（2017）粤0183民初904号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2018-09-07
案件名称
郭家威与罗骏钰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市增城区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭家威,罗骏钰,叶有贤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初904号原告（反诉被告）：郭家威，男，1992年4月9日出生，汉族，户籍地广东省广州市增城区，现住广东省广州市增城区，委托代理人：陈刘文，广东合众之源律师事务所律师。委托代理人：李剑锋，广东杰信律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗骏钰，女，1990年1月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托代理人：卢鸿彬、李雅，广东乐信律师事务所律师。第三人：叶有贤，女，1983年3月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区，原告（反诉被告）郭家威诉被告（反诉原告）罗骏钰、第三人叶有贤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭家威及其委托代理人陈刘文、李剑锋，被告（反诉原告）罗骏钰及其委托代理人卢鸿彬、李雅到庭参加诉讼。第三人叶有贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭家威诉称：2014年10月14日原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告租用被告使用的位于广州市增城区健生西路14号房（房产所有权人为第三人叶有贤，是住宅，不是商铺），建筑面积443.16平方米，用于开设“少儿艺术培训中心”，租赁期限从2014年12月1日至2018年11月30日止，并向被告交纳押金14000元，但由于该楼房是住宅，被告不能提供消防证等证件，致使原告多次向工商部门申领营业牌照都无法申领，只好违章临时开办。2016年10月由于原告无证经营，被工商部门口头责令停业，从11月起，另租他人商铺开办。此后，原告多次与被告联系，向被告讲明因无公安消防证照而无法开办“少儿艺术培训中心”的情况，要求与被告解除合同退还押金的理由，但被告一意孤行，并于2016年11月30日将涉案商铺私自上锁，将原告的设备和用具锁在内面，不让原告搬走。2016年12月1日原告为了与被告妥善解决租赁问题，向被告寄去《解除〈商铺租赁合同〉及退还押金通知书》，要求尽快解决此次租用房产的问题，但被告不予理采。并于同月6日向原告回复《关于郭家威解除〈商铺租赁合同〉及退还押金通知书的复函》。根据双方签订的合同第三条第1款、第2款及第3款的规定，被告应当履行《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》，有义务向原告提供办理牌照的有关证件（含公安消防证照），做好出租屋的消防，治安等工作，而被告与原告签订合同后，没有向原告提供公安消防证件等协助原告申领牌照，致使原告无法申领牌照，使原告受到极大的经济损失。请求法院判令，一、解除原告与被告于2014年10月14日签订的《商铺租赁合同》；不予支付从2016年11月起至解除《商铺租赁合同》日止的租赁租金；二、被告向原告退还押金14000元；三、被告向原告退还扣押的价值35000元教学器具、桌椅。被告罗骏钰辩称：从原告提供的相关证据显示，实际上被告一直有协助办理相关证照，被告没有违反相关规定，租赁物所在的楼房属住宅性质，原告是知道的，且其在使用二年内均没有异议，是因自身竞争力问题自己不能经营下去，现在才提出因证照问题提出解除合同，是违反诚信原则；被告租赁的房屋已办理了消防安全检查合格证，不存在不能办理的问题；原告办理消防安全检查合格证是其义务；根据租赁合同的有关规定，原告没有支付2016年11月至今的租金，拖欠2016年10月至今的水电费、卫生费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告罗骏钰诉称：2014年10月14日签订的租赁合同，约定2016年12月1日至2017年11月30日的租金为1万元，后原告又向被告租赁涉案房屋一楼，费用为每月1000元，租赁期间相关的水电费、卫生费由原告负担。