（2017）辽01民终7451号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人徐桂芳与被上诉人沈阳锦联左岸物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐桂芳,沈阳锦联左岸物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终7451号上诉人（原审被告）：徐桂芳，女，1954年4月29日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：宫本财，男，1953年12月17日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联左岸物业管理有限公司，住所地：沈阳市大东区东北大马路100-12号1门。法定代表人：梅建芳，该公司总裁。委托诉讼代理人：郑爽，女，1982年10月12日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人徐桂芳因与被上诉人沈阳锦联左岸物业管理有限公司（简称锦联左岸公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐桂芳上诉请求：要求依法改判或发回重审，将双方的经济纠纷一并审理。事实和理由：1.被上诉人多收取了上诉人2010年11月至2011年11月一人份的电梯费144元，应予退还；2.上诉人于2012年12月30日中午行至锦联左岸园区西门进口处，因被上诉人在此铺设的地砖不防滑并且存在积雪而摔伤，2016年5月4日，上诉人因电梯故障长时间被困，被上诉人曾承诺承担上诉人两次事故的各项医疗费用，但至今还有大部分的医药费没有赔偿给上诉人，要求在本案中对医药费的问题一并处理；3.上诉人房屋存在门窗漏风的问题，被上诉人至今没有解决。锦联左岸公司辩称，1.上诉人在锦联左岸有两套房屋，被上诉人在财务账目中未发现存在2010年11月至2011年11月一套房收取两份电梯费的情况，且电梯费收据非新证据，一审已经质证，不能证明被上诉人存在双倍重复收费的事实；2.关于上诉人在园区滑倒的问题。被上诉人会及时清理积雪，积雪并非上诉人摔倒的全部原因，且清理积雪只是物业服务数十项义务中的一项，如真有发生也仅证明物业服务存在瑕疵，不能构成上诉人拒交物业费的理由，被上诉人未承诺过承担上诉人摔伤的全部赔偿责任，且该主张与本案无关；3.关于上诉人被困电梯的问题。电梯故障为机械故障，被上诉人并无资质或义务维修电梯，但会在事故发生后第一时间通知电梯维修人员进行维修并采取措施保证上诉人的安全，被上诉人不存在过错。且即使被上诉人未能及时处理电梯故障，也仅违反了物业服务数十项义务中的一项，系服务瑕疵，不构成被上诉人拒交物业费的理由。锦联左岸公司向一审法院提出诉讼请求：要求徐桂芳支付物业费2123.65元及滞纳金1630.07元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：徐桂芳居住在锦联左岸公司服务的锦联左岸小区内，系小区A8#楼192室业主，其房屋建筑面积为47.83平方米。该小区成立时由锦联左岸公司提供前期物业服务，在该园区成立业主委员会后，锦联左岸公司与沈阳市大东区锦联左岸小区业主委员会于2013年9月27日签订了《物业管理委托合同》，合同约定锦联左岸公司为小区提供物业服务，住宅物业费收费标准为每平方米每月1.2元，合同签订后，锦联左岸公司依约履行了物业服务委托合同义务。徐桂芳在2012年在小区因雨雪路面未及时清理摔倒骨折，锦联左岸公司工作人员收取徐桂芳2295.69元医药费收据并出具收条。2016年5月徐桂芳在住宅楼电梯内被困后住院治疗。徐桂芳拖欠自2014年5月1日至2017年5月31日的物业费2123.65元。一审法院认为，锦联左岸公司与锦联左岸小区业主委员会签定的物业服务委托合同合法有效，该合同对锦联左岸公司及小区各业主均有约束力。锦联左岸公司依合同为小区提供了物业服务，徐桂芳亦应依合同交纳物业费。徐桂芳提供的证据证明其因锦联左岸公司方责任而受伤，锦联左岸公司以不清楚所发生的事情来答复，且未提供相反证据，因此可从徐桂芳的摔倒事件和被困电梯事件来认定锦联左岸公司服务有瑕疵，没有达到物业管理服务合同的标准，但锦联左岸公司的物业管理服务是对园区整体实施，管理的内容并不局限清扫路面和电梯养护，锦联左岸公司的瑕疵不足以抹杀其小区整体服务的工作量，徐桂芳不能以此抗辩完全不履行给付物业费的义务。然而，及时清扫积雪和对电梯的养护在物业服务中具有一定的重要性，考虑到徐桂芳的个案情况，对徐桂芳物业费收取可酌定减少，对徐桂芳的物业费可按拖欠总额的百分之五十收取为宜，对锦联左岸公司的违约金请求不予支持。徐桂芳提供的入住后发生的物业费收据反映不出有重复收费现象，故徐桂芳此抗辩不成立。徐桂芳因锦联左岸公司瑕疵服务导致的人身伤害事宜未解决，可另案起诉予以维权，本案不予处理。判决：一、徐桂芳于判决发生法律效力后10日内给付锦联左岸公司自2014年5月1日至2017年5月31日的物业费1062元；二、驳回锦联左岸公司其他诉讼请求。如徐桂芳未按判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由徐桂芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，锦联左岸业主委员会与锦联左岸公司签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人徐桂芳提出的要求被上诉人返还多收取的电梯费的问题。上诉人在一审中提交了发票一张，用以证明被上诉人多收取电梯费144元。但该发票“付款单位（个人）”一栏存在涂抹无法辨认，对该发票是否为上诉人所缴纳的电梯费发票，本院无法认定。上诉人对于该项主张提交的证据不足，本院不予支持。关于上诉人提出的要求在本案中对医药费一并处理的问题。上诉人于2012年在小区门口因地砖不防滑及积雪未及时清理而摔倒以及2016年被困电梯遭受人身损害，被上诉人存在过错的事实，一审已经予以认定，并作为被上诉人提供物业服务存在瑕疵的情节，对徐桂芳应当支付的物业费进行了酌减。一审认定事实清楚，关于物业费的支付标准问题适用法律正确，应予维持。对于上诉人要求被上诉人赔偿医药费的主张，因上诉人在一审中并未就该问题提起反诉，且其已作为原告另案起诉锦联左岸公司赔偿相关费用，故本院不宜在本案中对医药费问题进行处理。综上所述，徐桂芳的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐桂芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 史明箭审 判 员 周 濛代理审判员 吕长辉二〇一七年八月二十四日书 记 员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”