屋租金上涨情况与被告房屋租金上涨情况是一致的，故原告要求按照2015年租金4100元、2016年4300元计算，证据不足，不予采纳。原告2014年交款票据显示每月每间1850元，即2间为3700元，双方未续签合同，视为对原合同的认可，应按照每月3700元计算。被告自2015年1月至2017年3月20日拖欠租金2年2个月20天，故租金为98666.67元，扣除被告2016年8月10日交纳的20600元，剩余78066.67元被告应予支付。以上租金共计448200元。原告要求被告自拖欠租金开始按照同期银行贷款利率支付利息，因双方租赁合同约定“逾期十天不交租金，造成损失由乙方（被告）承担”，该条款属于双方对违约造成损失的约定，被告拖欠租金，致使原告存在利息损失，故原告的该项请求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内被告王艳、冯拥军共同支付原告安阳市文峰区紫薇大道街道石家沟村民委员会绿色家园1#楼西二户房屋租赁费88466.66元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月2日起计算至判决履行完毕之日止）；二、本判决生效后十日内被告王艳、冯拥军共同支付原告安阳市文峰区紫薇大道街道石家沟村民委员会（村委会对面六间二层楼含地下室）房屋租赁费281666.67元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月17日起计算至判决履行完毕之日止）；三、本判决生效后十日内被告王艳、冯拥军共同支付原告安阳市文峰区紫薇大道街道石家沟村民委员会（村委会大门东边第一、二间共两间）房屋租赁费78066.67元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2016年8月11日起计算至判决履行完毕之日止）；四、驳回原告安阳市文峰区紫薇大道街道石家沟村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8962元，由原告安阳市文峰区紫薇大道街道石家沟村民委员会负担939元，被告王艳和冯拥军共同负担8023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 牛婷芳审 判 员 殷存霞人民陪审员 郝东梅二〇一七年八月二十四日书 记 员 汪 海 来源：百度搜索“”