但2016年11月起原告未支付租金，也未支付自2016年10月起至今的水电费，经被告多次催收未果，原告的行为已经构成违约，严重侵犯了被告的合法权益。请求法院判令，一、原告向被告支付拖欠的租金人民币43000元，违约金15470元，水电费2370元，卫生费400元；二、原告承担本案的反诉受理费。反诉被告郭家威辩称：被告在2016年11月已将涉案房屋收回并上锁，不存在租金和水电费，被告没有提供相关证件给原告办理消防合格证，原告无法办理营业执照及无法使用房屋，请求法院驳回其反诉请求。第三人叶有贤未作陈述。经审理查明：坐落增城市健生西路××、××、××、302房屋权属人为第三人，该房屋共7层，用途为住宅非住宅。2013年3月20日被告、陈颖怡（案外人）与第三人签订《租赁合同》，被告与案外人陈颖怡共同承租该楼一、二、三层经营台球室，第三人、案外人陈颖怡于2017年7月12日分别出具《情况说明》，第三人表示同意被告转租涉案楼房第一、三层，案外人陈颖怡表示其在2013年11月已退出桌球室的合伙经营事务，在《租赁合同》中的权利义务由被告继受，对被告的转租无异议。2014年10月14日，原告（承租方）与被告（出租方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定被告将位于增城市健生西路14号三楼全层出租给原告作商业用途使用，建筑面积443.16平方米；租赁期限从2014年12月1日至2018年11月30日；月租金额从2014年12月1日至2015年11月30日为7000元，2015年12月1日至2016年11月30日为9000元，2016年12月1日至2017年11月30日为10000元，从2017年12月1日至2018年11月30日为11000元；租金按月结算，由原告在每月的第1日前缴付租金给被告；原告在签署本合同时向被告交纳1个月租金和2个月押金共21000元；双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务；双方签订合同后，被告义务提供有关办理牌照证件给原告；逾期交付租金的，每逾期一日，原告须按当月金额的百分之三向被告支付违约金，若原告逾期超过1个月未交纳租金被告有权解除合同；租赁期届满，物业内原连体装修不动产不能拆除，归被告所有；水费及电费以增城市水电公司收费标准为准，原告的水费、电费等其他费用从2014年10月15日起由被告缴纳，若被告提前解除合同，需赔偿原告2个月租金及退还押金；若原告提前解除租赁合同，被告不退还押金；该物业为毛坯房；任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；被告确保一、二楼有独立通道上三楼，原告为四人合伙，日后如有各项事宜，被告只对签定合同方协商，电费为2元/度，水费为5元/方（电表底：22度，水表底：0度）。涉案合同签订后，原告租用涉案房屋一楼，约定每月租金1000元，但未签订合同。签订合同当日，原告向被告支付了租金7000元及押金14000元，同时被告将涉案房屋交付给原告经营使用，原告在涉案房屋经营翎舞艺术培训中心。2016年7、8月广州市增城区工商部门工作人员发现原告经营的翎舞艺术培训中心存在无照经营，要求其依法领取营业执照后方可对外经营，原告经营至2016年10月底，便开始搬离部分物品，并拆除了部分天花、地板及灯饰、风扇，被告发现后于2016年11月30日将涉案房屋大门上锁，原告仍有部分物品留在涉案房屋。原告已支付2016年10月前的租金及2016年9月前的水电费、卫生费，并于2016年10月16日租用其他房屋经营。原告于2016年12月1日向被告发出《解除〈商铺租赁合同〉及退还押金通知书》，载明由于被告不能提供公安消防等证照，致使不能领取营业执照，造成无法经营少儿艺术培训中心，且被告于2016年11月30日已将该铺私自锁门，已违反合同第三条第一、三款规定，在收到本通知书之日起三日内退还押金、解除合同、开门让原告搬回铺内的财物，逾期不协商处理，视为同意解除合同。