（2017）沪01民终8747号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-10
案件名称
高雅诉涂晓露房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高雅,涂晓露
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8747号上诉人（原审被告）：高雅，女，1993年11月23日出生，汉族，住河南省沈丘县。被上诉人（原审原告）：涂晓露，女，1975年11月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人高雅因与被上诉人涂晓露房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初30039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人高雅上诉请求：撤销一审法院判决并依法改判。事实和理由：上诉人认为一审法院事实认定错误，重复使用违约金加大上诉人责任，违约金调整不到位。被上诉人涂晓露辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。涂晓露向一审法院起诉请求：1、判令高雅向涂晓露支付2017年3月29日至高雅搬出涂晓露房屋并交付房屋钥匙之日实际天数的逾期违约金和占用使用费（从3月29日到交出房屋钥匙的实际逾期和占用天数乘以人民币253.33元）；2、判令高雅付清租赁和占用期间所有水、电、煤气费用（以上述公共事业公司实际账单为准）；3、判令高雅支付违约金3,800元；4、判令高雅赔偿房屋被占用，无法正常出租的应收租金损失4,000元（2017年4月市场价格）；5、判令高雅及时交还房屋钥匙并在第三方见证下进行交接，查证对房屋及附属设施、设备无损害，若有，需对造成的损害进行赔偿；6、本案的诉讼费由高雅承担。审理中，涂晓露撤回要求高雅移交房屋的诉讼请求，增加要求判令高雅支付逾期7天支付第二期租金的违约金1,773.33元。一审法院认定事实：2016年9月17日，涂晓露、高雅经居间方介绍签订《房屋租赁合同》，约定，涂晓露（合同甲方，以下同）将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）出租给高雅（合同乙方，以下同）使用。甲方应于2016年10月5日之前向乙方交付房屋。租赁期限自2016年10月5日起至2017年10月4日止。每月租金3,800元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前柒日直接或通过丙方（居间方）向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的200%支付逾期违约金。甲乙方约定租赁保证金数额为一个月的租金。租赁期间内发生的水费、电费、煤气费等费用由乙方承担。合同第9.3条约定：“乙方的违约责任：（1）如乙方逾期支付租金的（非乙方因素除外），每逾期一天，须向甲方支付日租金的200%作为逾期违约金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的200%向涂晓露支付该房屋占用期间的使用费。……。”合同第9.4条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于壹个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）……；（3）乙方逾期不支付租金累计超过叁日的；……。”合同还约定了其他事宜。上述合同签订后，涂晓露于2016年10月5日向高雅交付了系争房屋。当日，高雅向涂晓露支付了第一期租金11,400元和押金3,800元。2017年1月4日，高雅向涂晓露支付了第二期租金11,400元。2017年2月24日，高雅以其工作地点离系争房屋太远为由通过微信向涂晓露提出在下期租金支付之前退租。涂晓露回复高雅可以联系中介转租。2017年4月3日，涂晓露告知高雅明天过来拿钥匙，高雅则回复等其搬好房屋内东西交钥匙。2017年4月7日，涂晓露在系争房屋进户门张贴《告知书》，该告知书告知高雅因高雅已逾期10日未支付租金，租赁合同解除，请高雅及时搬走留置在房屋内的私人物品，并告知将在发出告知书的3日后，更换房屋锁芯，要求高雅按照合同约定承担违约责任和赔偿损失等。因高雅未向涂晓露移交房屋和支付相关费用，故涂晓露于2017年4月诉至一审法院，要求判如所请。一审法院审理中，双方在2017年5月9日庭审中均同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。涂晓露、高雅双方于2017年5月10日办理系争房屋的移交手续。双方在移交中确认高雅使用系争房屋期间尚欠水费34.45元，电费96元，墙壁损坏损失25元。高雅表示愿意承担上述费用。涂晓露表示高雅多付的煤气费277元可以退高雅。高雅对涂晓露主张的违约金认为过高，要求法院调低。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涂晓露、高雅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，涂晓露、高雅均应恪守。根据上述合同约定，高雅逾期不支付租金累计超过3日的，涂晓露可书面通知高雅解除该合同。本案中，涂晓露基于高雅未能按约在2017年3月29日向涂晓露支付租金，于2017年4月7日向高雅发送解除合同等内容的《告知书》，高雅亦收悉该告知书内容，故双方之间签订的上述合同应于2017年4月7日解除。高雅应于上述解除日起向涂晓露返还房屋，现高雅于2017年5月10日向涂晓露返还房屋，理应按照合同约定承担逾期返还房屋的占用使用费。根据一审法院查明的高雅已支付部分租金的时间，涂晓露要求高雅承担逾期支付租金的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。审理中，高雅认为该违约金计算过高要求法院调低，一审法院认为，根据高雅违约程度，涂晓露的损失等因素考虑，确存在过高情形，一审法院依法调整为按日租金的50%计付该部分租金逾期支付的违约金。对于涂晓露主张的因高雅违约造成合同解除的违约金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对于涂晓露主张可租赁损失，因该部分也系属于高雅违约致使合同被解除的损失范围，涂晓露已主张双倍占用使用费和违约金，可足以弥补上述损失，故一审法院对涂晓露的上述诉讼请求不予支持。对于双方确认的高雅应承担的水费、电费，以及墙壁受损赔偿，涂晓露返还高雅多支付的煤气费等意见，一审法院予以照准。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年5月23日作出判决：一、确认涂晓露、高雅签订的《房屋租赁合同》于2017年4月7日解除；二、高雅应支付涂晓露逾期支付租金的违约金380元；三、高雅应支付涂晓露违约金3,800元；四、高雅应支付涂晓露租金和占用使用费，合计8,866.57元；五、高雅应支付涂晓露水电费，合计130.40元；六、高雅应赔偿涂晓露房屋墙壁损坏损失25元；七、涂晓露应返还高雅煤气费277元；上述二至七项相抵，扣除高雅已支付涂晓露的押金3,800元，高雅应于判决生效之日起十日内支付涂晓露9,124.97元;八、驳回涂晓露的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费303元，减半收取计151.50元，由高雅负担。二审中，当事人未向本院提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽然主张一审法院认定事实错误，确定违约金数额过高等，但其未提供充分的证据材料予以支持。本院注意到，一审法院根据现有证据材料综合审查认定事实，确定违约责任的承担并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币303元，由上诉人高雅负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强代理审判员 何 建审 判 员 李 兴二〇一七年八月二十四日书 记 员 刘晓静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：