被告于2016年12月6日向原告发出《关于郭家威解除〈商铺租赁合同〉及退还押金通知书的复函》，载明依照合同其无义务提供公安消防等证照，通常情况下公安消防证照由承租方办理；依据合同约定，租赁期届满原告应将原承租物业交回被告，物业内连体装修不动产不能拆除，归被告所有，私自将大部装修拆除，已违反合同约定，2016年11月30日锁门只是为了保障自己的合法权益；不同意解除合同，原告自2016年11月1日至今未支付租金及10月份至今的水电费，要求自收到本复函15日内付清拖欠的租金及水电费及违约金，否则按约定解除合同，并保留追究2016年10月水电费和2016年11月1日至正式解除合同日止的租金。庭审中，原告确认于2017年4月6日已将涉案房屋中的物品全部搬离，并撤回第三项诉讼请求。原告承认涉案房屋是其与李双、赵彩霞、邢攀四人共同承租合伙经营，本案中若要承担责任由其自行承担。被告表示不需要其他合伙人承担责任，确认原告于2017年4月6日将全部物品搬离涉案房屋，并已返还涉案房屋。本案审理过程中，原告陈述以下事实：1、根据合同第三条第三款约定，被告义务提供有关办理牌照证件给原告，消防合格证是办理营业执照所要求的证件，消防合格证应该由被告办理；涉案房屋要整幢楼有消防合格证，然后一、二、三层楼才能去办理消防合格证，整幢楼只有一个楼梯，没有办法办理；其到消防部门咨询，房屋的消防合格证应该是屋主亲自持房产证办理整幢楼的消防安全合格证，然后再由经营者去办理部分房屋所经营的消防合格证；2、其去函被告要求在2016年11月30日解除合同，被告也复了函，合同在2016年11月30日已解除。被告陈述以下事实：1、合同第三条第三款约定其义务提供有关办理牌照证件给原告，是指提供合同、合同备案、房产证、屋主身份证及其身份证；消防合格证应该由经营者自行办理，其在涉案房屋二楼经营，也是其自行办理的，原告也可以办理消防合格证；原告办理出租屋备案登记时，知道涉案房屋是否可以经营的，而且他经营二年都没有提出异议，其在经营过程中出现问题才提出来。2、原告所欠的水电费是根据其提供的供电部门和自来水公司出具的总幢楼的水电费总额，推算出原告2016年10月份的水费20元和电费2350元，卫生费400元是根据原告以往交付卫生费的微信记录推算出来。3、同意解除合同，但合同应在其收到法院起诉状副本当日即2017年2月14日解除。被告提供涉案房屋二层楼由增城市公安局于2014年1月24日颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证记载场所名称为广州市增城七仔桌球室，地址为增城市荔城街健生西路14号本楼201房，场所所在建筑名称为增城市荔城街健生西路14号商住楼，消防安全责任人被告，使用性质为桌球室，场所所在层数为二层局部。原告对被告提供的上述证据的真实性无异议。原告提供其与被告的微信聊天记录：1、原告：而且我要过去搬野。被告：你办吾到营业执照系你个人问题，我宜家水电租金没收到，凭米野我仲比你搬野？你拆到3楼甘样，租金都仲吾交，仲好意思叫我退押金？原告：第一件事我要拿翻滴财物，第二件事我当初交噶14000押金，你确定一分钱都吾会退比我？办吾到营业执照，本来就应该退翻比我，我都做吾落去了，你仲要吞埋我14000元，如果困难，我地商量，迟嘀或者分期都无所谓。被告：你要消防系要你自己去办，你做左二年你吾去办？二年以后比竞争对手整你咯，就来同我讲话办吾到？当初你做噶时候我都问过你要吾要介绍人帮你办，你吾系好大口气话自己识人噶咩？自己吾肯出钱办证宜家来推到我身上？押金除非合同期到先会退。原告：我一直都办吾到，而且都同你沟通过，我知你系介绍人帮我，不过间屋系屋主噶，我洗甘多钱帮佢做消防。被告：你一直办吾到？我已经尽我能力协助你，至于最后你吾办系你个人问题。原告：所以话点解讲到好似我做错甘，本来合同就系要提供相关证件，我就系需要消防证么。本来我就无办法经营落去，我点交租比你？营业执照都无。被告对原告的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，被告与案外人陈颖怡承租第三人的房屋后，被告将涉案房屋转租给原告，被告在涉案合同签订前已取得转租权，且原、被告均表示无须原告的其他合伙人承担本案民事责任，故原、被告签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应自觉履行。原告主张被告没有转租权，理由不充分，本院不予采纳。关于合同解除问题，被告于签订合同当日将涉案房屋交付给原告使用，但原告经营涉案房屋二年后以被告不能提供公安消防合格证照，致使不能领取营业执照及将涉案房屋大门上锁为由主张2016年11月已解除合同，被告转租的涉案房屋领取了权属证，足以证明涉案房屋已通过消防验收合格，符合居住条件，双方在合同中约定将涉案房屋改为商业用途，原告明知涉案房屋为住宅用房改为商业用途，应当知道需要再次办理消防合格证及增加经营成本，合同约定被告有义务提供有关办理牌照证件，应当是指被告有义务向原告提供有关身份证明及涉案房屋权属证明等办理证照所需的材料，并未明确约定再次办理涉案房屋消防合格证的责任，属于约定不明确，按照谁使用，谁办理的习惯，应确定涉案房屋的实际使用人是办理消防合格证的义务人，且被告在涉案房屋二楼经营桌球室并以其名义领取了消防合格证，原告作为承租人使用涉案房屋，应当由原告负责办理消防合格证。原告在合同期限届满前擅自搬离涉案房屋，且已另行租用其他地方进行经营，其行为表明不再继续履行合同，原告主张解除合同，被告表示同意，应予准许,但原告上述主张解除合同的理由不符合约定解除合同的条件，其主张已于2016年11月解除涉案合同，依据不足，本院不予认定。鉴于被告同意于收到本案起诉状副本之日即2017年2月14日解除涉案合同，涉案合同应于2017年2月14日予以解除。关于租金、违约金及押金问题，原告虽然于2016年10月将部分物品搬离涉案房屋，但合同并未解除，涉案房屋仍由原告使用，原告应支付租金给被告，原告已付清2016年10月前租金，仍拖欠被告2016年11月的租金，原告应支付所欠的租金10000元（9000元+1000元）给被告，原告主张不支付2016年11月的租金，理由不足，本院不予支持。被告于2016年11月30日将涉案房屋大门上锁，导致原告无法继续使用，因此而造成的损失应由被告自行承担，故被告反诉主张2016年12月以后的租金，于法无据，本院不予支持。原告逾期未支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任，原告应按合同约定从2016年11月2日起至2016年11月29日止按每日3%以月租金9000元为本金计算违约金，2016年11月30日之后的损失应由被告自行承担，原告应支付违约金9000元×28天×3%＝7560元给被告，被告反诉主张超出上述部分的违约金，本院不予支持。原告因违约并提前解除合同，按约其所交纳的押金14000元不予退回，原告主张被告返还押金，理由不充分，本院不予采纳。关于水电费、卫生费问题，原告在租赁期间的水电费、卫生费，按约应由原告承担，原告只支付2016年9月前的水电费、卫生费，仍欠2016年10月、11月份的水电费、卫生费，被告主张已代原告垫付水电费、卫生费，并陈述水电费是根据其提供的供电部门和自来水公司出具的总幢楼的水电费总额，推算出郭家威2016年10月份的水费20元和电费2350元，卫生费400元是根据原告以往交付卫生费的微信记录推算出来，但没有证据予以佐证，原告亦不予认可，故被告反诉请求原告支付水电费2370元及卫生费400元，证据不足，本院不予支持。原告主张撤回第三项诉讼请求，是其自行处分民事权利，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告郭家威与被告罗骏钰在2014年10月14日签订的《商铺租赁合同》于2017年2月14日予以解除；二、反诉被告郭家威应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告罗骏钰支付租金10000元；三、反诉被告郭家威应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告罗骏钰支付违约金7560元；四、驳回原告郭家威的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告罗骏钰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7622元，由原告郭家威负担；反诉案件受理费人民币666元，由反诉原告罗骏钰负担546元和反诉被告郭家威负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 阮惠华人民员罗巧宜人民陪审员 姚紫珊二〇一七年八月二十四日书 记 员 周思珍 关注公众号“”